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摘要：近年來，飛速發展的房地產行業已經成為國民經濟的支柱產業，成本管理成為房地產企業管理的重要方面。...

房地產動態成本管理系統的設計與開發

孫藝鍵　 黃如福　 陳岱林　 李宏男　劉剛

大連理工大學 遼寧大連ll6024　中國建筑科學研究院　北京100013

1、房地產成本管理現狀

    近年來，房地產企業在中國得到飛速發展，成為國民經濟的支柱產業，房地產市場日趨規范。房地產作為一種商品，在規范的市場環境下，市場競爭主要表現為價格競爭，因此，成本管理成為企業管理的重要方面。但是，房地產企業在項目成本管理中還程度不同地存在著如下的問題：

    (1)項目目標成本不準確。缺乏有效的成本預測手段和計價依據，導致目標成本不真實準確。

    (2)項目成本過程控制缺乏動態管理。主要表現：其一，在項目實施過程中缺乏有效的成本控制方法，導致項目成本失控；其二，項目費用信息不真實，信息來源不唯一，統計口徑不一致，導致項目成本核算錯誤。

    (3)項目之間成本沒有可比性。項目間的成本不能及時進行比較，無法對開發成本進行有效的事中控制、事后分析，無法為項目決策提供有效的決策支持。

    (4)決策信息相對滯后。企業做決策最常見的是用財務報表，財務報表是一個事后記錄的過程，是提供給企業內外部的一種經營結果報表，無法滿足成本動態管理的要求。再加上現有的財務軟件不能展現成本的構成明細，也不能成為不同部門查詢成本數據的公共平臺。

    為了克服房地產企業在項目成本管理上的不足，很多企業開始引進軟件進行管理。但是，由于企業內部采用多種軟件，沒有系統集成，數據標準不統一，沒有有效地消除信息孤島，企業不能及時獲得項目信息和進展情況。為了克服這個缺陷，軟件開發企業借鑒企業資源計劃的管理思想，開發了房地產動態成本管理系統。ERP的應用，方便了企業從戰略發展的高度進行整體規劃，對項目成本進行有效控制，避免了以往出現的不良現象，但是還存在使用上的不足：

    (1)ERP理論起源于制造業，它是將產品分解成構件，構件分解成資源，通過所消耗的資源成本匯總成產品成本。而房地產的開發與制造業不同，是通過作業的流程委托項目的各參建方進行產品的生產。這種工作性質和分解的差異，導致成本統計失真，從而導致產品定價失真。

    (2)在系統的成本結構中，將已簽訂合同成本定義成項目已發生成本，而不管該合同是否實施[2]。這種定義，限制了已發生成本這一定義的使用范圍，使得只能從項目的角度來了解項目的已發生成本和待發生成本，而不能深入了解某一合同的已完工作量和未完工作量。這種對已發生成本的定義與工程實踐巾的已發生成本的定義已經大相徑庭，導致房地產企業不能很好地了解合同的執行情況。隨著房地產企、業對成本精細化管理的需要，很多房地產企業對成本管理提出了更高的要求。

    為了能較好地解決房地產企業在成本管理巾的不足，使得房地產企業決策層能及時獲得合同執行情況和項目的進展情況，針對目前應用的房地產企業動態成本管理系統中存在的不足和房地產企業的具體需求，結合企業當前對信息化的需求，中國建筑科學研究院建筑工程軟件研究所在對大型房地產公司進行需求調研分析的基礎上，對房地產動態成本管理模型和成本結構進行了設計，并開發了一套房地產動態成本管理系統。本文即對該系統的設計思想和系統的功能進行簡要的介紹。

2、房地產動態成本設計思路

    2.1房地產項目的成本結構

    房地產項日成本控制的核心是通過對單項合同的成本和項目總成本進行動態管理，從而使項目管理者能及時獲取項目的成本信息，確保各項成本控制在目標成本內。本著這種動態管理的精神，建立如圖l所示的成本結構圖.

 

圖1房地產項目成本結構圖

    項目動態執行成本反映的是實施過程中項目的預期成本，它由已發生成本和待發生成本兩部分組成。已發生成本是項目在開工以來截至某一時點所完成工作內容的實際成本，待發生成本是該時點以后按照合同和變更應該完成的工作內容的計劃成本。已發生成本和待發生成本在項目進展過程中是一個此消彼長的過程。已發生成本是根據所有合同的已發生成本匯總統計而來。知道項日的合同計劃成本和變更的估算成本，結合合同的已發生成本就能推算出合同的待發生成本。

    房地產企業通過該成本結構圖，不僅能隨時了解項目投資的完成情況，結合合同的付款比例就能知道應付款的數量，而待發生成本的推算，更能為企業提供預測未來開發作業所需資金的情況，為企業的計劃安排和資金安排提供一個有效的預測工具。

    2.2作業成本法的基本原理

    作業成本法(activity—based cost，ABC)是根據產品消耗作業、作業消耗資源這一基本原理而設計的一種計算作業和產品成本的方法。按照ABC原理，作業成本法以作業為中心，以資源流動為線索進行成本的分配與計算。資源、作業、成本動因和產品是作業成本法的基本要素。作業是聯接資源與產品的中介。在成本計算過程中，先根據資源成本動因將資源成本分配給作業，計算出作業成本，再根據作業成本動因將作業成本分配給產品，計算出產品成本。成本的流動過程如圖2所示。成本、從作業成本向產品成本轉化的過程。在實際工作中，由于人不能控制成本，只能控制產生成本的作業，因此，作業是控制的重點。作業成本法的實際應用大致可以劃分為圖3的5個步驟：

 

圖2成本的流動過程

 

圖3作業成本計算過程

    (1)確認資源

    確認和計量所有產品消耗的資源。

    (2)建立作業清單

    分析和確認耗用資源的作業，將這些作業分類匯總建立作業清單。作業清單的建立是為了方便成本的計算，作業的劃分要結合房地產項目的開發實際，過細，容易增加管理成本，太粗，起不到有效的管理作用。

    (3)資源成本分配

    確定資源動因，用資源動因將歸集起來的資源成本分配給各作業，由此得到各項作業的作業成本。作業成本計算公式如下：

 

    式中：ACi為第i種作業的作業成本；RCj為第j種資源的單價；RDNij為第i種工作消耗的第j種資源的資源動因數；m為與各項作業相關的資源種類數。

    (4)作業成本分配

    確定作業動因，根據作業動因將各個作業成本分攤到單位工程。作業成本動因是成本分配的標準，選擇的作業成本動岡要具有強線性關系，這樣能方便有效地進行作業成本的分配。按式(2)進行分配：

 

    式中：ACki為第k個單位工程分配到的第i項作業的作業成本；ACi為第i種作業的作業成本；ADki為第k個單位工程消耗的第i種作業的成本動因量；l為單位工程的數量。

    (5)計算產品成本

    將分配到某單位工程的各作業成本匯總，計算出該單位工程的成本，單位工程成本的計算如下：

 

    式中：UPCk為單位工程k的成本；n為與各項目成本相關的作業種類。

    將單位工程的成本匯總即得到項目的總成本：

 

    式中：TPC為項目總成本。

    2.3房地產動態成本管理模型

    成本管理的發展方向是從核算型向控制型發展，從控制型向價值創造型方向發展，開發動態成本管理系統的目的在于通過系統的實施，使得房地產企業能從根本上控制作業成本，區分增值作業和非增值作業，最終使得房地產企業由粗放型管理向精細化管理轉變，提高企業的核心競爭力。

    近年來，眾多的房地產企業進行了IS09000的貫標認證工作，編制了嚴格的成本管理流程。房地產企業在開發項目的成本管理方面采用PDCA的控制模式，取得了不少的成績。但是，隨著工程規模的不斷擴大，建設項目投資逐漸增加，工程信息也急速增加，這些都為成本管理帶來了一定的困難。而信息技術為項目的成本數據的收集和管理提供了一個很好的  工具。本文選擇幾個大型房地產企業的貫標文件，結合作業成本法和作業成本管理的思想，對成本管理的流程進行分析，建立如圖4所示的基于作業的成本管理模型，

 

圖4房地產企業動態成本管理模型

    第一步：收集成本數據。這一步是收集房地產開發企業歷史項目的基礎數據和最新的市場數據，目的是掌握項目開發的歷史指標和最新的人材機的市場價格，能為項目的成本計劃制定提供有益的參考資料，同時根據房地產企業會計準則建立成本科目。

    第二步：制定成本計劃。結合項目的實際情況，建立開發作業清單，在企業基準價庫的基礎上，根據項目信息、開發作業清單和圖紙，編制出項目的目標成本，作為項目成本管理的基礎。開發作業清單的詳細程度，與成本控制的精度有關，依據成本效益法則，作業劃分為60～80個為宜。

    第三步：招標采購。根據作業清單和圖紙進行項目的招標采購工作，上一階段編制的目標成本對該階段的成本管理有控制作用，目的是本階段形成的計劃成本在編制的目標成本之內。兩者比較的結果及時反饋到企業成本數據庫，為以后的項目提供基礎參考數據。

    第四步：合同實施。按照圖紙進行項目的開發工作。控制實際成本不超過計劃成本。對合同實施過程中的變更進行控制，對結算進行控制。控制的結果及時反饋到企業成本數據庫中，為未來的項目成本測算提供基礎數據。

    第五步：成本分攤。項目實際發生的成本，根據本文式(2)、式(3)和式(4)的計算方式分配到單位工程上，由此得到單位工程的成本和項目的總成本。

    第六步：評估分析。對目標成本、計劃成本和實際成本進行對比分析，對引起投資偏差的原因進行分析，對成本控制的效果進行評估，為企業的成本管理提供一定的參考。根據排列圖法對產生成本偏差的原閔進行統計分析，這樣能及時了解產生偏差的主要原因，采取相應的成本糾偏措施對成本進行有效的控制。

    通過這一動態成本管理模型，企業的成本管理就不僅僅是簡單的成本管理工作，而是將有關項目進展過程巾的成本信息及時反饋到成本庫，對其他項目的成本管理也提供有益的借鑒和幫助。

3、房地產動態成本管理系統的開發與應用

    3.1動態成本管理的系統模型

    動態成本管理系統的功能主要包括：基礎信息管理、目標成本管理、合同管理、結算管理、變更管理以及成本統計管理。詳細的系統模型如圖5所示：

    系統中各模塊的主要功能如下：

圖5房地產動態成本管理系統模型

    基礎信息管理：記錄所有開發項目的基本信息，并且記錄各參建方的信息。進行項目結構分解，為以后的作業成本分攤做好基礎工作。同時，結合房地產開發的作業流程，進行作業的分解，建立作業清單。對企業的成本歷史信息和最新的市場信息進行管理，形成企業的基準價庫。

    目標成本管理：導人作業清單，結合項目開發的資源消耗，利用作業成本法的基本原理，測算作業成本，并進行成本分配，得到單位工程的目標成本和項目的目標成本。

    合同管理：對項目開發過程中的所有合同的基本信息和簽約狀況進行管理，能及時了解合同的簽約狀況、簽約金額，并及時反饋到企業成本數據庫，對未來項目開發的目標成本起到指導作用。

    變更管理：項目的執行過程是一個漫長的過程，在這期間會有很多的不可預見因素導致設計變更和施工圖以外的工作內容。該模塊的功能就是對產生的各種工程變更和工程通知單產生的費用變化進行估算，估算的結果與合同簽約成本匯總，形成一個合同的動態執行成本。這樣，項目管理者和企業決策層就能隨時掌握項目的動態總成本，根據圖l所示的成本結構圖及時做好項目資金的準備工作。

    結算管理：主要是按照工程實際進展情況，對合同約定范圍內的已完工作進行結算，在結算基礎上，按照作業成本動因將已發生的實際成本分配到相應的單位工程中。同時，該模塊對成本增加的原因進行分析，利用排列圖法對成本增加原因進行分析，提供相應的圖表和圖形，使得項目管理者能及時根據系統提供的基礎數據采取必要的成本控制措施。成本分析的結果也反饋到企業成本數據庫，為以后的項目成本測算提供有益的幫助。

    成本統計管理：根據不同階段的成本數據，在本模塊進行統計分析，獲得企業管理所需的各種數據，并且決策者能隨時掌握最新的成本情況，及時對不同項目的資金調配采取合理的措施。本模塊還完成幾個不同階段的對比，如：目標成本和簽約成本的對比，簽約成本同實際成本的對比等，并以圖表的形式展現出來，達到可視化管理的效果。統計結果反饋到企業成本數據庫，為以后的項目成本測算提供幫助。

    3.2動態成本管理系統的系統架構

    針對目前房地產企業的組成和業務分布，房地產動態成本管理系統采用了三層分布式結構，如圖6所示。

    第一層用戶服務層，主要面向一般用戶。他們可以通過瀏覽器方便地訪問所需要的資源，從而保證用戶界面的一致性和完整性。這一層是根據流程模型和不同的表單格式利用ASP技術進行設計開發的。

 

圖6系統結構圖

    第二層業務服務層是連接用戶服務和數據服務的橋梁。在這一層中，通常是通過組件的形式來定制相應的業務規則，以響應用戶發來的請求，同時與數據服務層進行交互，并將所需數據反饋給用戶，通過組件支持項目參與成本管理的業務流程以及用戶層和數據服務層的通信。這種業務規則主要表現為數據的匯總、提取、修訂、合法性校驗等功能，并通過 Web和應用服務器實現。

    底層是數據服務層。數據服務包括數據的定義，維護和更新以及管理并響應業務服務層的數據請求。

    3.3系統的應用

    該系統在北京、成都和重慶等幾個大型房地產企業進行了使用，使用的效果體現在如下幾個方面：

    (1)能及時獲取項目的成本信息，控制不合理成本的增長，分析無效作業和增值作業，能及時了解項目的資金狀況，為企業的資金運作提供第一手資料，降低了企業的財務費用。

    (2)費用分配更加科學合理，產品成本比以前得到更加真實的反映，由此使得企業決策者能更加準確地進行產品定價，提高了開發產品的競爭力。

    (3)對項目的開發費用進行動態審核，及時對投資偏差進行分析，了解成本偏差產生的原因，系統提供的圖表能幫助項目管理者及時采取有效的成本管理措施對成本進行有效的管理，有效降低產品成本。

    (4)數據收集有根據，信息反饋及時，能根據歷史項目成本信息和最新的在建項目成本信息進行新項目的目標成本制定，為成本決策提供最新的成本信息，使得成本決策數據來源客觀、及時、準確。

    (5)實現了企業內各部門的數據共享，使得工作效率大大提高。

    中小型的房地產企業和項目公司在項目開發的流程上與大型房地產企業是相似的，不同之處主要在于項目的規模和企業年度開發工作量的大小。這些不同不會影響該系統在中小型企業的應用。使用該系統可以幫助中小型房地產企業和項目公司規范企業管理流程，提高企業的成本控制水平，最終提高企業的核心競爭力。

4、結論

    房地產企業動態成本管理系統能有效地提高信息的傳遞速度和信息的真實性，企業的高管也能及時地獲取有關的信息，輔助企業決策。系統的運用能有效地減少企業的管理費用，節約項目投資。動態成本管理系統的成功實施表明作業成本法能較好地服務于房地產企業的成本管理，結合先進的信息技術，全面集成企業的所有資源信息，并為企業提供決策、計劃、控制與經營業績評估的全方位和系統化的管理平臺。筆者希望本文所提的房地產動態成本管理系統和應用架構，能為以后的此類軟件系統開發提供一點有益的借鑒。

參考文獻

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(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)

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