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摘要：近年來，飛速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，成本管理成為房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要方面。...

房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)的設計與開發(fā)

孫藝鍵　 黃如福　 陳岱林　 李宏男　劉剛

大連理工大學 遼寧大連ll6024　中國建筑科學研究院　北京100013

1、房地產(chǎn)成本管理現(xiàn)狀

    近年來，房地產(chǎn)企業(yè)在中國得到飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范。房地產(chǎn)作為一種商品，在規(guī)范的市場環(huán)境下，市場競爭主要表現(xiàn)為價格競爭，因此，成本管理成為企業(yè)管理的重要方面。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理中還程度不同地存在著如下的問題：

    (1)項目目標成本不準確。缺乏有效的成本預測手段和計價依據(jù)，導致目標成本不真實準確。

    (2)項目成本過程控制缺乏動態(tài)管理。主要表現(xiàn)：其一，在項目實施過程中缺乏有效的成本控制方法，導致項目成本失控；其二，項目費用信息不真實，信息來源不唯一，統(tǒng)計口徑不一致，導致項目成本核算錯誤。

    (3)項目之間成本沒有可比性。項目間的成本不能及時進行比較，無法對開發(fā)成本進行有效的事中控制、事后分析，無法為項目決策提供有效的決策支持。

    (4)決策信息相對滯后。企業(yè)做決策最常見的是用財務報表，財務報表是一個事后記錄的過程，是提供給企業(yè)內(nèi)外部的一種經(jīng)營結(jié)果報表，無法滿足成本動態(tài)管理的要求。再加上現(xiàn)有的財務軟件不能展現(xiàn)成本的構(gòu)成明細，也不能成為不同部門查詢成本數(shù)據(jù)的公共平臺。

    為了克服房地產(chǎn)企業(yè)在項目成本管理上的不足，很多企業(yè)開始引進軟件進行管理。但是，由于企業(yè)內(nèi)部采用多種軟件，沒有系統(tǒng)集成，數(shù)據(jù)標準不統(tǒng)一，沒有有效地消除信息孤島，企業(yè)不能及時獲得項目信息和進展情況。為了克服這個缺陷，軟件開發(fā)企業(yè)借鑒企業(yè)資源計劃的管理思想，開發(fā)了房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)。ERP的應用，方便了企業(yè)從戰(zhàn)略發(fā)展的高度進行整體規(guī)劃，對項目成本進行有效控制，避免了以往出現(xiàn)的不良現(xiàn)象，但是還存在使用上的不足：

    (1)ERP理論起源于制造業(yè)，它是將產(chǎn)品分解成構(gòu)件，構(gòu)件分解成資源，通過所消耗的資源成本匯總成產(chǎn)品成本。而房地產(chǎn)的開發(fā)與制造業(yè)不同，是通過作業(yè)的流程委托項目的各參建方進行產(chǎn)品的生產(chǎn)。這種工作性質(zhì)和分解的差異，導致成本統(tǒng)計失真，從而導致產(chǎn)品定價失真。

    (2)在系統(tǒng)的成本結(jié)構(gòu)中，將已簽訂合同成本定義成項目已發(fā)生成本，而不管該合同是否實施[2]。這種定義，限制了已發(fā)生成本這一定義的使用范圍，使得只能從項目的角度來了解項目的已發(fā)生成本和待發(fā)生成本，而不能深入了解某一合同的已完工作量和未完工作量。這種對已發(fā)生成本的定義與工程實踐巾的已發(fā)生成本的定義已經(jīng)大相徑庭，導致房地產(chǎn)企業(yè)不能很好地了解合同的執(zhí)行情況。隨著房地產(chǎn)企、業(yè)對成本精細化管理的需要，很多房地產(chǎn)企業(yè)對成本管理提出了更高的要求。

    為了能較好地解決房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理巾的不足，使得房地產(chǎn)企業(yè)決策層能及時獲得合同執(zhí)行情況和項目的進展情況，針對目前應用的房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理系統(tǒng)中存在的不足和房地產(chǎn)企業(yè)的具體需求，結(jié)合企業(yè)當前對信息化的需求，中國建筑科學研究院建筑工程軟件研究所在對大型房地產(chǎn)公司進行需求調(diào)研分析的基礎上，對房地產(chǎn)動態(tài)成本管理模型和成本結(jié)構(gòu)進行了設計，并開發(fā)了一套房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)。本文即對該系統(tǒng)的設計思想和系統(tǒng)的功能進行簡要的介紹。

2、房地產(chǎn)動態(tài)成本設計思路

    2.1房地產(chǎn)項目的成本結(jié)構(gòu)

    房地產(chǎn)項日成本控制的核心是通過對單項合同的成本和項目總成本進行動態(tài)管理，從而使項目管理者能及時獲取項目的成本信息，確保各項成本控制在目標成本內(nèi)。本著這種動態(tài)管理的精神，建立如圖l所示的成本結(jié)構(gòu)圖.

 

圖1房地產(chǎn)項目成本結(jié)構(gòu)圖

    項目動態(tài)執(zhí)行成本反映的是實施過程中項目的預期成本，它由已發(fā)生成本和待發(fā)生成本兩部分組成。已發(fā)生成本是項目在開工以來截至某一時點所完成工作內(nèi)容的實際成本，待發(fā)生成本是該時點以后按照合同和變更應該完成的工作內(nèi)容的計劃成本。已發(fā)生成本和待發(fā)生成本在項目進展過程中是一個此消彼長的過程。已發(fā)生成本是根據(jù)所有合同的已發(fā)生成本匯總統(tǒng)計而來。知道項日的合同計劃成本和變更的估算成本，結(jié)合合同的已發(fā)生成本就能推算出合同的待發(fā)生成本。

    房地產(chǎn)企業(yè)通過該成本結(jié)構(gòu)圖，不僅能隨時了解項目投資的完成情況，結(jié)合合同的付款比例就能知道應付款的數(shù)量，而待發(fā)生成本的推算，更能為企業(yè)提供預測未來開發(fā)作業(yè)所需資金的情況，為企業(yè)的計劃安排和資金安排提供一個有效的預測工具。

    2.2作業(yè)成本法的基本原理

    作業(yè)成本法(activity—based cost，ABC)是根據(jù)產(chǎn)品消耗作業(yè)、作業(yè)消耗資源這一基本原理而設計的一種計算作業(yè)和產(chǎn)品成本的方法。按照ABC原理，作業(yè)成本法以作業(yè)為中心，以資源流動為線索進行成本的分配與計算。資源、作業(yè)、成本動因和產(chǎn)品是作業(yè)成本法的基本要素。作業(yè)是聯(lián)接資源與產(chǎn)品的中介。在成本計算過程中，先根據(jù)資源成本動因?qū)①Y源成本分配給作業(yè)，計算出作業(yè)成本，再根據(jù)作業(yè)成本動因?qū)⒆鳂I(yè)成本分配給產(chǎn)品，計算出產(chǎn)品成本。成本的流動過程如圖2所示。成本、從作業(yè)成本向產(chǎn)品成本轉(zhuǎn)化的過程。在實際工作中，由于人不能控制成本，只能控制產(chǎn)生成本的作業(yè)，因此，作業(yè)是控制的重點。作業(yè)成本法的實際應用大致可以劃分為圖3的5個步驟：

 

圖2成本的流動過程

 

圖3作業(yè)成本計算過程

    (1)確認資源

    確認和計量所有產(chǎn)品消耗的資源。

    (2)建立作業(yè)清單

    分析和確認耗用資源的作業(yè)，將這些作業(yè)分類匯總建立作業(yè)清單。作業(yè)清單的建立是為了方便成本的計算，作業(yè)的劃分要結(jié)合房地產(chǎn)項目的開發(fā)實際，過細，容易增加管理成本，太粗，起不到有效的管理作用。

    (3)資源成本分配

    確定資源動因，用資源動因?qū)�歸集起來的資源成本分配給各作業(yè)，由此得到各項作業(yè)的作業(yè)成本。作業(yè)成本計算公式如下：

 

    式中：ACi為第i種作業(yè)的作業(yè)成本；RCj為第j種資源的單價；RDNij為第i種工作消耗的第j種資源的資源動因數(shù)；m為與各項作業(yè)相關的資源種類數(shù)。

    (4)作業(yè)成本分配

    確定作業(yè)動因，根據(jù)作業(yè)動因?qū)⒏鱾�作業(yè)成本分攤到單位工程。作業(yè)成本動因是成本分配的標準，選擇的作業(yè)成本動岡要具有強線性關系，這樣能方便有效地進行作業(yè)成本的分配。按式(2)進行分配：

 

    式中：ACki為第k個單位工程分配到的第i項作業(yè)的作業(yè)成本；ACi為第i種作業(yè)的作業(yè)成本；ADki為第k個單位工程消耗的第i種作業(yè)的成本動因量；l為單位工程的數(shù)量。

    (5)計算產(chǎn)品成本

    將分配到某單位工程的各作業(yè)成本匯總，計算出該單位工程的成本，單位工程成本的計算如下：

 

    式中：UPCk為單位工程k的成本；n為與各項目成本相關的作業(yè)種類。

    將單位工程的成本匯總即得到項目的總成本：

 

    式中：TPC為項目總成本。

    2.3房地產(chǎn)動態(tài)成本管理模型

    成本管理的發(fā)展方向是從核算型向控制型發(fā)展，從控制型向價值創(chuàng)造型方向發(fā)展，開發(fā)動態(tài)成本管理系統(tǒng)的目的在于通過系統(tǒng)的實施，使得房地產(chǎn)企業(yè)能從根本上控制作業(yè)成本，區(qū)分增值作業(yè)和非增值作業(yè)，最終使得房地產(chǎn)企業(yè)由粗放型管理向精細化管理轉(zhuǎn)變，提高企業(yè)的核心競爭力。

    近年來，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)進行了IS09000的貫標認證工作，編制了嚴格的成本管理流程。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目的成本管理方面采用PDCA的控制模式，取得了不少的成績。但是，隨著工程規(guī)模的不斷擴大，建設項目投資逐漸增加，工程信息也急速增加，這些都為成本管理帶來了一定的困難。而信息技術為項目的成本數(shù)據(jù)的收集和管理提供了一個很好的  工具。本文選擇幾個大型房地產(chǎn)企業(yè)的貫標文件，結(jié)合作業(yè)成本法和作業(yè)成本管理的思想，對成本管理的流程進行分析，建立如圖4所示的基于作業(yè)的成本管理模型，

 

圖4房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理模型

    第一步：收集成本數(shù)據(jù)。這一步是收集房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歷史項目的基礎數(shù)據(jù)和最新的市場數(shù)據(jù)，目的是掌握項目開發(fā)的歷史指標和最新的人材機的市場價格，能為項目的成本計劃制定提供有益的參考資料，同時根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計準則建立成本科目。

    第二步：制定成本計劃。結(jié)合項目的實際情況，建立開發(fā)作業(yè)清單，在企業(yè)基準價庫的基礎上，根據(jù)項目信息、開發(fā)作業(yè)清單和圖紙，編制出項目的目標成本，作為項目成本管理的基礎。開發(fā)作業(yè)清單的詳細程度，與成本控制的精度有關，依據(jù)成本效益法則，作業(yè)劃分為60～80個為宜。

    第三步：招標采購。根據(jù)作業(yè)清單和圖紙進行項目的招標采購工作，上一階段編制的目標成本對該階段的成本管理有控制作用，目的是本階段形成的計劃成本在編制的目標成本之內(nèi)。兩者比較的結(jié)果及時反饋到企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫，為以后的項目提供基礎參考數(shù)據(jù)。

    第四步：合同實施。按照圖紙進行項目的開發(fā)工作。控制實際成本不超過計劃成本。對合同實施過程中的變更進行控制，對結(jié)算進行控制。控制的結(jié)果及時反饋到企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫中，為未來的項目成本測算提供基礎數(shù)據(jù)。

    第五步：成本分攤。項目實際發(fā)生的成本，根據(jù)本文式(2)、式(3)和式(4)的計算方式分配到單位工程上，由此得到單位工程的成本和項目的總成本。

    第六步：評估分析。對目標成本、計劃成本和實際成本進行對比分析，對引起投資偏差的原因進行分析，對成本控制的效果進行評估，為企業(yè)的成本管理提供一定的參考。根據(jù)排列圖法對產(chǎn)生成本偏差的原閔進行統(tǒng)計分析，這樣能及時了解產(chǎn)生偏差的主要原因，采取相應的成本糾偏措施對成本進行有效的控制。

    通過這一動態(tài)成本管理模型，企業(yè)的成本管理就不僅僅是簡單的成本管理工作，而是將有關項目進展過程巾的成本信息及時反饋到成本庫，對其他項目的成本管理也提供有益的借鑒和幫助。

3、房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)的開發(fā)與應用

    3.1動態(tài)成本管理的系統(tǒng)模型

    動態(tài)成本管理系統(tǒng)的功能主要包括：基礎信息管理、目標成本管理、合同管理、結(jié)算管理、變更管理以及成本統(tǒng)計管理。詳細的系統(tǒng)模型如圖5所示：

    系統(tǒng)中各模塊的主要功能如下：

圖5房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)模型

    基礎信息管理：記錄所有開發(fā)項目的基本信息，并且記錄各參建方的信息。進行項目結(jié)構(gòu)分解，為以后的作業(yè)成本分攤做好基礎工作。同時，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的作業(yè)流程，進行作業(yè)的分解，建立作業(yè)清單。對企業(yè)的成本歷史信息和最新的市場信息進行管理，形成企業(yè)的基準價庫。

    目標成本管理：導人作業(yè)清單，結(jié)合項目開發(fā)的資源消耗，利用作業(yè)成本法的基本原理，測算作業(yè)成本，并進行成本分配，得到單位工程的目標成本和項目的目標成本。

    合同管理：對項目開發(fā)過程中的所有合同的基本信息和簽約狀況進行管理，能及時了解合同的簽約狀況、簽約金額，并及時反饋到企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫，對未來項目開發(fā)的目標成本起到指導作用。

    變更管理：項目的執(zhí)行過程是一個漫長的過程，在這期間會有很多的不可預見因素導致設計變更和施工圖以外的工作內(nèi)容。該模塊的功能就是對產(chǎn)生的各種工程變更和工程通知單產(chǎn)生的費用變化進行估算，估算的結(jié)果與合同簽約成本匯總，形成一個合同的動態(tài)執(zhí)行成本。這樣，項目管理者和企業(yè)決策層就能隨時掌握項目的動態(tài)總成本，根據(jù)圖l所示的成本結(jié)構(gòu)圖及時做好項目資金的準備工作。

    結(jié)算管理：主要是按照工程實際進展情況，對合同約定范圍內(nèi)的已完工作進行結(jié)算，在結(jié)算基礎上，按照作業(yè)成本動因?qū)⒁寻l(fā)生的實際成本分配到相應的單位工程中。同時，該模塊對成本增加的原因進行分析，利用排列圖法對成本增加原因進行分析，提供相應的圖表和圖形，使得項目管理者能及時根據(jù)系統(tǒng)提供的基礎數(shù)據(jù)采取必要的成本控制措施。成本分析的結(jié)果也反饋到企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫，為以后的項目成本測算提供有益的幫助。

    成本統(tǒng)計管理：根據(jù)不同階段的成本數(shù)據(jù)，在本模塊進行統(tǒng)計分析，獲得企業(yè)管理所需的各種數(shù)據(jù)，并且決策者能隨時掌握最新的成本情況，及時對不同項目的資金調(diào)配采取合理的措施。本模塊還完成幾個不同階段的對比，如：目標成本和簽約成本的對比，簽約成本同實際成本的對比等，并以圖表的形式展現(xiàn)出來，達到可視化管理的效果。統(tǒng)計結(jié)果反饋到企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫，為以后的項目成本測算提供幫助。

    3.2動態(tài)成本管理系統(tǒng)的系統(tǒng)架構(gòu)

    針對目前房地產(chǎn)企業(yè)的組成和業(yè)務分布，房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)采用了三層分布式結(jié)構(gòu)，如圖6所示。

    第一層用戶服務層，主要面向一般用戶。他們可以通過瀏覽器方便地訪問所需要的資源，從而保證用戶界面的一致性和完整性。這一層是根據(jù)流程模型和不同的表單格式利用ASP技術進行設計開發(fā)的。

 

圖6系統(tǒng)結(jié)構(gòu)圖

    第二層業(yè)務服務層是連接用戶服務和數(shù)據(jù)服務的橋梁。在這一層中，通常是通過組件的形式來定制相應的業(yè)務規(guī)則，以響應用戶發(fā)來的請求，同時與數(shù)據(jù)服務層進行交互，并將所需數(shù)據(jù)反饋給用戶，通過組件支持項目參與成本管理的業(yè)務流程以及用戶層和數(shù)據(jù)服務層的通信。這種業(yè)務規(guī)則主要表現(xiàn)為數(shù)據(jù)的匯總、提取、修訂、合法性校驗等功能，并通過 Web和應用服務器實現(xiàn)。

    底層是數(shù)據(jù)服務層。數(shù)據(jù)服務包括數(shù)據(jù)的定義，維護和更新以及管理并響應業(yè)務服務層的數(shù)據(jù)請求。

    3.3系統(tǒng)的應用

    該系統(tǒng)在北京、成都和重慶等幾個大型房地產(chǎn)企業(yè)進行了使用，使用的效果體現(xiàn)在如下幾個方面：

    (1)能及時獲取項目的成本信息，控制不合理成本的增長，分析無效作業(yè)和增值作業(yè)，能及時了解項目的資金狀況，為企業(yè)的資金運作提供第一手資料，降低了企業(yè)的財務費用。

    (2)費用分配更加科學合理，產(chǎn)品成本比以前得到更加真實的反映，由此使得企業(yè)決策者能更加準確地進行產(chǎn)品定價，提高了開發(fā)產(chǎn)品的競爭力。

    (3)對項目的開發(fā)費用進行動態(tài)審核，及時對投資偏差進行分析，了解成本偏差產(chǎn)生的原因，系統(tǒng)提供的圖表能幫助項目管理者及時采取有效的成本管理措施對成本進行有效的管理，有效降低產(chǎn)品成本。

    (4)數(shù)據(jù)收集有根據(jù)，信息反饋及時，能根據(jù)歷史項目成本信息和最新的在建項目成本信息進行新項目的目標成本制定，為成本決策提供最新的成本信息，使得成本決策數(shù)據(jù)來源客觀、及時、準確。

    (5)實現(xiàn)了企業(yè)內(nèi)各部門的數(shù)據(jù)共享，使得工作效率大大提高。

    中小型的房地產(chǎn)企業(yè)和項目公司在項目開發(fā)的流程上與大型房地產(chǎn)企業(yè)是相似的，不同之處主要在于項目的規(guī)模和企業(yè)年度開發(fā)工作量的大小。這些不同不會影響該系統(tǒng)在中小型企業(yè)的應用。使用該系統(tǒng)可以幫助中小型房地產(chǎn)企業(yè)和項目公司規(guī)范企業(yè)管理流程，提高企業(yè)的成本控制水平，最終提高企業(yè)的核心競爭力。

4、結(jié)論

    房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理系統(tǒng)能有效地提高信息的傳遞速度和信息的真實性，企業(yè)的高管也能及時地獲取有關的信息，輔助企業(yè)決策。系統(tǒng)的運用能有效地減少企業(yè)的管理費用，節(jié)約項目投資。動態(tài)成本管理系統(tǒng)的成功實施表明作業(yè)成本法能較好地服務于房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理，結(jié)合先進的信息技術，全面集成企業(yè)的所有資源信息，并為企業(yè)提供決策、計劃、控制與經(jīng)營業(yè)績評估的全方位和系統(tǒng)化的管理平臺。筆者希望本文所提的房地產(chǎn)動態(tài)成本管理系統(tǒng)和應用架構(gòu)，能為以后的此類軟件系統(tǒng)開發(fā)提供一點有益的借鑒。

參考文獻

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(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網(wǎng)絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)

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