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摘要：進行區(qū)住因素的修正是房地產(chǎn)估價方法一市場比較擊中的一項重要工作，然而造夸為止并沒有相關(guān)的法律規(guī)范針對不同類型房地產(chǎn)區(qū)住因素的相關(guān)概念、具體內(nèi)容做詳細的說明，進而影響到估價結(jié)果的準確性，不能真實地反映估價時象的價值．...

居住房地產(chǎn)估價的區(qū)位因素分析

游利娟   張建坤

東南大學(xué)土木工程學(xué)院。江蘇南京210096

    目前，市場比較法是房地產(chǎn)估價中最重要、最常用的方法之一，也是一種比較成熟的估價方法，它以正常的市場交易價格為基礎(chǔ)，評估的結(jié)果能很好地反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)的市場價格水平或價值，比其它評估方法更直觀、更具說服力。然而，市場比較法的關(guān)鍵和難點就在于區(qū)位因素的修正。由于房地產(chǎn)區(qū)位影響因素的復(fù)雜性，迄今為止也沒有相關(guān)的法律規(guī)范對區(qū)位影響因素做具體的說明，即使《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也僅給出了區(qū)位因素修正的基本方法和基本準則以及區(qū)位因素的主要內(nèi)容，并沒有不同類型的房地產(chǎn)的區(qū)位因素修正的具體指標，導(dǎo)致在估價實踐中，估價人員無據(jù)可依。多數(shù)估價報告所體現(xiàn)出來的區(qū)位因素的分析過于簡單．主觀隨意性也很強，進而影響了估價結(jié)果的準確性。本文以建設(shè)部房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會的課題研究為背景，針對居住房地產(chǎn)區(qū)位因素進行了詳細的分析和說明。

1、居住房地產(chǎn)估價中的區(qū)位

    1.1房地產(chǎn)估價中的區(qū)位定義

    土地研究學(xué)者認為區(qū)位是一個綜合的概念，它不僅是地球上某一事物的空間幾何位置，還強調(diào)自然界的各種地理要素與人類經(jīng)濟社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映；現(xiàn)代地理學(xué)家認為區(qū)位除了可以解釋為空間的位置外，還有放置某事物或為特定目標而標定的一個地區(qū)、范圍的含義。雖然不同的學(xué)科對區(qū)位的理解不一樣，但實質(zhì)上都是人類活動在空間上的集中反映，最終表現(xiàn)為空間各種關(guān)系在某一范圍內(nèi)的濃縮。市場比較法要求所選擇的可比實例與估價對象應(yīng)該處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，如果沒有這樣的可比實例，那么市場比較法就不是最好的選擇，也不存在區(qū)位因素的修正了。

    綜上所述，房地產(chǎn)估價中的區(qū)位作為地點概念最終表現(xiàn)為在城市中同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)房地產(chǎn)所占有的場所或空間位置以及與其周圍環(huán)境或與其他事物之間的相對關(guān)系的綜合體。它不同于“位置”，因為它還反映了諸多因素在空間位置上的相互聯(lián)系和相互作用，有著動態(tài)的特性。

    1.2居住區(qū)位的概念與特征

    對于居住房地產(chǎn)來說，人們選擇住宅最重要的就是由該位置出行的便捷程度以及居住在該位置所獲得的經(jīng)濟和非經(jīng)濟方面的滿足程度。

    綜上所述，居住區(qū)位就是指住宅在城市中所處的地理  至間位置和所占據(jù)的空同場所，以及該場所與周圍事物之問的關(guān)系的綜合體，即以此為基點進行工作、上學(xué)、購物、就  醫(yī)、娛樂等出行活動所需的交通成本(包括貨幣成本和時間成本)，以及該位置的自然環(huán)境、社會壞境等因素對居住者身體和心理等方面的影響。

    居住房地產(chǎn)的區(qū)位具有以下特征：

    1)空間性，即居住房地產(chǎn)占有的空間位置。

    2)唯一性：由于土地的不可移動性，而導(dǎo)致區(qū)位差異成為城市居住區(qū)空間差異的最突出表現(xiàn)。

    3)動態(tài)性：區(qū)位的地理位置是固定不變的，但是其它影響居住區(qū)位的各種因素總是處于不斷的變化過程中的。

    4)依贛性：城市空間彼此依存，每一居住空間的區(qū)位條件都受到周邊環(huán)境的影響，反過來也對周邊環(huán)境產(chǎn)生了影 響。

    1.3居住區(qū)位功能

    居住區(qū)位功能是指區(qū)位對居住房地產(chǎn)價值的影響，其主要體現(xiàn)在以下方面：

    1)對居住房地產(chǎn)價格的影響，對居民消費者來說，居住區(qū)位與住宅本身都具有居住效用。國外的研究和實踐表明，住宅區(qū)位的價值可占住房總價格的1/2。

    2)居住區(qū)位在一定程度上更直接決定了人們就業(yè)、購  物、教育、娛樂、就醫(yī)等活動的方便度，其周圍的人文歷史環(huán)境、自然環(huán)境對居住者身心也產(chǎn)生了重大影響。

    3)對住宅類型、規(guī)模的影響，離市中心越近，土地價格越高，土地利用的集約化程度越高，住宅多為多層、高層建  筑；而郊區(qū)的土地價格便宜，土地利用比較粗放，故多為低  層建筑和別墅。

2、居住房地產(chǎn)價格影響因素

    在本文中影響居住房地產(chǎn)價格的因素分為一般因素、個別因素和區(qū)位因素3大類。為了更全面的說明區(qū)位因素，筆者先對一般因素，個別因素作了如下界定。

    一般因素指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛的地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生全局性的影響。它主要包括以下方面：

    1)社會因素：主要有政治安定狀況、房地產(chǎn)投機、城市化等。

    2)經(jīng)濟因素：主要有儲蓄、消費、利率、物價、居民收人等。

    3)行政因素：主要有房地產(chǎn)制度、價格政策、城市規(guī)劃、交通管制等。

    4)心理因素：主要有個人欣賞趣味、講究風(fēng)水、風(fēng)俗習(xí)慣等。

    個別因素是指由于居住房地產(chǎn)自身狀況或條件的變化對其價格有所影響的因素。我們又可以把個別因素分為土地個別因素和建筑物個別因素。其中土地的個別因素在某些情況下又可以界定為區(qū)位因素。比如當(dāng)我們評價某小區(qū)中某高層或多層住宅中的某一套房產(chǎn)時。其土地的個別因素可以界定為區(qū)位因素。

    綜上所述，區(qū)位因素是指除了個別因素和一般因素以外的，為估價對象以外、估價對象所處相應(yīng)區(qū)位以內(nèi)的所有對該區(qū)居住房地產(chǎn)價格水平有所影響的因素。

3、居住房地產(chǎn)的區(qū)位因素指標

    3.1居住房地產(chǎn)區(qū)位因素指標構(gòu)建原則

    影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素繁多，加之區(qū)位的動態(tài)性．影響區(qū)位的因素也是發(fā)展變化的，所以不可能將所有的區(qū)位因素都囊括其中。因此筆者構(gòu)建區(qū)位因素指標體系時遵循了以下原則：

    1)可操作性原則，要盡可能選擇那些可以度量或可以通過調(diào)整變?yōu)榭梢远攘康闹笜耍�便于估價人員進行區(qū)位因素的修正。

    2)客觀性原則，目前區(qū)位因素都是靠估價人員的主觀判斷來選擇，其主觀隨意性很強，所以筆者盡量少的選取主觀性強，不確定性大的因紊。

    3)代表性原則，由于影響居住區(qū)位的因素有很多，如果一一列出，就會顯得累贅、主次不明，給報告閱讀者帶了不利，我們在綜合分折的基礎(chǔ)上，選取了對估價影響比較大的區(qū)位因素。

    3.2居住房地產(chǎn)區(qū)位因素分析

    本文中的居住房地產(chǎn)類型主要是指市區(qū)內(nèi)的居住房地產(chǎn)，不包括郊區(qū)別墅類房地產(chǎn)。社區(qū)內(nèi)的因素在評估社區(qū)內(nèi)某一棟或某一套房產(chǎn)等情況下是應(yīng)作為區(qū)位因素。而在評估整個社區(qū)的房地產(chǎn)等情況時，社區(qū)內(nèi)的因素理當(dāng)為個別因素。筆者為了更好的為居住房地產(chǎn)估價人員提供參考。把居住房地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)和社區(qū)以外的區(qū)位影響因素分開分析．即居住房地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)區(qū)位因素分析和居住房地產(chǎn)社區(qū)以外區(qū)位因素分析。

    3.2.1居住房地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)區(qū)位因素分析

    居住房地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)的區(qū)位因素是指當(dāng)社區(qū)內(nèi)的某一棟、某一層或某一套房地產(chǎn)等作為估價對象時。其估價對象以外而又是社區(qū)以內(nèi)的影響評估對象價格水平的因素集合。

    1)地理位置：如果估價對象是某一層的某一套房產(chǎn)．那么主要是指估價對象所處樓層，朝向。

    2)基礎(chǔ)設(shè)施：主要是指估價對象所處社區(qū)內(nèi)的給排水、電、供熱系統(tǒng)的情況；燃氣供應(yīng)方式；通訊系統(tǒng)類型、網(wǎng)絡(luò)信號；防災(zāi)安全設(shè)施類型、完善情況。

    3)公共設(shè)施：主要是指估價對象所處杜區(qū)內(nèi)停車場規(guī)模，距離，收費情況。

    4)自然環(huán)境：社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境主要包括(1)水：估價對象所在社區(qū)內(nèi)景觀型水流和天然水域水流的類型，數(shù)量；(2)噪聲：社區(qū)內(nèi)的如來自停車設(shè)施、加壓泵、保安設(shè)施等噪聲來源，噪聲影響程度；(3)光：社區(qū)內(nèi)光污染來源。光污染類型，日照時數(shù)情況；(4)綠化：社區(qū)內(nèi)住宅綠化情況；(5)景觀：社區(qū)內(nèi)如噴泉，雕塑．亭子及其他裝飾園藝等景觀的數(shù)量，類型；(6)地形：估價對象所在宗地的地面坡度；(7)地勢：估價對象所在宗地與相鄰地塊的高低關(guān)系。

    5)社會環(huán)境：社區(qū)內(nèi)的社會環(huán)境主要包括(I)人1：3狀況：主要是指估價對象所在社區(qū)內(nèi)的人口密度．居民文化程度，收入水平。鄰里關(guān)系；(2)治安環(huán)境；社區(qū)是否封閉管理．是否24 h保安制度，夜間照明情況；(3)環(huán)境衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生情況；(4)物業(yè)管理：社區(qū)內(nèi)如室內(nèi)安全報警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)、一卡通等智能化管理情況，物業(yè)管理人員配備情況。

    3.2.2居住房地產(chǎn)社區(qū)以外區(qū)位因素分析

    居住房地產(chǎn)社區(qū)以外的區(qū)位影響因素是估價對象以外特定區(qū)域以內(nèi)的影響評估對象價格水平的因素集合。杜區(qū)以外影響區(qū)位的因素，當(dāng)評估某一社區(qū)或社區(qū)內(nèi)具體的某一房產(chǎn)時都應(yīng)該作為估價對象的區(qū)位因素。

    1)地理位置：具體到某個街道，某個小區(qū)等。

    2)交通條件：是指居住區(qū)與外部聯(lián)系的便利程度，主要包括(1)公交便捷度：主要是指公共汽車、地鐵、輕軌系統(tǒng)的運營頻率，各站點客流量情況，早晚班時問。與估價對象的距離及公共汽車系統(tǒng)附近公交站點數(shù)量；出租車系統(tǒng)的乘坐方便程度；(2)城市道路通達度：估價對象臨近道路的類型及其機動車車道數(shù)，估價對象與主要道路的距離．主要道路路面物理狀況，周邊道路路同分布密度情況；(3)對外交通便利度：汽車站、火車站、機場、國道、高速公路等系統(tǒng)的到達方便度，與估價對象的距離，對外通往線路情況；(4)地塊通達性：估價對象所在地塊人口，出口的數(shù)量，通行能力，擁擠程度。

    3)公共設(shè)施：其主要包括(1)教育設(shè)施：主要是指估價對象所處社區(qū)周邊大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園、托兒所等設(shè)施的類型，規(guī)模，數(shù)量，距離；(2)文化娛樂設(shè)施：社區(qū)周邊圖書館、博物館、藝術(shù)館、展覽館、影劇院、娛樂場、公共廣場、游樂場等設(shè)施類型，規(guī)模，距離，使用成本及其它情況；(3)體育設(shè)施：體育館、健身房、各類運動場(足球場，籃球場，排球場，高爾夫球場)等設(shè)施類型，規(guī)模，距離，使用成本及其它情況；(4)醫(yī)療機構(gòu)：社區(qū)周邊醫(yī)院，藥店等機構(gòu)類型。等級。距離；(5)社區(qū)周邊與居住房地產(chǎn)相關(guān)的如房管局等相關(guān)行政管理機構(gòu)的部門類型，級別距離等情況。

    4)自然環(huán)境：主要是指估價對象所處社區(qū)周邊空氣的清潔度，污染狀況；社區(qū)周邊景觀型水流和天然水域、自然河流、湖泊等景點情況；社區(qū)周邊的如來自交通，集貿(mào)市場。文化娛樂場所等噪聲來源，噪聲影響程度；社區(qū)周邊光污染來源，影響程度；社區(qū)周邊公園、自然保護區(qū)等景點數(shù)量，規(guī)摸，類型，收費情況。

    5)社會環(huán)境：主要是指估價對象所在社區(qū)周邊的治安環(huán)境情況；估價對象所在社區(qū)周邊的衛(wèi)生清潔情況。

    6)商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度：其主要包括(1)商業(yè)中心等綴：主要是指估價對象所在的商業(yè)中心的等級。其分為4個等級：市級商業(yè)中心，為全市的商業(yè)中心；區(qū)級商業(yè)中心。為某個區(qū)域范圍內(nèi)的服務(wù)中心；小區(qū)級商業(yè)中心．主要為某個居民小區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；街區(qū)級中心，主要為某個街區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；(2)金融機構(gòu)聚集度：社區(qū)周邊銀行的類型．?dāng)?shù)量，與估價對象的距離，周邊24h自助式服務(wù)點數(shù)量：(3)商業(yè)服務(wù)業(yè)功能：社區(qū)周邊如各類商場、超市、商業(yè)步行街、集貿(mào)市場、零售便利店、理發(fā)店、快餐店、飯店等的類型．與估價對象的距離。

    基于以上分析，在構(gòu)建居住房地產(chǎn)區(qū)位因素時，根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)位理論和影響房地產(chǎn)價格因素，以內(nèi)外因相結(jié)合的辨證思維方式為指導(dǎo)，本文將居住房地產(chǎn)區(qū)位因素分為7大類(一級指標)，各一級因素下面又分l5小類(二級指標)，某些二級指標下面又分子因素(三級指標。具體指標體系如圖l所示。

4、結(jié)論

    居住房地產(chǎn)區(qū)位因素指標體系的構(gòu)建是為了規(guī)范．統(tǒng)一估價人員在進行區(qū)位因素修正時對區(qū)位因素的選擇，克服主觀隨意性等市場比較法實際運用中存在的問題。本文旨在促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。也促進了相關(guān)法律規(guī)范的不斷完善。

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(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會  文徑網(wǎng)絡(luò)：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)

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