郭維彬

(西安交通大學  西安  710049)

   改革開放三十年來，高校住房管理工作模式也經歷了從計劃經濟向市場經濟的轉變。在計劃經濟體制下，高校采取的是長期的福利分房政策，改革開放以來，按照住房制度改革的要求，高校房改中都采取了建立公積金制度、進行公有住房出售等舉措。本文就高校公有住房銷售后住宅專項維修基金（以下簡稱維修基金）使用中存在的問題和解決的對策進行了初步的探討。

 

    1、房管部門和業主的思想觀念有待轉變

    房管部門和教職工的思想觀念都有待轉變。一方面，房管部門和教職工兩者之間的關系發生了根本的變化，房管部門從過去的替學校管理好公有住房的“管理者”逐步轉變成為業主提供優質服務的“服務者”，從“主人”轉變為“管家”，但是其從“管理者”轉變為“服務者”的服務意識尚未完全建立。另一方面，住房銷售給教職工后，教職工的身份由“租房者”轉變為“業主”，但是思想上仍習慣于享受學校提供的福利性免費服務，物業消費的觀念尚未完全建立。

 

    2、業主對維修基金的維修范圍不了解

    維修基金是依據有關法規籌集的專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。它是由房屋購買者在購買商品房或者房改房時房屋管理部門按國家規定的一定比例繳納的，由學校房管部門監管，所有權歸購房人的專項資金，用于在房屋保修期滿后，對其共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造。

 

    由于對相關政策不了解，業主大多對維修基金沒有概念，對其維修范圍不甚清楚，對住房共用部位和公共設備的維修、更新不以為然，對自己應該承擔的維修項目不愿意承擔，甚至覺得剛買新房就交維修費實在是小題大做。

 

    3、維修基金來源不足、維修力度不強

   維修基金來源于兩部分：一部分是售房單位按照一定比例從售房款中提取；另一部分時購房者按購房款2％一3％的比例向售房單位繳交。高校公有住房出售后，部分學校并未嚴格按照規定從售房收入中提取一定比例作為維修基金，部分舊房在出售時也未收取教職工應繳的維修基金，后期追繳困難重重，維修基金的來源不足。

 

    目前高校已出售住房多為舊房，共用部位、共用設施設備都已老化，亟需維修、更新和改造，維修任務繁重，維修基金來源不足已嚴重影響了學校對住房共用部位、共用設施設備的維修，相當一部分已經達到使用年限的建筑部位，因資金問題而得不到及時的修繕，經費問題成為制約售后維修力度的“瓶頸”。

 

    4、基金增值效益不高

    目前部分高校中，經過機構改革，房管機構進行了縮編，沒有設立單獨財務科室，教職工繳納的維修基金大多由學校財務部門統管，沒有按照“專戶存儲、專款專用，按棟建造、核算到戶”原則進行管理，維修基金躺在學校的賬戶上“睡大覺”，沒有實現有效增值。

 

   1、加大了維修基金政策的宣傳力度，引導教職工轉變思想觀念，促使教職工充分認識加強維修基金的重要性和緊迫性。

 

   2、明確使用范圍：

    根據規定，房屋保修期滿之后，維修基金可使用在：一、住宅共用部位，包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；二、共用設施設備，包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

 

   3、加大管理力度，保障資金繳存。

    房管部門要加強對維修基金的管理，進一步加強歸集和追繳力度，新建住房必須嚴格按照相關規定足額歸集，對學校應該按照規定從售房收入中提取而未提取維修基金和舊房出售給教職工時應繳而未繳的維修基金，加強追繳力度。對應繳而未繳、應繳而少繳等問題，做到有效控制。

 

    4、提高資金保值增值能力

    如何實現住房專項維修資金閑置時的保值增值，并明確增值的歸屬，是解決當前問題的重中之重。在保證住房維修資金正常使用的前提下，參照社保基金的管理模式，房管部門可以按照國家有關規定將暫時閑置的住房維修資金，以銀行存款和國債為主，在一定范圍之內進行適當的組合投資，投資范圍也還可以擴展到信用等級比較高的企業債券、金融債券等有價證券，在保證資金安全的前提下，實現保值增值。

 

    5、提高資金使用效益

    如何提高維修基金的使用效益，首先，要轉變多年來形成的“重建設、輕管理，重維修、輕服務”的觀念，加強日常管理和樹立服務意識；其次，要加強高校住房管理的數字化、信息化建設，對每棟樓房都建立詳盡的維修檔案，一棟房屋從建成使用到最后拆除的期間，會經歷若干次維修，在日常管理中要做好房屋的維修記錄，以便以后制定科學的維修計劃；再次，每年應根據房屋的歷史維修記錄，提前制定出切實可行維修計劃，以便提前籌措資金，促使住房維修工作有條不紊地按計劃執行；最后，要利用市場手段，開展適度公開競爭，選好承接維修工作的工程隊伍。

 

    [1] 尹勇  高校住房管理體制改革的難點和對策         

    重慶大學學報(社會科學版)  2004年第10卷第6期

    [2] 莫文  淺析高校房改售房后如何實施房產物業管理 

    長春理工大學學報(社會科學版)  2007年3月第20卷第2期

    [3] 楊素蘭 高校房產管理存在的問題及對策      

    全國商情·經濟理論研究 2009年23期

    [4] 西安市住宅專項維修資金管理辦法