郭維彬

(西安交通大學(xué)  西安  710049)

   改革開放三十年來(lái)，高校住房管理工作模式也經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，高校采取的是長(zhǎng)期的福利分房政策，改革開放以來(lái)，按照住房制度改革的要求，高校房改中都采取了建立公積金制度、進(jìn)行公有住房出售等舉措。本文就高校公有住房銷售后住宅專項(xiàng)維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）使用中存在的問題和解決的對(duì)策進(jìn)行了初步的探討。

 

    1、房管部門和業(yè)主的思想觀念有待轉(zhuǎn)變

    房管部門和教職工的思想觀念都有待轉(zhuǎn)變。一方面，房管部門和教職工兩者之間的關(guān)系發(fā)生了根本的變化，房管部門從過(guò)去的替學(xué)校管理好公有住房的“管理者”逐步轉(zhuǎn)變成為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的“服務(wù)者”，從“主人”轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮芗摇保�但是其從“管理者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺��?wù)者”的服務(wù)意識(shí)尚未完全建立。另一方面，住房銷售給教職工后，教職工的身份由“租房者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤皹I(yè)主”，但是思想上仍習(xí)慣于享受學(xué)校提供的福利性免費(fèi)服務(wù)，物業(yè)消費(fèi)的觀念尚未完全建立。

 

    2、業(yè)主對(duì)維修基金的維修范圍不了解

    維修基金是依據(jù)有關(guān)法規(guī)籌集的專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。它是由房屋購(gòu)買者在購(gòu)買商品房或者房改房時(shí)房屋管理部門按國(guó)家規(guī)定的一定比例繳納的，由學(xué)校房管部門監(jiān)管，所有權(quán)歸購(gòu)房人的專項(xiàng)資金，用于在房屋保修期滿后，對(duì)其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。

 

    由于對(duì)相關(guān)政策不了解，業(yè)主大多對(duì)維修基金沒有概念，對(duì)其維修范圍不甚清楚，對(duì)住房共用部位和公共設(shè)備的維修、更新不以為然，對(duì)自己應(yīng)該承擔(dān)的維修項(xiàng)目不愿意承擔(dān)，甚至覺得剛買新房就交維修費(fèi)實(shí)在是小題大做。

 

    3、維修基金來(lái)源不足、維修力度不強(qiáng)

   維修基金來(lái)源于兩部分：一部分是售房單位按照一定比例從售房款中提取；另一部分時(shí)購(gòu)房者按購(gòu)房款2％一3％的比例向售房單位繳交。高校公有住房出售后，部分學(xué)校并未嚴(yán)格按照規(guī)定從售房收入中提取一定比例作為維修基金，部分舊房在出售時(shí)也未收取教職工應(yīng)繳的維修基金，后期追繳困難重重，維修基金的來(lái)源不足。

 

    目前高校已出售住房多為舊房，共用部位、共用設(shè)施設(shè)備都已老化，亟需維修、更新和改造，維修任務(wù)繁重，維修基金來(lái)源不足已嚴(yán)重影響了學(xué)校對(duì)住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修，相當(dāng)一部分已經(jīng)達(dá)到使用年限的建筑部位，因資金問題而得不到及時(shí)的修繕，經(jīng)費(fèi)問題成為制約售后維修力度的“瓶頸”。

 

    4、基金增值效益不高

    目前部分高校中，經(jīng)過(guò)機(jī)構(gòu)改革，房管機(jī)構(gòu)進(jìn)行了縮編，沒有設(shè)立單獨(dú)財(cái)務(wù)科室，教職工繳納的維修基金大多由學(xué)校財(cái)務(wù)部門統(tǒng)管，沒有按照“專戶存儲(chǔ)、專款專用，按棟建造、核算到戶”原則進(jìn)行管理，維修基金躺在學(xué)校的賬戶上“睡大覺”，沒有實(shí)現(xiàn)有效增值。

 

   1、加大了維修基金政策的宣傳力度，引導(dǎo)教職工轉(zhuǎn)變思想觀念，促使教職工充分認(rèn)識(shí)加強(qiáng)維修基金的重要性和緊迫性。

 

   2、明確使用范圍：

    根據(jù)規(guī)定，房屋保修期滿之后，維修基金可使用在：一、住宅共用部位，包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；二、共用設(shè)施設(shè)備，包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

 

   3、加大管理力度，保障資金繳存。

    房管部門要加強(qiáng)對(duì)維修基金的管理，進(jìn)一步加強(qiáng)歸集和追繳力度，新建住房必須嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定足額歸集，對(duì)學(xué)校應(yīng)該按照規(guī)定從售房收入中提取而未提取維修基金和舊房出售給教職工時(shí)應(yīng)繳而未繳的維修基金，加強(qiáng)追繳力度。對(duì)應(yīng)繳而未繳、應(yīng)繳而少繳等問題，做到有效控制。

 

    4、提高資金保值增值能力

    如何實(shí)現(xiàn)住房專項(xiàng)維修資金閑置時(shí)的保值增值，并明確增值的歸屬，是解決當(dāng)前問題的重中之重。在保證住房維修資金正常使用的前提下，參照社保基金的管理模式，房管部門可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將暫時(shí)閑置的住房維修資金，以銀行存款和國(guó)債為主，在一定范圍之內(nèi)進(jìn)行適當(dāng)?shù)慕M合投資，投資范圍也還可以擴(kuò)展到信用等級(jí)比較高的企業(yè)債券、金融債券等有價(jià)證券，在保證資金安全的前提下，實(shí)現(xiàn)保值增值。

 

    5、提高資金使用效益

    如何提高維修基金的使用效益，首先，要轉(zhuǎn)變多年來(lái)形成的“重建設(shè)、輕管理，重維修、輕服務(wù)”的觀念，加強(qiáng)日常管理和樹立服務(wù)意識(shí)；其次，要加強(qiáng)高校住房管理的數(shù)字化、信息化建設(shè)，對(duì)每棟樓房都建立詳盡的維修檔案，一棟房屋從建成使用到最后拆除的期間，會(huì)經(jīng)歷若干次維修，在日常管理中要做好房屋的維修記錄，以便以后制定科學(xué)的維修計(jì)劃；再次，每年應(yīng)根據(jù)房屋的歷史維修記錄，提前制定出切實(shí)可行維修計(jì)劃，以便提前籌措資金，促使住房維修工作有條不紊地按計(jì)劃執(zhí)行；最后，要利用市場(chǎng)手段，開展適度公開競(jìng)爭(zhēng)，選好承接維修工作的工程隊(duì)伍。

 

    [1] 尹勇  高校住房管理體制改革的難點(diǎn)和對(duì)策         

    重慶大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)  2004年第10卷第6期

    [2] 莫文  淺析高校房改售房后如何實(shí)施房產(chǎn)物業(yè)管理 

    長(zhǎng)春理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)  2007年3月第20卷第2期

    [3] 楊素蘭 高校房產(chǎn)管理存在的問題及對(duì)策      

    全國(guó)商情·經(jīng)濟(jì)理論研究 2009年23期

    [4] 西安市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法