陜西土木建筑網首頁 > 學術研究 > 課題研究 > 淺談麗江旅游房地產的發展

摘要：旅游和房地產都是國民經濟新的增長點,黨中央非常關注、旅游房地產也由于準入門檻低、發展空間大逐漸成為了市場的熱點．必然會帶來一些問題。以麗江近年來旅游地產的發展為例，提出對目前麗江旅游房地產的發展的一些看法。...

淺談麗江旅游房地產的發展

陳俊松

(昆明理工大學建筑學系，云南昆明  650224) 

    2007年是旅游地產全面發力的一年。“2007全球旅游與地產合作大會暨第六屆中國旅游休閑地產年會”在黃山的成功舉辦意味著中國的旅游房地產業正受到了全球的關注。今年是云南旅游提出了二次創業的第二年，而云南旅游二次創業的鑰匙之一就是以地產撬動旅游產業的運作模式。在云南旅游業中具有舉足輕重作用的麗江市，其旅游資源與房地產業也正面臨著一次重大的整合。以保護不可再生資源為前提，通過商業化理念運作，麗江的旅游地產一定會迎來一個高速發展期。

1、旅游地產的概念解析

    目前，國外學術界并無“旅游房地產”一說，“旅游房地產”是僅限于我國學術界范圍內使用的一個特定的概念。國內關于旅游房地產的研究起步也比較晚，1996年，出現了旅游房地產的首篇論文，這一領域的研究迄今僅有十余年時間。

    旅游房地產屬于泛地產概念，其發展有兩個方向，即旅游地的房地產化與房地產的旅游化。它是第一個不是從旅游號業領域產生的大旅游要素的概念，既不是從旅游管理部門和管理體系產生的理念，也不是旅游理論的產物，而是一個標準的市場產物。正因為是市場中衍生出來的事物，所以它的定義眾說紛紜。

    國內的相關文獻對這一概念的定義，主要有以下幾種解釋：

    1)旅游房地產是指以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式。開發項目全部或部分實現了旅游功能。

    2)從廣義上講，所有同旅游相結合的物業都可叫旅游房地產，最早可追溯到中世紀的宗教旅游。從狹義上講，特指引入分時度假模式的與傳統相區別的新旅游房地產。

    3)旅游房地產就是以旅游為主要服務手段的房地產產業。

    4)旅游房地產是指以旅游區域的景觀、生態、文脈及人氣資源為開發契機，以休閑度假村、旅游景區、主題休閑公園、旅游（休閑)運動村、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、景區住宅、民俗度假村、國際休閑度假中心等方式開發的旅游置業項目。

    5)國內也有人把旅游地產稱為景觀房地產。旅游景觀房產作為一個獨立的概念和房產類型。有其自身的特質。旅游景區成為它的強大配套設施，把家像景區一樣建造，因而有著自己獨特的生命力。

    在我國，關于旅游地產的定義比較主流的說法是：旅游房地產是依托周邊豐富旅游資源（包括自然旅游資源、人文旅游資源和人造旅游資源)，以旅游度假為目的的房地產開發、營銷模式，其開發項目全部或部分實現旅游功能。

    本文討論的旅游房地產屬于“旅游地的房地產化”范疇，是旅游區內部的一個有機組成部分。

2、旅游房地產分類

    從旅游的角度，旅游房地產按照產品形態可以分為：休閑度假區、分時度假房地產、酒店、運動屋村、景觀房地產、莊園房地產；有的學者按旅游房地產所處的區位分為以下幾種(見表l)。

表1旅游產地分類表

    筆者從城市的角度，旅游房地產按結合要素的不同可分為旅游商、咿地產和旅游度假地產。

    旅游商業地產就是旅游與商業的結合：具體包括：商業步行街區、古城古鎮街區、開放式風景休閑區、民俗民族風情街區.旅游商業地產可以通過成熟的商業鋪面銷售與轉讓升值模式進行開發運作，對政府經營城市特別是旅游城市的經營有著十分重要的作用。

    旅游度假地產包括度假者因消費而購買的地產和投資者以升值為目標購買的地產。旅游度假地產，是旅游小城鎮發展的最佳手段，是旅游城市經營中可以面向全國乃至世界市場進行推廣的重要產品。

3、旅游地產的發展

    3.1國外旅游地產的發展

    旅游房地產發源于中世紀歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀初才開始市場化規模經營，主要是集中在法圍南部地中海沿岸的海濱別墅。二十世紀60年代，法國阿爾卑斯山地區的別墅度假村首先開發了以分時度假方式招攬客戶的形式，標志著旅游物、業市場的形成。20世紀70年代中期，美國泡沫經濟破滅后造成大量的房地產積壓為了處理積壓與空置物業，充分盤活閑置資產，美同從歐洲引入時權酒店這一概念，取得了巨大的成功。在亞洲，日本、韓國、菲律賓等國家近幾年大打“旅游度假牌”取得了可觀的收益。

    3.2國內旅游地產的發展

    我國旅游地產的發展過程大概可分為三步：上世紀80年代末期為起步階段，到90年代的中期經歷泡沫的階段，到本世紀初以來的大規模的復蘇。其中主要以深圳的華僑城、廣東碧桂園、黃山的宏村奇墅、海南“南海傳說”等為代表。

    3.3麗江旅游地產的發展

    麗江的旅游業起步于20世紀90年代初玉龍雪山省級風景名勝區的設立，騰飛于1997年麗汀古城被列為世界文化遺產之后。2006年共接待圉內外游客460.09萬人次，同比增長l3.8％。實現旅游總收入46.29億元，同比增長15.3％．仝年國內游客達到429．22萬人次，增長ll.2％：國內旅游收入38.94億元，增長8.O％。全年接待國際旅游人數30．87萬人次，增長68.9％，其中港澳游客8.67萬次，增長l.89倍，臺灣游客6.82萬人次，增長53.O％，外國人15.39萬人次，增長42．0％；國際旅游收入8821萬美元，增長78.9％旅游已成為麗江名副其實的龍頭產業。

    隨著麗江古城、三江并流區、東  巴文化先后被列入世界文化遺產、自然遺產和人類記憶遺產，麗江頭頂上有了頂世界級桂冠，“麗江現象”真正的成為了一種發展旅游的“麗江  模式”。旅游業屬于第三產業，根據第三產業的門檻效益理論，正所謂“人潮引來投資潮”。雖然占城內的任何投資建設都將成為非常敏感的問題，但是古城周邊投資建設的空間卻非常廣闊。

    由于遺產資源的利用和開發帶動了麗江歷史上最迅速、最大規模的城市建設高峰，城市規模在不斷增加，城市化的進程在不斷加快。2003年在撤地設市的同時，麗江實施了種種措施加快招商引資力度，2003年1—9月份，麗江市共確定經濟合作項目41個，招商引資項目協議資金l74億元。而2002年全年引入的投資也僅為5億多元。而且這些資金絕大部分投向了旅游商業地產。

    麗江發展旅游地產之所以成為房地產開發的熱土，筆者認為主要有以下主要兩點原因：①豐富的旅游資源、旅游房地產開發一定要依托于一定特色的休閑旅游資源，而麗江以其豐富的旅游資源(如麗江古城、三江并流區、東巴文化等世界遺產)成為中外著名的旅游勝地，吸引著國內外的大量游客到此游覽。②完善的政策規劃。一個地方的旅游地產大格局的最終形成，除了擁有自然資源，還需要政策規劃與之和諧統一一早在1994年云南省人大就頒布了《云南省麗江歷史文化名城保護管理條例》，2003年3月，麗江市人大常委會頒布了《世界文化遺產麗江古城保護管理條例》，條例的頒布對麗江城市的風貌的保護起了十分  重要的法律保障作用，正是由于有了良好的城市風貌和旅游資源，麗江的旅游房地產才發展的十分良好，而旅游地產的開發也對城市的風貌起到了促進的作用。2005年3月，麗江市政府重新制定的《麗江市關于進一步擴大對外開放、加快發展、實現第二次創業目標的若干優惠政策》，明確規定對農業及生物資源產業開發、工業及公益項目實行零利潤、低成本供地等措施。并組建市級土地收購儲備中心，要求“把土地作為招商引資的重要手段，大膽招商引資”。這個條例的頒布使麗江的旅游房地產快速的發展了起來。

表2麗江的部分旅游房地產項目

項目名稱	規模(畝)	總投資(億)	項目內容	開發狀態
南門小區	97	2	商鋪、客棧、度假酒店	己開發
七星旅游商業街	240	3	特色商鋪	已開發
玉河生態走廊	350	3.2	休閑客棧、特色商鋪	已開發
花馬步行街	2000	3	客棧、酒吧、商鋪	已開發
祥和麗城	5000	60	旅游綜合服務中心	已開發
茶馬驛棧	1700	5	客棧、酒吧、商鋪	已開發
滇西明珠度假別墅    酒店	298	2.5	全產權式分時度假酒店	已開發
魚米河商業步行街	130	2	休閑客棧、特色商鋪	已開發
麗江雪山水城	4000	2	高爾夫、別墅、度假村	擬開發
麗江七星同際村	未知	未知	同際化商、世旅游配套	擬開發

4、麗江發展旅游地產的一些問題及對策

    4.1麗江發展旅游地產應調整和完善現存敏感生態體系，達到一種良性循環

    良好的環境建設是地產增值的保證，同時，優化并發揮生態風景資源優勢，限制過度開發，達到地產的可持續發展是旅游地產長期升值的法寶，急功近利或竭澤而漁只能適得其反，如麗江玉龍雪山修建登山索道時，砍伐了索道下的帶狀原始森林，形成新的氣流通道，改變了小氣候，使原本終年積雪不化的山頂出現了兩個月的無雪覆蓋期。

    4.2麗江發展旅游地產，旅游配套建筑應時空和諧

    比如麗江修建了不少配套的房地產服務設施，可是有的新建筑在風格、體量、功能等方面很難與原來的老建筑形成對話與交流，從而破壞了原本樸實、純真、恬淡、恬然的自然意境。應該對開發、旅游、保護采取有策略的步驟，保持這個遺產和周尉環境的完整性，配套的房地產服務設施也應該按照傳統建筑方法去建造。

    4.3麗江發展旅游地產應在遺產資源利用上有節制

    目前麗江新城區已經在各個方向對古城形成合同之勢，城市在各個方向蔓延，缺乏與古城必要的緩沖距離，對占城的保護帶來極大的危險。很多地產項目，為了追求賣點，利用遺產資源，選址在保護協調區、生態敏感區內。而麗江政府對開發商的準入門檻設置太低，這樣做的結果對麗江是毀滅性的。根據國際慣例，如果要在麗江這樣世界級別的遺產地進行開發．必須提高準入門檻，政府收取的費用．應該用來進行保護和管理。

    4.4麗江發展旅游地產也應避免過度商業化

    過度商業化，就會讓歷史斷裂．就會變成有古無今。目前，麗江的商業化速度也是令人擔心的。有不少的游客到過大研古城后就覺得那里的商業氣息太重，古城已經沒有當地居民原生態的生活，外來移民代替了當地納西居民，成為古城內的主體居民；而古城的納西人將住房和鋪面，租給外來移民經營，自己紛紛外遷，使納西人和納西文化“邊緣化”。

    麗江的商業化問題還包括商業化的發展層次和發展方向問題，商業化本身是沒有錯的，問題是如果麗江的商業化只是一些諸如酒吧、客棧、和民族工藝品等一些低檔次的初級旅游商品，那么麗江的商業化能與其“國際旅游勝地”的稱號相匹配嗎?如果麗江的商業更好地融合國際化，形成一種融民族風情、亞洲特色、歐美趣味的國際化商業，這樣才能更好的體現出納西族的兼容并蓄。

    4.5麗江發展旅游地產應注重地方特色和傳統文化的有機整合

    旅游地產的主題愈來愈具有多元化的趨勢，但在項目的題材挖掘和項目設置方面切忌貪大、求洋、缺乏特色．特別是在麗江這樣一個具有濃郁民族特色與文化的地方，旅游地產項目應注意與地方特色和傳統文化的有機整合，如果兩者結合的好，就能很好的促進和發展地方文化傳統的弘揚與保護。反之，不但喪失了特色文化，而且項目建設重復性大，易造成同質競爭與資金的浪費。

    4.6麗江發展旅游房地產也應該對游客心理有著充分的認知

    麗江的旅游地產項目之一“玉河走廊”，在開發之初定位為商貿文化街，可現在除了瀕臨玉河水的商鋪目前以餐飲為主體的美食街來經營，與古城錯位發展，狀況較為良好，而大量不靠玉水河的商鋪緊緊鎖著大門，項目狀況十分慘淡。

    筆者認為這就是開發商對游客心理的認知出現了偏差。麗江旅游的核心吸引力是麗江古城、玉龍雪山、納西文化。設計者想當然的認為來到了古城的人必定會到此轉轉，其實這是一種一廂情愿的看法。畢竟玉河走廊僅僅是個仿造麗江古建筑的假古董，其選址、外部格局、空間感受與建筑藝術和古城無法相提并論，因此游客的認知度大大降低，其生命力自然不行。

    4.7麗江發展旅游地產應處理好古鎮的保護和發展的問題

    麗江雖然擁有豐富的自然資源和歷史文化資源，但在全球現代化浪潮的沖擊下，也面臨著巨大的危機，特別是“世界文化遺產”范圍內的古鎮村落，如果隨意開發，保護不恰當，不但失去原有風貌，還將愧對子孫后代。在茶馬驛棧的規劃和設計當中，設計者秉著“保護的前提下發展，以發展促保護”的原則，把保護歷史文化資源放在第一位，兼顧了政府、居民和企業利益、實現“三贏”，從而使束河的旅游業走上了可持續發展道路。

    4.8麗江發展旅游地產應該“跳出麗江看麗江”，著眼于大香格里拉旅游核心服務平臺

    祥和麗城項目就是麗江旅游地產拉動城市運營的一個很好的例子，項目開始之初就定位為“大香格里拉國際旅游區的核心服務平臺”。這個項目的開發，不僅要完成城市功能的基本配置，成為麗江作為世界精晶旅游城市的現代形象展示區，更要成為大香格里拉旅游區的超級旅游綜合服務中心。祥和麗城旅游地產項日，使麗江在完成自身升華的同時也完善了大香格里拉旅游體系，為旅游者提供綜合全面的香格里拉體驗之旅。

    事物發展過快過熱，必然會帶來一些問題。對待城市的發展特別是麗江這種擁有豐富自然資源和特色民族文化的城市發展，我們更應該抱著一種謹慎的態度，處理好城市發展與保護的關系。

    麗江旅游地產的發展應掙脫舊有觀念的束縛，讓開發商和政府應逐漸意識到旅游地產是系統工程，包括環境整治、資源整合、產業重組和住宅建設，最終目的是區域價值的提升和社會效益的最大化。只有秉著這樣的理念，麗江的旅游地產才能走出一條可持續發展的道路。

參考文獻：

[1]陳衛東．區域旅游房地產開發研究[J]．經濟地理，l996，16(3)

[2]沈飛．旅游房地產悄然起步[N].中國經營報，2001一06—28(18)

[3]曹繪嶷．論海南發展旅游房地產的可行性和必要性[J]．海南大學學報(社科學版)，2002，20(3)

[4]丁名申．錢平雷編著．旅游房地產學[M]．復旦大學出版社，2004

[5]鄒益民，孔慶慶．我國旅游房地產開發前景的探討[J]．商業經濟與管理，2004，

[6]2006年麗江市國民經濟和社會發展統計公報．麗江市統計局，2007—03一O2

[7]宋曉蓮．旅游地空間商品化的形式與影響研究[J]．旅游學刊， 005，(4)

[8]宋丁．關于旅游住宅地產的十點提示[J]．特區經濟，2003

[9]胡浩，汪宇明．中國旅游目的地房地產開發模式研究[J]．桂林旅游高等專科學校學報，2004，15(4)

[10]保繼剛等．旅游開發研究一原理·方法．實踐[M]．北京：科學出版社．2000

[11]陳勁松．城界消失．旅游地產[M]．機械37-業出版社，2003

[12]王志綱．城市中國[M]．人民出版社．2007

[13]王志綱．找魂——王志綱工作室戰略策劃10年實錄[M]，2006

[14]吳必虎．區域旅游規劃原理[M]．北京：中國旅游出版社．2001

[15]楊振之．旅游資源開發與規劃[M]．成都：四川大學出版社， 2002

[16]Edwgrd Inskeep.Tourism planning:  an integrated and sustainable de- velopment  approach [M] .New  York:  Van  Nostrand  Reinhold,       1991.201--233.

[17] ClareA.Gunn.Tourism planning[M]. 3rdEd.NewYOrk:  Taylor & Fran-cis, 1994.337-373.

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：溫紅娟  尚雯瀟  尹維維 編輯 文徑 審核)

上一篇： 人居環境漫談

下一篇： 城市設計的生態思考