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摘要：本文就我國商品房空置問題進行研究。用凈現值的思想對商品房空置對資源耗費進行了簡單量化，以2009年的商品房均價為基礎，分析了以后十年的資源耗費。研究發現商品房空置是對我國資源的巨大浪費，空置年限越長，資源耗費越嚴重。...

商品房空置對資源耗費的影響

王玉洲   潘瑩

（陜西省建筑科學研究院，陜西 西安，710082）

    1、空置的定義

    1.1國外對空置的解釋

    空置一詞來源于西方，是指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態。美國聯邦統計局的指標解釋中，將空置定義為“在調查時點無人居住(并非暫時無人居住)的住宅”。出現下列兩種情況的住宅也視其為空置：一種是當被調查住宅單元的所有者在其他地方另有更為常住的住宅時，該套住宅視為空置；另一種是僅在周末或一年中的某段時期偶爾使用的住宅(即第二套住宅)也視為空置。

    1.2國內對空置的解釋

    目前我國房地產統計中的空置商品房，是指報告期末己竣工的商品房建筑面積中尚未銷售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。從這個定義可以看出，我國住宅市場中的空置指的是沒有交易過的新房，不包括舊房屋的空置(即中國的住宅市場空置僅僅指新建商品房的空置)，也不包括增量房屋中非房地產開發企業建設的房屋，并以面積為統計單位。

    隨著房地產業的快速發展和市場條件的變化，空置面積的定義和內涵也不斷修正。國家住建部、國家發改委、國家統計局己發出通知，從2003年統計年報開始，將以商品房空置時間作為標準進行劃分。空置時間在1年以內的為待銷商品房;空置時間在l年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。修訂后的空置面積指標，分類比以前是進了一步。

   1.3國內外空置指標的差異

   比較國內外有關部門關于“空置”的解釋，在定義上是基本一致的，但國內外空置指標對房地產市場運行狀況的反映和衡量卻存在較大的差異。目前國內對房地產空置的統計，基本上停留在房地產開發階段(或生產及流通階段)，而未體現在消費及使用階段。這一點可以從《房地產開發統計報表制度》的實際操作反映出來(僅反映開發企業未售出或租出的房屋數量，而未反映存量市場的空置情況)。與這種情況相比較，國外目前的空置指標，實際上反映的是房地產存量市場的運行狀況，體現的是房地產的實際使用狀況。

    2、我國商品房空置現狀及成因分析

    2.1我國商品房空置的現狀

    從2005年開始，我國商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現了部分時段銷售面積低于竣工面積的情況，同時，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導致了商品房空置面積的嚴重擴張。截至2007年3月底，全國商品房空置面積為1.26億平方米，同比增長2.7%。其中，空置商品住宅6900萬平方米，下降1.2%；2008年7月份，全國商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長6.1%。其中，空置商品住宅6538萬平方米，增長4.6%。從以上數據可以看出，我國空置商品房居高不下。空置造成了資源的極大浪費。

    2.2我國商品房空置特點

    2.2.1空置住宅所占比重大。我國商品房開發中，滿足人們居住功能的住宅商品房是房地產開發的主體。相應的，在空置商品房中，占比重大的同樣是住宅商品房。據統計資料，空置商品房中住房所占比重為50%左右。

    2.2.2住宅商品房空置多數存在設計、功能、環境等方面的不足。

    2.2.3住宅商品房空置表現為產品結構不均衡的空置，屬于結構性空置。

    2.3我國商品房空置原因分析

    2.3.1商品房有效需求不足

    經濟學上的需求定義為消費者愿意且能夠購買的商品。那商品房需求就是消費者愿意且能夠購買的房屋。這一定義包含了兩個不可或缺的部分——意愿和購買力，而這才能真正影響房地產市場供求的有效需求。商品房是指經政府有關部門批準、由房地產開發經營公司開發的、建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物。其中，住房需求占商品房需求的70%左右。根據收入的多少，人群可分為高收入人群和中低收入人群，這兩類人群自身特點的不同導致了住房需求的不同。作為高收入者，對住房有完全的支付能力，但根據邊際效用遞減原則，高收入人群為改善住房條件而擴大住房面積、購買高檔住房的意愿是隨著住房舒適度的提高而遞減的，并最終趨于平穩同時其人口基數小，形成的住房有效需求有限。而對于中低收入者，住房需求是剛性需求，但其缺乏支付能力。綜合而言，兩類人群都缺乏有效需求，這是產生空置住房的根本原因。對于辦公樓和商業營業用房，也存在著同樣的問題。

    2.3.2房地產業的迅速擴張

    房地產開發速度過快，沒有為合理布局產業結構留下足夠的時間;房地產商投資時系統化、整體化、可持續化的意識淡漠，導致供過于求及供求不符。高檔商品房的過度開發與中低商品房相對旺盛的需求是近年來最為突出的矛盾，這必然導致很多高檔商品房的閑置。

    2.3.3待銷房、滯銷房、積壓房的存在

    對于開發周期一般要1~3年的開發項目來說，1年的投資回收期是正常的，所以待銷房屬于合理的空置。但滯銷房和積壓房屬于目前市場無法消化的商品房，是應當予以重視的空置房。導致房屋滯銷甚至積壓的原因可能是房屋功能不健全，戶型結構不合理，所處地理位置偏遠、交通不便，住宅區環境或配套設施不理想等等。

    3、商品房空置對資源耗費理論

    3.1帕累托理論

    帕累托改進是指從社會效益的角度出發，如果改變既定的資源配置狀況使得至少有一個人的狀況變好，而沒有使任何人的狀況變壞，則認為這種資源配置狀態的變化是好的；否則是壞的。帕累托最優是指如果對于某種既定的資源狀態，所有的帕累托改進均不存在，即在該狀態上，任意改變都不可能使至少一個人的狀況變好而又不使任何人的狀況變壞，則這種資源配置狀態為帕累托最優。

    在我國目前的商品住宅市場，一方面是大量的住宅空置，一方面是廣大急需購買的居民。大量空置的商品住宅，占據著數額龐大的銀行資金，影響了國民經濟的健康持續發展。而居住又是關系國計民生的大事，如果不能很好地解決，必然會引起社會動蕩和諸多社會問題。就目前我國來看，按照帕累托標準，商品住宅的空置顯然沒有達到資源的最優配置，沒有達到帕累托最優狀態，因此，對空置的商品住宅需要進行帕累托改進，以求達到資源的優化配置。

    3.2功能閑置理論

    所謂“功能閑置”是指商品房在開發建設時設計的功能，在系統投入使用后沒有得到應用的現象。商品房的空置是對建筑資源、土地資源的功能“放棄”，商品房一旦達到設計年限或法律規定年限，商品房被拆除，造成資源浪費。

    4、商品房空置對資源耗費的簡單量化

    4.1評價指標體系選擇

    4.1.1指標選取原則

    商品房空置對資源耗費有多方面的因素，本文采用基于基點時刻的凈現值來表述對資源耗費的簡單量化，并采用下列指標來進行衡量：NPV、折舊、基準收益率、全國商品房單位售價。

    4.1.2指標的說明

    (1)NPV。不考慮商品房的升值，運用2009年的全國住宅均價來定出商品房時點價值，即商品房的市場公允價值；

    (2)折舊。稅法規定：稅法對固定資產規定了最低折舊年限。自2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》規定：第六十條，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，固定資產計算折舊的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，為20年；由此可見，稅法對房屋、建筑物規定了最低折舊年限為20年。根據相關規定，房屋折舊是50年折舊完畢，就是說1年2%折舊率。折舊方法為直線折舊法，折舊年限十年（年數過多風險越大，可靠度越低）；

    (3)基準收益率。全國平均基準收益率2.25%不考慮通貨膨脹對商品房市場價值變動的干擾，即現有時點的市場公允價值代表了商品房的價值；

    (4)全國商品房單位售價。根據國土資源部下屬中國土地勘測規劃院全國城市地價監測組發布的研究報告顯示，2009年全國商品房平均價格為每平方米4474元。

    4.2評價方法確定

    本文采用市場公允價值等量作為商品房的資源的規定，并基于基點時刻的凈現值來表述對資源耗費的簡單量化，運用資金的時間價值將各年空置商品房單位售價折現到基點時刻來簡單闡述資源的耗費程度。

    4.2.1基本公式

    基點NPV=商品房占用的社會資源年折舊額＝空置商品房的資源消耗=（商品房資產原值－預計殘值＋清理費用）/該類固定資產的使用年限每年資源消耗=年折舊額／（1+i）n i全國平均基準收益率

    4.3實證分析

    本文采用2009年的全國商品房平均單位售價每平方米4474元來表示基點的NPV，用房屋折舊是50年折舊完畢，就是說１年2%折舊率，全國平均基準收益率2.25%，來計算2009后以后十年空置對資源的耗費。

基點NPV4474元=商品房占用的社會資源年折舊額＝空置商品房的資源消耗=（商品房資產原值－預計殘值＋清理費用）／該類固定資產的使用年限=（4474-0-0）／50=89.4元每年資源消耗=年折舊額／（1+i）n =年折舊額／（1+2.25%）n ，i全國平均基準收益率=2.25%

商品房空置資源消耗計算表

                                           

    4.4實證結果

    由表可以看出商品房十年的空置時間所造成的資源耗費對于初始價值是很大的一部分（792.6/4474=17.72%）；這說明每平方米消耗的社會資源中，社會商品房空置對資源的消耗比重是很大的，若以中國商品房市場的規模來說，整個中國商品房的空置對社會資源的浪費更是巨大。

    5、結 論

    本文論述了我國商品房空置的情況，并采用凈現值來簡單量化空置房的資源耗費，說明我國商品房的空置現象是對我國資源的巨大浪費，我國房地產市場還處在一個比較低的水平，因此，在我國房地產業節約資源消耗的空間很大。只要制定相應的對策。如政府通過建立適合我國國情的住房供應體系、土地供應制度，控制供給總量，從而實現宏觀調控；同時發展租賃市場，結合廉租房供應體系的建立，積極消化空置住宅，中國的房地產業必將取得巨大的經濟效益和社會效益，并為國民經濟的發展和人民生活水平的提高做出巨大貢獻。

(本文來源：陜西省土木建筑學會   文徑網絡風險項目投資中心：劉紅娟 尹維維 編輯  劉真 文徑 審核)

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