談城市舊住宅區的更新改造

姚恒梁文耀

(安康市建筑設計研究院725000安康)

1、城市舊住宅區更新改造的歷史與發展

    1.1我國舊住宅區的更新改造

    舊住宅區的更新改造是指對舊住宅區進行的綜合性改造，除建筑本身外，還包括衛生條件、公用設施、文化生活服務設施等方面的內容；同時通過建設賦予舊區新生功能和優化居住環境，使舊區總體質量達到或接近新住宅區基本標準，并保持傳統居住環境特色和延續建筑歷史文脈。

    我國城市舊住宅區更新改造的歷史演變與發展大致可分為四個階段：

    第一階段：初期。建國初五十年代，一些城市在百廢待興中進行了部分簡陋棚戶區改造。例如，北京市改造了龍須溝，上海市改造了肇家浜，改造的內容主要是整修道路、開辟火巷、增建給水站、修理危房等。通過改造，改善了這些地區市民的居住條件，并且改觀了城市面貌，成為建國初期舊住宅(區)改造的典范。

    第二階段：停滯期。五十年代末到七十年代中，由于經濟和政治方面的原因，我國對舊住宅(區)改造投資甚少，基本屬于停滯狀態。

    第三階段：發展期。七十年代末到八十年代中，各地結合“解困”、“解危”工作，成區成街進行舊房改造，推行和鼓勵成片改造舊住宅區，出現了不少成功范例。但限于財力和土地使用制度等方面的原因，“見縫插針”式的舊房改造方式到處可見。其結果是破舊平房變新樓房，住房條件改善了，但上下水、路等基礎設施未被改善，而且還加重了負擔，使居住環境質量趨于惡化。

    第四階段：趨于成熟期。八十年代后期以后，許多城市開始實行現代概念的成片、成區或成街的舊區改造，改造對象不僅是房屋，還包括基礎設施、公建項目在內的整個地段。經更新改造后，大多成為相對獨立的居住組團和居住小區。從理論的支持上，北京、上海、武漢等地的建設系統和科研系統均設立專門的城市舊住宅區更新改造的組織機構，并廣泛進行舊住宅區更新改造規劃、質量鑒定、施工及法律等方面的研究與實踐交流。在試點實踐中，也相繼建設出一批典范工程。

    如北京市的菊兒胡同樓房四合院、德寶小區改建、上海靜安區福田村改造和虹口區建設新村更新改造等均取得了良好的社會效益、環境效益和經濟效益。

    與發達國家相比，我國和其他發展中國家居民住房較為緊張，城市舊住宅(區)更新改造一般要滯后1～2個階段。目前大多數城市仍把注意力集中在新住宅區建設方面。我國作為經濟迅速增長的發展中國家，在大規模住宅建設中，難以避免產生“重新建，輕更新改造，忽視維修管理”的現象。但是，舊住宅區更新改造是住宅產業的重要組成部分，為避免國家住宅資產大量流失和住宅歷史風貌的嚴重破壞，我國需要研究和借鑒國外經驗，進行現代概念的舊住宅區更新改造。

    1.2國外舊住宅區的更新改造

    世界發達國家的城市住宅建設，一般分為三個發展階段：第一階段是大規模新建；第二階段是新建與維修改造并重；第三階段是對舊住宅進行更新改造。經濟發達國家城市化歷史長，住宅建造規劃設計管理水平先進，住宅商品化、產業化程度高，住宅使用壽命長。而進入七十年代，各國卻都開始重視舊住宅(區)更新改造在城市建設中的重要作用。

    國外在舊住宅區更新改造的全過程動態規劃、功能價值綜合評估、住區環境的持續改善與居民參與等許多方面取得了成功的經驗。并總結出了舊住宅(區)更新改造應遵循的原則：

    (1)社會制約性原則。指舊住宅區更新改造與社會發展和民族的文化歷史密切相關，必須從經濟、社會、生態等方面綜合考慮，強調綜合效益。

    (2)歷史延續性原則。凡城市都有各自的歷史演變過程，都具有連貫性規律，這種連貫性、規律性是發揮城市功能的基礎，也是進一步完善和改造城市規劃結構的依據，與城市風貌相關連。保護歷史環境和人文景觀是進行舊住宅區改造，保持規劃結構的歷史延續性所必須認真解決的問題。

    (3)整體再生性原則。是指舊住宅(區)的改造必須與周圍環境協調，與城市總體規劃一致。

    (4)經濟合理性原則。是指舊住宅區更新改造在滿足技術可行的條件下，必須具有經濟的合理性。

    (5)地方特色性原則及其它相關原則。

    德國的城市舊住宅區更新改造具有典型性。原西德在二戰后經歷了戰后恢復的新建，新建與舊房改造并重和目前以舊房改造為主的三個階段。第一階段是五十年代末至六十年代，為“大拆大建”、“推倒重來”，被稱之為“全面改造”。第二階段是七十年代至八十年代初，采取“保留周邊，推倒內部”，即沿街周邊建筑外觀保持原有的風貌，室內進行設備現代化改造，同時在街坊內部拆除重建老化住宅，更新換代。第三階段是自八十年代以來，進入了稱之為“生態改造”的時期。其特點為：盡可能保持原建筑風貌，完善裝修，注重提高設施的現代化水平，改設隔音、節能的雙層玻璃窗，增加熱水系統，在基礎設施和環境上給予改善，對建筑物、交通、環境和基礎設施進行了綜合改造。近年來，美國及整個西歐的建筑業開始蕭條，但舊住宅(區)維修更新改造卻蓬勃發展。

    因此，從對城市舊住宅區更新改造的國內外歷史發展的研究來看，城市建設由新區開發向舊住宅(區)改造轉移是未來的必然趨勢。

2、城市舊住宅區更新改造的重要意義

    2.1舊住宅區更新改造是自然和社會發展的客觀需要

    房屋建成投入使用后，一方面由于自然和人為的多種原因將不斷受到損壞，其部件及設備的完好程度將不斷降低，原有的居住功能將逐漸喪失，表現為有形磨損；另一方面，由于技術進步和社會發展，例如城市道路的拓寬，大型公共建筑的興建，以及為提高城市載體功能而進行的城市基礎設施的建造等，會對原建筑功能提出更高的要求，使住宅功能顯得相對落后，表現為無形磨損。基于上述兩種磨損，住宅使用價值隨時間逐漸下降。在不進行維修改造的情況下，房屋的功能降低是較快的，并一直進行下去，直到完全喪失其使用價值。相反，使用中若進行維修改造及更新，房屋的損壞就會及時得到恢復和提高。實踐證明。在一定判別更新改造與重建的理論方法指導下，住宅適時進行改造與維修是技術可行和經濟可行的，是自然和社會發展過程中的必然產物和客觀需要。

    2.2舊住宅區更新改造是實現小康居住目標的重要內容

    九五時期，我國政府計劃建成住宅l2億平方米，年均2.4億平方米，全國城市人均使用面積達到14平方米，居住面積達9平方米，住宅成套率達70％。而我國城市住宅正開始進入老化期，舊住宅比重將不斷擴大。據權威部門分析，如期達到小康居住目標，最大的困難不僅是每年新增住宅竣工面積數額，而且是如何通過更新改造提高將近l8.3億平方米的舊有住宅的成套率。

    2.3舊住宅區更新改造是保護舊城風貌的需要

    世界上每一個歷史名城都有自己豐富的歷史文化遺產。有傳統特色的建筑物及居住環境正是這些歷史文化遺產的綜合反應，是特定區域所特有的歷史語言和文化符號。我國地大物博，民族眾多，地域氣候和生活方式差異較大，民居形式多種多樣，較典型的如北京的四合院、上海和武漢的里弄住宅、蘇州民居和徽州住宅等，這些歷史建筑和人文景觀的保護和改造，是舊住宅區更新改造保持城市歷史文脈的延續。

    在國外的荷蘭鹿特丹市，二戰后曾一度按照市政府計劃大量拆除舊房建造新房。60年代末，市民抵制政府大量拆除戰前城區的計劃。l974年，市議會通過法令宣布以恢復舊城和改建舊住宅為城市建設頭等大事。經過十多年時間，對城區大量舊住宅有組織有計劃進行了更新改造，既改善了居住質量，又充分利用舊有物質資源保持了城市傳統風貌，還兼顧了居民原地居住愿望，頗為成功。

    由此可見，進行舊住宅區合理而科學的更新改造是保護舊城風貌和延續歷史文脈必不可少的建設內容。

    2.4舊住宅區更新改造是房地產業發展的需要

    促進我國房地產業發展，貫徹國家住宅產業政策，必須在規范房地產一級市場的同時，大力搞活二三級市場。二三級市場是否能夠活躍，不但是需要產權交易等法規政策出臺支持，而且其中一個極其重要的物質前提就是：在存量房交易中，如何對房屋安全等級界定和對危舊房進行維修與更新改造。從長遠觀點來看，舊住宅區更新改造系統的建立與正常運作是三級市場啟動和活躍的一個至關重要保證。因此，發展房地產業，活躍二三級市場，舊住宅區更新改造扮演著重要的角色。

3、城市舊住宅區更新改造的主要方法

    國內外舊住宅區更新改造所采取的主要方法基本可分為：(一)拆除新建；(二)更新改造；(三)特色保留；(四)全面現代化改造。

    3.1拆除新建。是指建筑物因使用年限過長而陳舊不堪，結構性問題較多而無法大修，因而采取將舊房整體拆除淘汰的措施。在新陳代謝運動中，確定舊房拆除的因素很多。由于經濟發展和社會進步，城市舊房每年應有一個正常合適的淘汰率。另一方面，還需考慮經濟因素來判別住宅重建還是修繕，如果修繕費用現值與住宅使用期限后重建費用貼現值之和，加上修繕后住宅維護費的貼現值，小于重建費用現值與新住宅維護費貼現值之和，則修繕比重建經濟。

    舊住宅區拆除新建的更新改造方式一般是：綜合開發——即推倒舊房重新建造住宅小區；單一開發——即拆除小區中某幾棟住宅后新建，部分作商品房出售，但小區功能未得到改善；翻建改造——即單棟建筑拆除后蓋新房。

    3.2更新改建。是指結構完好的舊房進行改建，保持建筑的原有風貌，房屋內部平面重新組合，增添設備，使原有房屋得到充分利用。按改造程度可分為：(1)大改。即保留加固房屋的主體結構、外墻面等，房屋平面重新組合，變單開間單元為多開間單元，充分利用房屋空間，增加房屋輔助面積。(2)中改。指保留加固房屋的主體結構、外墻，以及部分平面重新組合。(3)小改。指房屋主體結構和平面布局等均不作大變動，只增添設備，裝修門窗，內外墻等。

    3.3特色保留。是指房屋具有文化歷史風貌，房屋狀況基本適應近期居住生活的要求，可以繼續保留使用一個相當長時期，不排除在修繕時作適當改善。

    3.4全面現代化改造。是指對居室使用空間以及設施進行全面現代化改造，包括擴建客廳，增添雜用室，更換舊式污水管、馬桶以及電源線的更換和增加供電負荷量等，同時美化鄰里內環境，增建相應的服務娛樂設施。這種更新改造在新加坡頗為成功。

    在全面現代化改造中，隨著社會的進步與發展以及人民生活水平的提高，居住環境特色逐漸被人們重視。

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(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)