基于模糊層次分析法的建筑企業開發房地產戰略風險度量

華建革

東南大學建設與房地產研究所　江蘇南京210096

前言

    改革開放以來．我國建筑產業蓬勃發展，為國民經濟的發展和人民生活水平的提高做出了巨大的貢獻。但是，隨著社會主義市場經濟的不斷發展，建筑市場的競爭日趨激烈。目前我國建筑施工業的利潤水平僅有2％--3％，而負債率則高達65％，經營所得幾乎只能維持企業生存之需。低利潤率不僅限制了企業的進一步擴大再生產。而且阻礙了建筑行業產業升級的進程。近年來，隨著建設部把“經營多元化”列為振興建筑業的6大基本方針之一，許多建筑企業都把調整建筑企業經濟結構。實行“建筑為本、多元經營”當作是增強建筑企業抗風險能力，提高經濟效益的迫切要求。鑒于這幾年房地產行業的高速發展和巨大收益。許多建筑企業選擇了進行房地產開發。但是，現實無數案例表明，實行多元化戰略也存在著巨大的風險。為確保建筑企業多元化戰略的實施，必須對多元化戰略風險進行識別和管理。

    目前國內對建筑企業和房地產項目或者房地產企業的風險做了大量的研究，桑廣成提出建筑企業面臨的風險主要有投標風險、合同簽訂風險、合同履行中的風險、財務風險等。構建了建筑企業全面風險管理體系。孫勤認為我國建筑業面臨的主要風險為管理風險、財務風險、成本風險、合同風險、安全生產與質量管理風險．提出了針對性的防范和控制風險的對策。王軍將房地產企業的風險分為自然風險、政治風險、經濟風險、技術風險、社會風險、內部決策與管理風險，建立了房地產企業風險層次模型并作出了評價。針對建筑企業多元化戰略，劉俊穎等提出，建筑企業多元化風險主要有經驗與技術不能滿足的風險、由低利潤率的建筑行業轉行將面臨資金的風險、建筑企業可共享資源較少的風險、以及多元化的管理的風險，提出了可以通過發展互補產業、合理利用剩余資源、提升主營業務核心競爭力等方式來應對多元化過程中的風險。但是上述文獻對目前建筑企業開發房地產戰略的風險僅是定性描述．缺乏具體定量地分析。因此本文在此背景下，借鑒相關研究成果，對建筑企業開發房地產戰略的風險進行了分析．探討模糊層次分析方法在戰略風險度量的應用，使風險度量更加科學合理。

1、建筑企業開發房地產戰略風險辨析

    多元化戰略為建筑企業帶來了巨大的收益。但是理論和實踐都證明，多元化戰略帶來的風險也是巨大的。因各方面原因，建筑企業大多選擇進人房地產開發行業以實現多元化經營。從2003年開始，國家對房地產業進行了宏觀調控，力度也在不斷加強．使得房地產開發的風險不斷加大。本文詳細分析了建筑企業開發房地產所遇到的各類風險，具體如下：

    (1)經驗與技術不能很好支持房地產開發的風險

    房地產開發涉及的環節較多，主要有投資決策、規劃設計、招標投標，施工階段，以及物業管理階段。以經驗與技術為核心競爭力的建筑企業，在多元化進程中，原有的專業知識與施工經驗難以利用。由于建筑行業在發展過程中形成了自身行業技術特點，集中在了混凝土、鋼構、施工組織等核心競爭力上，這與房地產開發對企業要求相差很大。因此，在進入房地產業時，會遇到缺乏開發經驗、而原有經驗有限發揮的風險。

    (2)資金的風險

    建設市場的市場規模都比較大，對于大的建筑公司來說，其營業額與規模相對也比較大。但是由于處在產業鏈的低端，利潤較低。在激烈的市場競爭中，不少業主還要求建筑企業進行墊資，導致建筑企業在主營業務上對資金的依賴較多。房地產開發是資源密集型和資金密集型的行業，如果再進人房地產業，勢必對資金的依賴更加嚴重：當前，房地產業信貸緊縮，貸款難度增大，同時，市場消費需求不旺，房地產企業存貨嚴重，銷售回款較小。而且，對于企業來講，剛進入新的市場，前期一般都是投人多于產出，這樣會對企業的融資能力提出更高的要求。

    (3)可共享資源的風險

    多元化過程中企業的資金、品牌、物流、銷售網等各項資源共享，以擴大規模效益，降低成本，這是多元化過程中企業的優勢之一，但此優勢對建筑企業來說體現得不明顯。建筑行業相對其他行業來說，多元化可利用的可共享資源較少。建筑企業在長期的經營中，建立了自己的品牌，但由建筑生產的單件性、地域性等特點，建筑品牌資源的認知度一般只局限在特定的業主方及建筑市場本身。房地產業經過多年的發展，已經建立起一些如萬科、金地等房地產企業知名品牌，市場對品牌也日漸看重。因此建筑企業在發展多元化的過程中，需要重新樹立品牌形象。另外，企業的土地儲備和建筑企業與社會的緊密關系對多元化戰略也影響很大。有些建筑企業擁有不少土地儲備，這樣對于降低開發成本具有極大促進作用，另外，建筑企業與社會的良好關系亦是重要的因素，如跟政府部門的關系和跟公眾的關系，都會影響到開發的全過程。

    (4)管理的風險

    建筑企業開發房地產項目，管理的范圍將會由施工擴展到開發整過程環節，管理難度大大增加。房地產開發是一個資源整合的過程。建筑施工只是其中一個環節，而對于房地產開發成功起關鍵因素的恰是前期策劃和后期的銷售環節。要從施工環節向上、向下延伸，要求建筑企業的財務、人才、決策流程都能跟得上企業的發展。

    (5)政策法律的風險

    近年來，房地產業作為國民經濟的支柱產業己成為消費和投資的熱點。隨著全國房地產市場的逐漸成熟和局部出現過熱，國家加強了對房地產市場的宏觀調控，房地產開發企業面臨著“土根”、“銀根”的嚴控以及大量境外資金的涌入等方面的多重壓力，國內的房地產開發企業處在“大洗牌”、“大整合”時期。對于初入房地產業的建筑企業來說，面臨的政策、法律和經濟風險遠非與建筑行業可比，是否能夠適應這種環境對于建筑企業來說是個嚴峻的考驗。

3、基于模糊層次分析法的建筑企業開發房地產戰略的風險度量體系設計

    3.1模糊層次分析法的原理

    (1)基本思想

    由于客觀事物的復雜性和人們對事物認識的模糊性，因此在兩兩重要性比較的賦值上，把本來就是模糊的量明顯化或者說變成沒有一點彈性的硬指標顯然是不合適的。1983年荷蘭學者Van Laargoven提出用三角模糊數表示 Fuzzv比較判斷的方法，并運用三角模糊數的運算和對數最小二乘法求得元素排序。

    三角模糊AHP就是用三角模糊數M(1,m,n)來表示AHP中兩兩比較判斷矩陣中的重要性值，其中m為專家判斷的最可能值，l與u則為m的兩個上下邊界，可理解為最悲觀值與最樂觀值，顯然，當1=m=u時，M退化成一個實數。

    (2)主要步驟

    第1步：根據問題的總目標，建立系統遞階層次結構。   

    第2步：由專家對評價指標及對象進行兩兩比較，并用三角模糊數構造模糊判斷矩陣。模糊判斷矩陣是AHP判斷為第t個專家給出的三角模糊數。

    第3步：對于各模糊判斷矩陣，計算出其中各個元素的綜合重要程度Sn。

    第4步：層次單排序。對各模糊判斷矩陣，計算其第i個元素Ai重要與其他各元素的可能性程度

    第5步：層次總排序。

    將評價指標相對于總目標的權重向量與評價對象相對于評價指標的權重矩陣相乘。得到總排序向量，其各分量即為各評價對象在總目標下的綜合得分。

    第6步：根據綜合得分，確定各評價對象的優劣。

    3.2建立建筑企業開發房地產戰略風險度量體系

    建筑企業開發房地產戰略的風險經過識別以后．構建了包含經驗與技術、資金、可共享資源、管理風險及系統風險5個準則層l6項具體指標的指標體系。如圖1所示。

    3.3運用模糊層次分析法確定風險度量指標權重

    根據總目標的要求，由參加評價的專家(假設有2位專家)對各項指標兩兩比較進行打分，可以構造出準則層對目矩陣A。設提取其風險因素兩兩比較判斷信息的最可能估計值得到的模糊互補判斷矩陣M。如果M滿足一致性的要求，則可近似認為A也滿足一致性。

    由公式(3)可以求得模糊綜合程度值Sj=1，2，3，4，5)，再根據公式(1)、(2)計算得到各風險因素相對權重．經過歸一  化處理，準則層相對于目標層的權重向量W1=(0.o62，0.431，0.183，0.121，0.204)。

    然后，根據專家對每個指標層相對于準則層的兩兩比較打分，可以得到各個指標層對于準則層的模糊評價矩陣和相應權重向量W。最后由上面得出的準則層相對于目標層權重向量以及指標層相對于準則層各權重向量，可以計算得到指標層相對于目標層的各個權重。見表l

    從表l可以看出，融資能力的風險是最大的，其次是土地儲備、自有資金和財務能力等。通過對風險權重的排序，可以得到建筑企業在多元化戰略決策時風險的考慮順序。然后，結合企業自身狀況，作出對企業多元化戰略實施風險的評級。從而進行風險管理，做出多元化戰略的科學決策。如果企業進軍房地產風險過大，則應放棄或者采取合作等其他方式，如果風險不大，則可向房地產實施多元化戰略,最終為為企業的成功添加重要的砝碼。

4、結語

    模糊層次分析法能夠科學、客觀的確定建筑企業開發房地產戰略風險度量體系中各指標的權重,既避免了權重確定中的隨意性，又考慮了人類思維判斷的模糊性，是一種思路清晰、可操作性強的計算方法。建筑企業在開發房地產的戰略抉擇過程中，對將要遇到的風險的辨析與定量是很重要的。對探討建筑行業開發房地產戰略的風險進行分析識別并做出科學決策，對提升企業的競爭力和可持續發展均有重要的意義。

參考文獻

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【8】陶陽東，顏嘉，顏紅艷，基于核心能力的建筑企業專業化與多元化的戰略選擇【u】．建筑經濟，2007(12)．

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)