淺議房地產估價的現場查勘

曾  云

福州市政建設開發公司  350005

    現場查勘是房地產估價的關鍵環節。現場查勘的質量，現場查勘獲得信息量大小，直接影響到估價方法的選擇，從而影響房地產價格的客觀、公正、科學的確定，影響到估價師所承擔的風險的大小。目前，我們行業內就存在輕視、甚至忽視現場查勘工作的現象，本文就房地產估價的現場查勘工作進行粗淺的分析，希望能夠起到拋磚引玉的作用，引起更多同行對房地產估價現場查勘的重視、對查勘的方法和效率的關注和研究，讓現場查勘起到應有的作用。

1、現場查勘的必要性

    房地產估價是對房地產在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動，直接涉及利害方的經濟利益，房地產估價不但應言之有理，更重要的是言之有據，任何不當，容易導致爭議，增加估價師風險。且不論國家民法、刑法對故意或過失導致房地產估價價格虛假所追究民事、刑事責任的嚴重后果，就從房地產估價師和房地產估價機構的管理、《房地產估價規范》、《房地產抵押估價指導意見》、《城市房屋拆遷估價指導意見》等與我們估價執業密切相關的管理規定來解讀現場房地產估價現場查勘的必要性。

    1.1《注冊房地產估價師管理辦法》的有關規定

    依照中華人民共和國建設部第151號部令《注冊房地產估價師管理辦法》第二十六條規定：“注冊房地產估價師不得有的行為”中第(四)款規定不得有“簽署有虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏的估價報告”的行為，同時，第三十八條規定：注冊房地產估價師有本辦法第二十六條行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門給予警告，責令其改正，沒有違法所得的，處以l萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下且不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任[1]。

    1.2《房地產估價機構管理辦法》的有關規定

    依照中華人民共和國建設部第142號部令《房地產估價機構管理辦法》第三十二條規定：房地產估價機構不得有的下列行為中第(四)款規定了“違反房地產估價規范和標準”的行為；同時，第五十二條規定：房地產估價機構有本辦法第三十二條行為之一的，由縣級以上人民政府房地產行政主管部門給予警告，責令限期改正，并處l萬元以上3萬元以下的罰款；給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

    1.3《房地產抵押估價指導意見》的有關規定

    依照中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會聯合頒布的《房地產抵押估價指導意見》第十四條規定：房地產估價師應當對估價對象進行實地查勘，將估價對象現狀與相關權屬證明材料上記載的內容逐一進行對照，全面、細致地了解估價對象，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周圍環境、景觀的照片。內外部狀況照片應當作為估價報告的附件。由于各種原因不能拍攝內外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。實地查勘記錄應當作為估價檔案資料妥善保管[3]。

    1.4《城市房屋拆遷估價指導意見》的有關規定

    依照中華人民共和國建設部建住房[2003]234號《建設部關于印發(城市房屋拆遷估價指導意見)的通知》中《城市房屋拆遷估價指導意見》第十五條詳細規定：拆遷估價人員應當對被拆遷房屋進行實地查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

    1.5《房地產估價規范》的有關規定

    在國家質量技術監督局和中華人民共和國建設部聯合發布的《房地產估價規范》(GB／TS0291—1999)對現場查勘作出一系列的規定：估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照，并在估價報告中必須對現場查勘情況的記載做出了詳細的規定。

2、現場查勘的內容

    房地產現場查勘是對房地產實物狀況進行實地考察。在核實房地產的實際功能、核對帳物的真實性、可靠性的共同點的基礎上，還應區別不同的估價方法所必須相關的查勘要求，旨在為正確估價提供第一手資料。

    2.1現場查勘的共同點

    現場查勘的共同點可分為房地產物體的確認、房地產權關系的確認和所涉及房地產財務狀況的核查三個部分。

    2.1.1房地產物體的確認

    房地產物體的確認是對象房地產實物狀態的清查核定。以地產為主的評估，物體的確認重點是坐落、地號、面積及附著物狀態；以房產為主的評估，物體的確認重點是建筑結構、構造、用途、成色狀態及地段坐落、區域環境。

    2.1.2房地產權屬關系的確認

    權屬關系的確認是在核實房地實物有無及其狀態之后，確認其歸屬關系。權屬關系一段分為所有權和使用權，但在具體確認過程中，由房地產經營的多樣性可派生出多種權利關系。評估應明確確認房地產的一切權利關系，核實其權利關系是否存在及與其委托資料所載明的內容是否一致。比如：所有權的確認、用益權及擔保物權的確認、限制性權利的確認。

    2.1.3與房地產財務狀況的核對

    對廠房或工區等多棟建筑物的評估，應注意對委托人提供的房地產財務狀況的核對，主要是核實房地產的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追加值；地產的使用權利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產相關聯的債權與債務等，作為評估結果的對照，注意價值差異的分析，保證估價結果的客觀。

    2.2常用幾種估價方法的查勘側重點

    2.2.1市場法：在完成估價對象查勘的同時，對選取的可比實例應同步進行查勘，特別是交易情況、交易日期、區域因素和個別因素，福估指數、注意可比實例成交價格的內涵的核查。注意統一付款方式、統一采用單價、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵和面積單位。

    2.2.2收益法：對同類型客觀潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益、資本化率、法定年限、使用年限、租約限制等關鍵

因素進行查勘和核對。

    2.2.3成本法：重點是對建筑物的結構、構造、作法、材料、設備、配件、具體尺寸、建成年份、耐用年限、設計使用壽命、其他成本進行現場查勘，并對土地取得費用、開發成本、建安費用、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、預計凈殘等過程費用進行調查。

    2.2.4假設開發法：重點查勘開發房地產的基本情況、開發建設期、需增加投入、施工限制、規劃限制、資金的時間價值、市場需求變化分析、其他影響開發價值的因素。

    2.2.5基準地價修正法：重點是基準地價包含的區域，估價對象在該區域的部位、呈現的特點，對交易日子、區域因素、個別因素和其他影響基準地價修正使用的因素。

3、現場查勘的方法

    現場查勘是房地產估價的一項深入調查研究工作，應做好充分的準備，并講究工作方法�？蓺w結為以下程序。

    3.1準備

    3.1.1事前周密計劃：核對委托人對待估價對象的權屬資料提供的完整性，盡可能多地收集估價對象涉及的區域信息、樓盤信息、估價對象總平面圖，典型房屋結構及造價等信息。研究資料，根據估價師經驗確定所需要的重點信息、查勘路線，提出查勘大綱，帶著問題去查勘，目標明確。

    3.1.2確定參與人員：按照規范和規定，2人以上共同進行，拆遷和抵押目的的估價必須是有估價師前往查勘。同時應結合估價目的、擬采用的估價方法，確定有專長的估價人選。如擬采用成本法，應派出熟悉工程技術和建安造價的估價人員，若采用市場法，應有對樓盤和市場熟知的人員參加。

    3.1.3攜帶工具：攜帶好數碼照相機、指南針、卷尺和皮尺、激光測距儀、查勘記錄表和筆等工器具。對明知爭議較大的，最好進行錄像，準備攝相機和膠卷相機。

    3.1.4確定時間：聯系好估價對象產權人和房產、地產管理人員，保證有關人員能同前往定查勘，便于了解現狀與估價時點的差異、與權屬證書的差異，提高效率。

    3.2現場踏勘

    3.2.1普查：核對帳物，清點房產棟號、建設年限、結構類別，對重列、漏列作好記錄。

    3.2.2重點查勘：按照查預定的查勘順序進行，具體為房地產位置確定、對區域和環境的查勘、對小區和環境的查勘，對房地產所處的樓宇的查勘，對具體房地產單元的查勘。

    3.2.3記錄和分析：按照估價對象特點，對房屋進行詳細查勘記錄。宏觀面，以照相機為主要工具，按照查勘順序進行逐一拍攝；微觀者，進行實地測量，同步在記錄表上逐一登記。當場分析，認為對有必要的因素增加查勘，以提高一次性查勘效率。

    3.3踏勘資料

    估價人員應對來自具體項目的踏勘資料進行認真確認，并對野外搜集的資料進行查驗，對內業資料應按照估價作業要求，作出具體分析后進行整理，發現問題應列出清單，進一步調查了解核實。

    3.4總結經驗

    房地產估價是一門藝術，是一門科學，應該階段性總結現場查勘的經驗和教訓，優化查勘流程，減少外業的工作量，提高查勘效率。

4、現場查勘的幾點思考

    4.1估價對象及所依賴的環境在估價作業期間查勘結論發生了重大變化，應對估價報告作出調整和說明。

    首先估價對象自身狀況：估價報告期間，估價對象發生重大狀況變化，例如房屋局部倒塌或局部土地滅失等視不同的估價目的，應對估價結果進行重新調整和說明。

    其次，估價對象的環境：估價報告期間，估價對象所依賴的社會經濟政治環境，尤其是規劃變更等發生重大變化，甚至使估價時點的估價結果無法使用，應對估價結果進行調整。

    4.2拆遷評估多為追溯性評估。估價人員應關注房屋主體、設施設備因自然毀損、被拆被盜造成的兩個時點的差異，作相應調整，并在估價報告中作必要說明和聲明。

    4.3專業工作盡量依托專業機構。如拆遷房屋估價查勘中涉及到工程造價、成新鑒定，尤其是危房，面積測量等工作時，建議委托人另行委托相應有資格的機構同步進行，評估機構利用其工作成果。

    4.4現場勘驗、調查詢證記錄應充分完備�，F場工作底稿上應有現場記錄人、復核人的及時簽字。應載明勘察時間、地點、勘察人、在場人、勘察經過和結果(內容涵蓋所有區域和個別因素)，并請當事人或在場人簽名、蓋章，當事人或在場人拒絕的，應予說明。市場調查詢證記錄亦如此。必要時，可將現場勘驗記錄、照片、錄像、證照材料及時提交委托方一并公正機構辦理保全手續。

    4.5現場拍攝照片最低要求

    對評估對象的背景采取多方位拍攝，對具體設施及其構造、樓宇外觀進行拍攝，并做好記錄。

    總之，規范的現場查勘能幫助估價師將估價對象、周圍環境親身體驗轉化為客觀量度，減少估價師的主觀判斷，量化環境因素和個別因素對房地產估價對象價值的影響，提高估價的質量，提高估價師執業水平，降低甚至規避了估價師乃至估價機構的責任和風險。

參考文獻

[1]《注冊房地產估價師管理辦法》[M]．吉林科學技術出版社，2007年．

[2]王金花．《房地產估價機構管理辦法》[M]．中國建工電子音像出版社，2005年．

[3]《房地產抵押估價指導意見》[M]．中國法制出版社，2006年．

[4]于文堂．《城市房屋拆遷估價指導意見》[M]．安徽文化音像出版社，2004年．

[5]中華人民共和國建設部，《房地產估價規范》[z]．中國建筑工業出版社，2006年．

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)