福建房地產價格上漲的成因分析與對策

程思怡

(福建省統計局350001)

    房地產業是我國新的發展階段的一個重要支柱產業，房地產投資與消費的雙向拉動是當前我國經濟持續快速增長的重要推動力量，但是，近年來房地產價格的持續上漲已經成為經濟運行中的突出問題，不僅制約了普通居民居住權益的實現，也成為整個國民經濟持續健康發展的不穩定因素。近年來，我省與全國大部分地區一樣，房價節節攀升，2007年，福、廈、泉三地新建商品住宅房價同比分別上漲8．1％、7．3％、7．1％，均價分別達到6千元／m2、8千元／m2和5千元／m2，價格持續在高位運行。

一、推動房價過快上漲的因素

    房價持續上漲的原因是多方面的，有城鎮化速度加快、居民收入增加、成本上升和品質提升等客觀因素以及人民幣匯率上升、貨幣流動性過剩等經濟運行宏觀背景，但從市場運行情況看，主要是市場供求關系發生變化。房地產市場供求狀況已由前些年的需求不足，轉變為階段性、結構性需求過度擴張。市場需求偏大包括改善性需求過度、投資投機性需求過旺、被動性需求過大等，導致供求關系持續趨緊，加之供求結構性問題等，這是導致房價過快上漲的原因。

    (一)需求旺盛，供求關系偏緊，是推動房價上漲的主要原因。一是改善性購房需求和被動性需求偏大。我省GDP已經連續十幾年高速增長，城鎮居民收入水平持續提高，消費結構升級，金融按揭貸款等刺激居民購房消費的一系列政策措施調動了居民消費的積極性。加之城鎮化進程加快，外來人員購房，推動了市場需求擴張。同時，城市建設中拆遷規模擴大，被動性購房需求加快增長。二是投資性購房和投機性購房增長過快。社會各方面對市場產生較高預期，使得一些個人或機構大量投資和投機房地產。同時，我省是僑鄉，人民幣匯率上升，境外資金涌人投資購房，福州八縣到福州市區購房量大有許多是這種情形。此外，消費存在超前超大的傾向，認為“買漲不買跌”心理也提前釋放了購房需求。

    (二)開發建設成本增加。特別是土地價格、建材價格上漲較快，加之住房品質提升，推動了房價的上漲。

    (三)不同利益主體相互影響，共同推動了房價上漲。一些城市政府片面強調“以地生財”、“經營城市”，為了從土地收益籌措城市建設資金，搞“形象工程”“政績工程”，抬高了土地和房地產市場價格。一些不法房地產開發商也利用消費者的盲從心理和信息不對稱，采取各種各樣的營銷手段來炒作。有的開發商囤積房源，采取分段推出樓盤或提前認購，集中簽約來制造搶購場面。另外，個別媒體不實報道也對房價上漲起著推波助瀾的作用。

    房價持續過快上漲，將增加經濟結構調整難度，加大社會經濟運行成本，加重城鎮中低收入家庭的住房困難，影響房地產市場健康發展、金融市場和經濟社會穩定。因此，作為負有宏觀調控職責的政府及其職能部門，應當采取有效措施防止房價過高過快上漲，進而保證社會經濟生活的正常運行，保障城市居民尤其是弱勢群體的住房需求，防范樓市泡沫出現。

二、調控房價的措施

    通過對福州地區樓市地價的調查及對近年來房地產業走勢變化的研究與分析，要達到上述的保障與防范的目的，應加大以下幾方面措施。

    1.大力推行住房保障制度，切實解決城市低收入家庭住房困難，做到“住有所居”。盡管今年以來全省保障性住房力度有所加大，但全省城市廉租房和經濟適用房投入占當年房地產投資額比重微乎其微，我省保障性住房建設步伐依然滯后。我省各級政府應本著深入貫徹十七大精神，以民生民本為重的原則，用社會政策解決房子問題，這是建設和諧房地產的科學方法。因此，政府部門應該制定和出臺合理的社會保障房辦法，對所有應保盡保對象進行公平的、平等的保障。一要構建多層次的住房保障體系：面向中等收入及以上的家庭供應市場價格商品房，面向中低收入家庭供應限價房，面向低收入家庭供應經濟適用房、廉租房。這樣，既能保持商品房供應結構的合理化，又能有效地穩定房價。二是加大落實力度，抓好部門配合，明確受惠對象，根據低收入家庭的基本需要，或出售，或租賃，或發放住房現金補貼、租金補貼、貼息貸款。三可考慮成立專門的、以公共住房保障為職能的“住房保障局”。全權負責保障住房的土地供應、規劃、設計、建造、出售、租賃及物業管理，并從宏觀上編制全省社會住房保障中長期發展規劃及分年度住宅建設的投資計劃。資金列入各級財政預算，以確保經濟適用房和廉租房的建設。

    2.創新土地出讓模式，相對降低地價并努力改進土地供應方式。房價上漲有許多因素構成，但不可否認，土地價格一路高攀是其中的一個主要原因。眾所周知，在我國，政府是土地唯一擁有者和供應商，房地產開發商通過“招拍掛”方式得到土地，從一開始就被設定在一個不合理的價位上。由于土地資源的有限性，2007年來這種畸形的土地價格被越炒越高，“地王”頻現，甚至出現了樓面地價高于周邊房價的怪象。究其原因，是因為現行的土地使用權轉讓政策將七十年的轉讓收益在轉讓時一次性收取了，即應在土地有效使用年限平均收取的地租，集中一次被政府收走，而這種轉讓的利潤率又沒有法定的上限，于是在初始的轉讓到最后的接棒者手中，地價就可能會翻了數番，房價豈有不高之理!因此，政府應當采取平攤地租的方法，將轉讓按年份計征，這樣做在運作上增加一些手續和成本，但不失為降低房價的有效之舉。同時，政府應給土地轉讓的利潤率設立上限，使商品房成本中土地所占的份額降低。政府還要改進土地供應方式。變以價格定標為綜合評分定標，將地價放在相對合理的區間，避免高地價成本向房價轉移以及對地周邊現房價格的拉動效應，如，投標報價、付款方式占總評分的50％，投標企業資質、規劃方案、房屋售價、開發理念等合計占總評分的50％，這樣可避免土地價格戰。在規劃調控上，要做好長期規劃，并及時公開土地市場信息；要根據市場情況，加強對房地產開發用地的調節供應，調控好供應源頭以調節市場開發總量。同時，要預留適量土地以保證保障房的供應量。

    3.加強對房地產市場的監管。房價上漲過快，除受供需關系影響外，也有因市場機制不完善，政府監管缺位，導致房地產商利用其“強勢地位”進行違規操作，擾亂市場秩序有關，典型的如囤積土地、捂盤惜售等。為此，政府要采取有力措施，加強市場監管，整理和規范市場秩序。一要嚴格審批預售許可，禁止未經預售許可擅自收取定金、預付款；出臺規定，禁止將購買未竣工的預售房以任何形式再行轉讓。二要對已開通過房地產市場信息系統的福、廈、泉、漳等城市，公布可售房源及銷售信息，并要實時更新。三是督促房地產開發企業在商品房銷售地點以樓盤表形式及時如實公布每套商品房面積、售價及已售未售的銷售狀態。在加強宏觀調控、整頓市場秩序的同時，針對房地產業是一個流程較長產業的現實，要切實減少政府審批的環節，減少因環節過多而增加的房價成本。

    4.加強住房供求結構調整，教育與引導消費觀念。一方面政府要加強住房供應結構調整。住房建設要考慮可持續發展、節約資源型建設，這是人多地少的基本國情省情決定的。住房應加大中低價位、中小戶型供給比重，堅持“兩個70％”，落實和完善有區別的信貸政策，使住房套型結構比與居民收入結構趨于合理化。另一方面要加強住房消費觀念引導，政府應利用所掌握的宣傳工具及各類媒體，對消費者開展理性消費教育，倡導適度消費、梯次消費，反對不切實際的追求“大、洋、新”住房。同時要公開信息，讓消費者了解當地經濟發展水平，以及政府發展住房及其相關產業的規劃，引導社會預期，穩定市場。

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)