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摘要：進(jìn)行區(qū)住因素的修正是房地產(chǎn)估價(jià)方法一市場(chǎng)比較擊中的一項(xiàng)重要工作，然而造夸為止并沒(méi)有相關(guān)的法律規(guī)范針對(duì)不同類型房地產(chǎn)區(qū)住因素的相關(guān)概念、具體內(nèi)容做詳細(xì)的說(shuō)明，進(jìn)而影響到估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性，不能真實(shí)地反映估價(jià)時(shí)象的價(jià)值．...

居住房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)位因素分析

游利娟   張建坤

東南大學(xué)土木工程學(xué)院。江蘇南京210096

    目前，市場(chǎng)比較法是房地產(chǎn)估價(jià)中最重要、最常用的方法之一，也是一種比較成熟的估價(jià)方法，它以正常的市場(chǎng)交易價(jià)格為基礎(chǔ)，評(píng)估的結(jié)果能很好地反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平或價(jià)值，比其它評(píng)估方法更直觀、更具說(shuō)服力。然而，市場(chǎng)比較法的關(guān)鍵和難點(diǎn)就在于區(qū)位因素的修正。由于房地產(chǎn)區(qū)位影響因素的復(fù)雜性，迄今為止也沒(méi)有相關(guān)的法律規(guī)范對(duì)區(qū)位影響因素做具體的說(shuō)明，即使《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也僅給出了區(qū)位因素修正的基本方法和基本準(zhǔn)則以及區(qū)位因素的主要內(nèi)容，并沒(méi)有不同類型的房地產(chǎn)的區(qū)位因素修正的具體指標(biāo)，導(dǎo)致在估價(jià)實(shí)踐中，估價(jià)人員無(wú)據(jù)可依。多數(shù)估價(jià)報(bào)告所體現(xiàn)出來(lái)的區(qū)位因素的分析過(guò)于簡(jiǎn)單．主觀隨意性也很強(qiáng)，進(jìn)而影響了估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。本文以建設(shè)部房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的課題研究為背景，針對(duì)居住房地產(chǎn)區(qū)位因素進(jìn)行了詳細(xì)的分析和說(shuō)明。

1、居住房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)位

    1.1房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)位定義

    土地研究學(xué)者認(rèn)為區(qū)位是一個(gè)綜合的概念，它不僅是地球上某一事物的空間幾何位置，還強(qiáng)調(diào)自然界的各種地理要素與人類經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位置上的反映；現(xiàn)代地理學(xué)家認(rèn)為區(qū)位除了可以解釋為空間的位置外，還有放置某事物或?yàn)樘囟�目�?biāo)而標(biāo)定的一個(gè)地區(qū)、范圍的含義。雖然不同的學(xué)科對(duì)區(qū)位的理解不一樣，但實(shí)質(zhì)上都是人類活動(dòng)在空間上的集中反映，最終表現(xiàn)為空間各種關(guān)系在某一范圍內(nèi)的濃縮。市場(chǎng)比較法要求所選擇的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象應(yīng)該處于同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)，如果沒(méi)有這樣的可比實(shí)例，那么市場(chǎng)比較法就不是最好的選擇，也不存在區(qū)位因素的修正了。

    綜上所述，房地產(chǎn)估價(jià)中的區(qū)位作為地點(diǎn)概念最終表現(xiàn)為在城市中同一地區(qū)或同一供求范圍內(nèi)的類似地區(qū)房地產(chǎn)所占有的場(chǎng)所或空間位置以及與其周圍環(huán)境或與其他事物之間的相對(duì)關(guān)系的綜合體。它不同于“位置”，因?yàn)樗�還反映了諸多因素在空間位置上的相互聯(lián)系和相互作用，有著動(dòng)態(tài)的特性。

    1.2居住區(qū)位的概念與特征

    對(duì)于居住房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，人們選擇住宅最重要的就是由該位置出行的便捷程度以及居住在該位置所獲得的經(jīng)濟(jì)和非經(jīng)濟(jì)方面的滿足程度。

    綜上所述，居住區(qū)位就是指住宅在城市中所處的地理  至間位置和所占據(jù)的空同場(chǎng)所，以及該場(chǎng)所與周圍事物之問(wèn)的關(guān)系的綜合體，即以此為基點(diǎn)進(jìn)行工作、上學(xué)、購(gòu)物、就  醫(yī)、娛樂(lè)等出行活動(dòng)所需的交通成本(包括貨幣成本和時(shí)間成本)，以及該位置的自然環(huán)境、社會(huì)壞境等因素對(duì)居住者身體和心理等方面的影響。

    居住房地產(chǎn)的區(qū)位具有以下特征：

    1)空間性，即居住房地產(chǎn)占有的空間位置。

    2)唯一性：由于土地的不可移動(dòng)性，而導(dǎo)致區(qū)位差異成為城市居住區(qū)空間差異的最突出表現(xiàn)。

    3)動(dòng)態(tài)性：區(qū)位的地理位置是固定不變的，但是其它影響居住區(qū)位的各種因素總是處于不斷的變化過(guò)程中的。

    4)依贛性：城市空間彼此依存，每一居住空間的區(qū)位條件都受到周邊環(huán)境的影響，反過(guò)來(lái)也對(duì)周邊環(huán)境產(chǎn)生了影 響。

    1.3居住區(qū)位功能

    居住區(qū)位功能是指區(qū)位對(duì)居住房地產(chǎn)價(jià)值的影響，其主要體現(xiàn)在以下方面：

    1)對(duì)居住房地產(chǎn)價(jià)格的影響，對(duì)居民消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，居住區(qū)位與住宅本身都具有居住效用。國(guó)外的研究和實(shí)踐表明，住宅區(qū)位的價(jià)值可占住房總價(jià)格的1/2。

    2)居住區(qū)位在一定程度上更直接決定了人們就業(yè)、購(gòu)  物、教育、娛樂(lè)、就醫(yī)等活動(dòng)的方便度，其周圍的人文歷史環(huán)境、自然環(huán)境對(duì)居住者身心也產(chǎn)生了重大影響。

    3)對(duì)住宅類型、規(guī)模的影響，離市中心越近，土地價(jià)格越高，土地利用的集約化程度越高，住宅多為多層、高層建  筑；而郊區(qū)的土地價(jià)格便宜，土地利用比較粗放，故多為低  層建筑和別墅。

2、居住房地產(chǎn)價(jià)格影響因素

    在本文中影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為一般因素、個(gè)別因素和區(qū)位因素3大類。為了更全面的說(shuō)明區(qū)位因素，筆者先對(duì)一般因素，個(gè)別因素作了如下界定。

    一般因素指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會(huì)對(duì)較廣泛的地區(qū)范圍內(nèi)的各宗房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生全局性的影響。它主要包括以下方面：

    1)社會(huì)因素：主要有政治安定狀況、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化等。

    2)經(jīng)濟(jì)因素：主要有儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、利率、物價(jià)、居民收人等。

    3)行政因素：主要有房地產(chǎn)制度、價(jià)格政策、城市規(guī)劃、交通管制等。

    4)心理因素：主要有個(gè)人欣賞趣味、講究風(fēng)水、風(fēng)俗習(xí)慣等。

    個(gè)別因素是指由于居住房地產(chǎn)自身狀況或條件的變化對(duì)其價(jià)格有所影響的因素。我們又可以把個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。其中土地的個(gè)別因素在某些情況下又可以界定為區(qū)位因素。比如當(dāng)我們?cè)u(píng)價(jià)某小區(qū)中某高層或多層住宅中的某一套房產(chǎn)時(shí)。其土地的個(gè)別因素可以界定為區(qū)位因素。

    綜上所述，區(qū)位因素是指除了個(gè)別因素和一般因素以外的，為估價(jià)對(duì)象以外、估價(jià)對(duì)象所處相應(yīng)區(qū)位以內(nèi)的所有對(duì)該區(qū)居住房地產(chǎn)價(jià)格水平有所影響的因素。

3、居住房地產(chǎn)的區(qū)位因素指標(biāo)

    3.1居住房地產(chǎn)區(qū)位因素指標(biāo)構(gòu)建原則

    影響房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素繁多，加之區(qū)位的動(dòng)態(tài)性．影響區(qū)位的因素也是發(fā)展變化的，所以不可能將所有的區(qū)位因素都囊括其中。因此筆者構(gòu)建區(qū)位因素指標(biāo)體系時(shí)遵循了以下原則：

    1)可操作性原則，要盡可能選擇那些可以度量或可以通過(guò)調(diào)整變?yōu)榭梢远攘康闹笜?biāo)，便于估價(jià)人員進(jìn)行區(qū)位因素的修正。

    2)客觀性原則，目前區(qū)位因素都是靠估價(jià)人員的主觀判斷來(lái)選擇，其主觀隨意性很強(qiáng)，所以筆者盡量少的選取主觀性強(qiáng)，不確定性大的因紊。

    3)代表性原則，由于影響居住區(qū)位的因素有很多，如果一一列出，就會(huì)顯得累贅、主次不明，給報(bào)告閱讀者帶了不利，我們?cè)诰C合分折的基礎(chǔ)上，選取了對(duì)估價(jià)影響比較大的區(qū)位因素。

    3.2居住房地產(chǎn)區(qū)位因素分析

    本文中的居住房地產(chǎn)類型主要是指市區(qū)內(nèi)的居住房地產(chǎn)，不包括郊區(qū)別墅類房地產(chǎn)。社區(qū)內(nèi)的因素在評(píng)估社區(qū)內(nèi)某一棟或某一套房產(chǎn)等情況下是應(yīng)作為區(qū)位因素。而在評(píng)估整個(gè)社區(qū)的房地產(chǎn)等情況時(shí)，社區(qū)內(nèi)的因素理當(dāng)為個(gè)別因素。筆者為了更好的為居住房地產(chǎn)估價(jià)人員提供參考。把居住房地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)和社區(qū)以外的區(qū)位影響因素分開(kāi)分析．即居住房地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)區(qū)位因素分析和居住房地產(chǎn)社區(qū)以外區(qū)位因素分析。

    3.2.1居住房地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)區(qū)位因素分析

    居住房地產(chǎn)社區(qū)內(nèi)的區(qū)位因素是指當(dāng)社區(qū)內(nèi)的某一棟、某一層或某一套房地產(chǎn)等作為估價(jià)對(duì)象時(shí)。其估價(jià)對(duì)象以外而又是社區(qū)以內(nèi)的影響評(píng)估對(duì)象價(jià)格水平的因素集合。

    1)地理位置：如果估價(jià)對(duì)象是某一層的某一套房產(chǎn)．那么主要是指估價(jià)對(duì)象所處樓層，朝向。

    2)基礎(chǔ)設(shè)施：主要是指估價(jià)對(duì)象所處社區(qū)內(nèi)的給排水、電、供熱系統(tǒng)的情況；燃?xì)夤��?yīng)方式；通訊系統(tǒng)類型、網(wǎng)絡(luò)信號(hào)；防災(zāi)安全設(shè)施類型、完善情況。

    3)公共設(shè)施：主要是指估價(jià)對(duì)象所處杜區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)規(guī)模，距離，收費(fèi)情況。

    4)自然環(huán)境：社區(qū)內(nèi)自然環(huán)境主要包括(1)水：估價(jià)對(duì)象所在社區(qū)內(nèi)景觀型水流和天然水域水流的類型，數(shù)量；(2)噪聲：社區(qū)內(nèi)的如來(lái)自停車設(shè)施、加壓泵、保安設(shè)施等噪聲來(lái)源，噪聲影響程度；(3)光：社區(qū)內(nèi)光污染來(lái)源。光污染類型，日照時(shí)數(shù)情況；(4)綠化：社區(qū)內(nèi)住宅綠化情況；(5)景觀：社區(qū)內(nèi)如噴泉，雕塑．亭子及其他裝飾園藝等景觀的數(shù)量，類型；(6)地形：估價(jià)對(duì)象所在宗地的地面坡度；(7)地勢(shì)：估價(jià)對(duì)象所在宗地與相鄰地塊的高低關(guān)系。

    5)社會(huì)環(huán)境：社區(qū)內(nèi)的社會(huì)環(huán)境主要包括(I)人1：3狀況：主要是指估價(jià)對(duì)象所在社區(qū)內(nèi)的人口密度．居民文化程度，收入水平。鄰里關(guān)系；(2)治安環(huán)境；社區(qū)是否封閉管理．是否24 h保安制度，夜間照明情況；(3)環(huán)境衛(wèi)生：社區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生情況；(4)物業(yè)管理：社區(qū)內(nèi)如室內(nèi)安全報(bào)警系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、一卡通等智能化管理情況，物業(yè)管理人員配備情況。

    3.2.2居住房地產(chǎn)社區(qū)以外區(qū)位因素分析

    居住房地產(chǎn)社區(qū)以外的區(qū)位影響因素是估價(jià)對(duì)象以外特定區(qū)域以內(nèi)的影響評(píng)估對(duì)象價(jià)格水平的因素集合。杜區(qū)以外影響區(qū)位的因素，當(dāng)評(píng)估某一社區(qū)或社區(qū)內(nèi)具體的某一房產(chǎn)時(shí)都應(yīng)該作為估價(jià)對(duì)象的區(qū)位因素。

    1)地理位置：具體到某個(gè)街道，某個(gè)小區(qū)等。

    2)交通條件：是指居住區(qū)與外部聯(lián)系的便利程度，主要包括(1)公交便捷度：主要是指公共汽車、地鐵、輕軌系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)頻率，各站點(diǎn)客流量情況，早晚班時(shí)問(wèn)。與估價(jià)對(duì)象的距離及公共汽車系統(tǒng)附近公交站點(diǎn)數(shù)量；出租車系統(tǒng)的乘坐方便程度；(2)城市道路通達(dá)度：估價(jià)對(duì)象臨近道路的類型及其機(jī)動(dòng)車車道數(shù)，估價(jià)對(duì)象與主要道路的距離．主要道路路面物理狀況，周邊道路路同分布密度情況；(3)對(duì)外交通便利度：汽車站、火車站、機(jī)場(chǎng)、國(guó)道、高速公路等系統(tǒng)的到達(dá)方便度，與估價(jià)對(duì)象的距離，對(duì)外通往線路情況；(4)地塊通達(dá)性：估價(jià)對(duì)象所在地塊人口，出口的數(shù)量，通行能力，擁擠程度。

    3)公共設(shè)施：其主要包括(1)教育設(shè)施：主要是指估價(jià)對(duì)象所處社區(qū)周邊大學(xué)、中小學(xué)、幼兒園、托兒所等設(shè)施的類型，規(guī)模，數(shù)量，距離；(2)文化娛樂(lè)設(shè)施：社區(qū)周邊圖書(shū)館、博物館、藝術(shù)館、展覽館、影劇院、娛樂(lè)場(chǎng)、公共廣場(chǎng)、游樂(lè)場(chǎng)等設(shè)施類型，規(guī)模，距離，使用成本及其它情況；(3)體育設(shè)施：體育館、健身房、各類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)(足球場(chǎng)，籃球場(chǎng)，排球場(chǎng)，高爾夫球場(chǎng))等設(shè)施類型，規(guī)模，距離，使用成本及其它情況；(4)醫(yī)療機(jī)構(gòu)：社區(qū)周邊醫(yī)院，藥店等機(jī)構(gòu)類型。等級(jí)。距離；(5)社區(qū)周邊與居住房地產(chǎn)相關(guān)的如房管局等相關(guān)行政管理機(jī)構(gòu)的部門類型，級(jí)別距離等情況。

    4)自然環(huán)境：主要是指估價(jià)對(duì)象所處社區(qū)周邊空氣的清潔度，污染狀況；社區(qū)周邊景觀型水流和天然水域、自然河流、湖泊等景點(diǎn)情況；社區(qū)周邊的如來(lái)自交通，集貿(mào)市場(chǎng)。文化娛樂(lè)場(chǎng)所等噪聲來(lái)源，噪聲影響程度；社區(qū)周邊光污染來(lái)源，影響程度；社區(qū)周邊公園、自然保護(hù)區(qū)等景點(diǎn)數(shù)量，規(guī)摸，類型，收費(fèi)情況。

    5)社會(huì)環(huán)境：主要是指估價(jià)對(duì)象所在社區(qū)周邊的治安環(huán)境情況；估價(jià)對(duì)象所在社區(qū)周邊的衛(wèi)生清潔情況。

    6)商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度：其主要包括(1)商業(yè)中心等綴：主要是指估價(jià)對(duì)象所在的商業(yè)中心的等級(jí)。其分為4個(gè)等級(jí)：市級(jí)商業(yè)中心，為全市的商業(yè)中心；區(qū)級(jí)商業(yè)中心。為某個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)的服務(wù)中心；小區(qū)級(jí)商業(yè)中心．主要為某個(gè)居民小區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；街區(qū)級(jí)中心，主要為某個(gè)街區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；(2)金融機(jī)構(gòu)聚集度：社區(qū)周邊銀行的類型．?dāng)?shù)量，與估價(jià)對(duì)象的距離，周邊24h自助式服務(wù)點(diǎn)數(shù)量：(3)商業(yè)服務(wù)業(yè)功能：社區(qū)周邊如各類商場(chǎng)、超市、商業(yè)步行街、集貿(mào)市場(chǎng)、零售便利店、理發(fā)店、快餐店、飯店等的類型．與估價(jià)對(duì)象的距離。

    基于以上分析，在構(gòu)建居住房地產(chǎn)區(qū)位因素時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)區(qū)位理論和影響房地產(chǎn)價(jià)格因素，以內(nèi)外因相結(jié)合的辨證思維方式為指導(dǎo)，本文將居住房地產(chǎn)區(qū)位因素分為7大類(一級(jí)指標(biāo))，各一級(jí)因素下面又分l5小類(二級(jí)指標(biāo))，某些二級(jí)指標(biāo)下面又分子因素(三級(jí)指標(biāo)。具體指標(biāo)體系如圖l所示。

4、結(jié)論

    居住房地產(chǎn)區(qū)位因素指標(biāo)體系的構(gòu)建是為了規(guī)范．統(tǒng)一估價(jià)人員在進(jìn)行區(qū)位因素修正時(shí)對(duì)區(qū)位因素的選擇，克服主觀隨意性等市場(chǎng)比較法實(shí)際運(yùn)用中存在的問(wèn)題。本文旨在促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展。也促進(jìn)了相關(guān)法律規(guī)范的不斷完善。

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(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)

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