陜西土木建筑網(wǎng)首頁 > 建筑論文 > 工程造價(jià) > 商品房空置對資源耗費(fèi)的影響

摘要：本文就我國商品房空置問題進(jìn)行研究。用凈現(xiàn)值的思想對商品房空置對資源耗費(fèi)進(jìn)行了簡單量化，以2009年的商品房均價(jià)為基礎(chǔ)，分析了以后十年的資源耗費(fèi)。研究發(fā)現(xiàn)商品房空置是對我國資源的巨大浪費(fèi)，空置年限越長，資源耗費(fèi)越嚴(yán)重。...

商品房空置對資源耗費(fèi)的影響

王玉洲   潘瑩

（陜西省建筑科學(xué)研究院，陜西 西安，710082）

    1、空置的定義

    1.1國外對空置的解釋

    空置一詞來源于西方，是指建筑物的整體或部分未得到使用，處于等待出租或出售的狀態(tài)。美國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的指標(biāo)解釋中，將空置定義為“在調(diào)查時(shí)點(diǎn)無人居住(并非暫時(shí)無人居住)的住宅”。出現(xiàn)下列兩種情況的住宅也視其為空置：一種是當(dāng)被調(diào)查住宅單元的所有者在其他地方另有更為常住的住宅時(shí)，該套住宅視為空置；另一種是僅在周末或一年中的某段時(shí)期偶爾使用的住宅(即第二套住宅)也視為空置。

    1.2國內(nèi)對空置的解釋

    目前我國房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中的空置商品房，是指報(bào)告期末己竣工的商品房建筑面積中尚未銷售或出租的房屋面積，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面積。從這個(gè)定義可以看出，我國住宅市場中的空置指的是沒有交易過的新房，不包括舊房屋的空置(即中國的住宅市場空置僅僅指新建商品房的空置)，也不包括增量房屋中非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的房屋，并以面積為統(tǒng)計(jì)單位。

    隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和市場條件的變化，空置面積的定義和內(nèi)涵也不斷修正。國家住建部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局己發(fā)出通知，從2003年統(tǒng)計(jì)年報(bào)開始，將以商品房空置時(shí)間作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行劃分。空置時(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房;空置時(shí)間在l年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房。修訂后的空置面積指標(biāo)，分類比以前是進(jìn)了一步。

   1.3國內(nèi)外空置指標(biāo)的差異

   比較國內(nèi)外有關(guān)部門關(guān)于“空置”的解釋，在定義上是基本一致的，但國內(nèi)外空置指標(biāo)對房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況的反映和衡量卻存在較大的差異。目前國內(nèi)對房地產(chǎn)空置的統(tǒng)計(jì)，基本上停留在房地產(chǎn)開發(fā)階段(或生產(chǎn)及流通階段)，而未體現(xiàn)在消費(fèi)及使用階段。這一點(diǎn)可以從《房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》的實(shí)際操作反映出來(僅反映開發(fā)企業(yè)未售出或租出的房屋數(shù)量，而未反映存量市場的空置情況)。與這種情況相比較，國外目前的空置指標(biāo)，實(shí)際上反映的是房地產(chǎn)存量市場的運(yùn)行狀況，體現(xiàn)的是房地產(chǎn)的實(shí)際使用狀況。

    2、我國商品房空置現(xiàn)狀及成因分析

    2.1我國商品房空置的現(xiàn)狀

    從2005年開始，我國商品房的銷售面積雖然總體上仍高于竣工面積，但卻出現(xiàn)了部分時(shí)段銷售面積低于竣工面積的情況，同時(shí)，商品房銷售面積和竣工面積之間的增幅差距也在縮小，這就導(dǎo)致了商品房空置面積的嚴(yán)重?cái)U(kuò)張。截至2007年3月底，全國商品房空置面積為1.26億平方米，同比增長2.7%。其中，空置商品住宅6900萬平方米，下降1.2%；2008年7月份，全國商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長6.1%。其中，空置商品住宅6538萬平方米，增長4.6%。從以上數(shù)據(jù)可以看出，我國空置商品房居高不下�？罩迷斐闪速Y源的極大浪費(fèi)。

    2.2我國商品房空置特點(diǎn)

    2.2.1空置住宅所占比重大。我國商品房開發(fā)中，滿足人們居住功能的住宅商品房是房地產(chǎn)開發(fā)的主體。相應(yīng)的，在空置商品房中，占比重大的同樣是住宅商品房。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，空置商品房中住房所占比重為50%左右。

    2.2.2住宅商品房空置多數(shù)存在設(shè)計(jì)、功能、環(huán)境等方面的不足。

    2.2.3住宅商品房空置表現(xiàn)為產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡的空置，屬于結(jié)構(gòu)性空置。

    2.3我國商品房空置原因分析

    2.3.1商品房有效需求不足

    經(jīng)濟(jì)學(xué)上的需求定義為消費(fèi)者愿意且能夠購買的商品。那商品房需求就是消費(fèi)者愿意且能夠購買的房屋。這一定義包含了兩個(gè)不可或缺的部分——意愿和購買力，而這才能真正影響房地產(chǎn)市場供求的有效需求。商品房是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)、由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的、建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。其中，住房需求占商品房需求的70%左右。根據(jù)收入的多少，人群可分為高收入人群和中低收入人群，這兩類人群自身特點(diǎn)的不同導(dǎo)致了住房需求的不同。作為高收入者，對住房有完全的支付能力，但根據(jù)邊際效用遞減原則，高收入人群為改善住房條件而擴(kuò)大住房面積、購買高檔住房的意愿是隨著住房舒適度的提高而遞減的，并最終趨于平穩(wěn)同時(shí)其人口基數(shù)小，形成的住房有效需求有限。而對于中低收入者，住房需求是剛性需求，但其缺乏支付能力。綜合而言，兩類人群都缺乏有效需求，這是產(chǎn)生空置住房的根本原因。對于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房，也存在著同樣的問題。

    2.3.2房地產(chǎn)業(yè)的迅速擴(kuò)張

    房地產(chǎn)開發(fā)速度過快，沒有為合理布局產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)留下足夠的時(shí)間;房地產(chǎn)商投資時(shí)系統(tǒng)化、整體化、可持續(xù)化的意識(shí)淡漠，導(dǎo)致供過于求及供求不符。高檔商品房的過度開發(fā)與中低商品房相對旺盛的需求是近年來最為突出的矛盾，這必然導(dǎo)致很多高檔商品房的閑置。

    2.3.3待銷房、滯銷房、積壓房的存在

    對于開發(fā)周期一般要1~3年的開發(fā)項(xiàng)目來說，1年的投資回收期是正常的，所以待銷房屬于合理的空置。但滯銷房和積壓房屬于目前市場無法消化的商品房，是應(yīng)當(dāng)予以重視的空置房。導(dǎo)致房屋滯銷甚至積壓的原因可能是房屋功能不健全，戶型結(jié)構(gòu)不合理，所處地理位置偏遠(yuǎn)、交通不便，住宅區(qū)環(huán)境或配套設(shè)施不理想等等。

    3、商品房空置對資源耗費(fèi)理論

    3.1帕累托理論

    帕累托改進(jìn)是指從社會(huì)效益的角度出發(fā)，如果改變既定的資源配置狀況使得至少有一個(gè)人的狀況變好，而沒有使任何人的狀況變壞，則認(rèn)為這種資源配置狀態(tài)的變化是好的；否則是壞的。帕累托最優(yōu)是指如果對于某種既定的資源狀態(tài)，所有的帕累托改進(jìn)均不存在，即在該狀態(tài)上，任意改變都不可能使至少一個(gè)人的狀況變好而又不使任何人的狀況變壞，則這種資源配置狀態(tài)為帕累托最優(yōu)。

    在我國目前的商品住宅市場，一方面是大量的住宅空置，一方面是廣大急需購買的居民。大量空置的商品住宅，占據(jù)著數(shù)額龐大的銀行資金，影響了國民經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。而居住又是關(guān)系國計(jì)民生的大事，如果不能很好地解決，必然會(huì)引起社會(huì)動(dòng)蕩和諸多社會(huì)問題。就目前我國來看，按照帕累托標(biāo)準(zhǔn)，商品住宅的空置顯然沒有達(dá)到資源的最優(yōu)配置，沒有達(dá)到帕累托最優(yōu)狀態(tài)，因此，對空置的商品住宅需要進(jìn)行帕累托改進(jìn)，以求達(dá)到資源的優(yōu)化配置。

    3.2功能閑置理論

    所謂“功能閑置”是指商品房在開發(fā)建設(shè)時(shí)設(shè)計(jì)的功能，在系統(tǒng)投入使用后沒有得到應(yīng)用的現(xiàn)象。商品房的空置是對建筑資源、土地資源的功能“放棄”，商品房一旦達(dá)到設(shè)計(jì)年限或法律規(guī)定年限，商品房被拆除，造成資源浪費(fèi)。

    4、商品房空置對資源耗費(fèi)的簡單量化

    4.1評價(jià)指標(biāo)體系選擇

    4.1.1指標(biāo)選取原則

    商品房空置對資源耗費(fèi)有多方面的因素，本文采用基于基點(diǎn)時(shí)刻的凈現(xiàn)值來表述對資源耗費(fèi)的簡單量化，并采用下列指標(biāo)來進(jìn)行衡量：NPV、折舊、基準(zhǔn)收益率、全國商品房單位售價(jià)。

    4.1.2指標(biāo)的說明

    (1)NPV。不考慮商品房的升值，運(yùn)用2009年的全國住宅均價(jià)來定出商品房時(shí)點(diǎn)價(jià)值，即商品房的市場公允價(jià)值；

    (2)折舊。稅法規(guī)定：稅法對固定資產(chǎn)規(guī)定了最低折舊年限。自2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》規(guī)定：第六十條，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，固定資產(chǎn)計(jì)算折舊的最低年限如下：（一）房屋、建筑物，為20年；由此可見，稅法對房屋、建筑物規(guī)定了最低折舊年限為20年。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房屋折舊是50年折舊完畢，就是說1年2%折舊率。折舊方法為直線折舊法，折舊年限十年（年數(shù)過多風(fēng)險(xiǎn)越大，可靠度越低）；

    (3)基準(zhǔn)收益率。全國平均基準(zhǔn)收益率2.25%不考慮通貨膨脹對商品房市場價(jià)值變動(dòng)的干擾，即現(xiàn)有時(shí)點(diǎn)的市場公允價(jià)值代表了商品房的價(jià)值；

    (4)全國商品房單位售價(jià)。根據(jù)國土資源部下屬中國土地勘測規(guī)劃院全國城市地價(jià)監(jiān)測組發(fā)布的研究報(bào)告顯示，2009年全國商品房平均價(jià)格為每平方米4474元。

    4.2評價(jià)方法確定

    本文采用市場公允價(jià)值等量作為商品房的資源的規(guī)定，并基于基點(diǎn)時(shí)刻的凈現(xiàn)值來表述對資源耗費(fèi)的簡單量化，運(yùn)用資金的時(shí)間價(jià)值將各年空置商品房單位售價(jià)折現(xiàn)到基點(diǎn)時(shí)刻來簡單闡述資源的耗費(fèi)程度。

    4.2.1基本公式

    基點(diǎn)NPV=商品房占用的社會(huì)資源年折舊額＝空置商品房的資源消耗=（商品房資產(chǎn)原值－預(yù)計(jì)殘值＋清理費(fèi)用）/該類固定資產(chǎn)的使用年限每年資源消耗=年折舊額／（1+i）n i全國平均基準(zhǔn)收益率

    4.3實(shí)證分析

    本文采用2009年的全國商品房平均單位售價(jià)每平方米4474元來表示基點(diǎn)的NPV，用房屋折舊是50年折舊完畢，就是說１年2%折舊率，全國平均基準(zhǔn)收益率2.25%，來計(jì)算2009后以后十年空置對資源的耗費(fèi)。

基點(diǎn)NPV4474元=商品房占用的社會(huì)資源年折舊額＝空置商品房的資源消耗=（商品房資產(chǎn)原值－預(yù)計(jì)殘值＋清理費(fèi)用）／該類固定資產(chǎn)的使用年限=（4474-0-0）／50=89.4元每年資源消耗=年折舊額／（1+i）n =年折舊額／（1+2.25%）n ，i全國平均基準(zhǔn)收益率=2.25%

商品房空置資源消耗計(jì)算表

                                           

    4.4實(shí)證結(jié)果

    由表可以看出商品房十年的空置時(shí)間所造成的資源耗費(fèi)對于初始價(jià)值是很大的一部分（792.6/4474=17.72%）；這說明每平方米消耗的社會(huì)資源中，社會(huì)商品房空置對資源的消耗比重是很大的，若以中國商品房市場的規(guī)模來說，整個(gè)中國商品房的空置對社會(huì)資源的浪費(fèi)更是巨大。

    5、結(jié) 論

    本文論述了我國商品房空置的情況，并采用凈現(xiàn)值來簡單量化空置房的資源耗費(fèi)，說明我國商品房的空置現(xiàn)象是對我國資源的巨大浪費(fèi)，我國房地產(chǎn)市場還處在一個(gè)比較低的水平，因此，在我國房地產(chǎn)業(yè)節(jié)約資源消耗的空間很大。只要制定相應(yīng)的對策。如政府通過建立適合我國國情的住房供應(yīng)體系、土地供應(yīng)制度，控制供給總量，從而實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控；同時(shí)發(fā)展租賃市場，結(jié)合廉租房供應(yīng)體系的建立，積極消化空置住宅，中國的房地產(chǎn)業(yè)必將取得巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，并為國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高做出巨大貢獻(xiàn)。

(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)   文徑網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資中心：劉紅娟 尹維維 編輯  劉真 文徑 審核)

上一篇： 工程項(xiàng)目成本管理

下一篇： 重投標(biāo)、抓過程、及時(shí)結(jié)算 報(bào)價(jià)結(jié)算工作交流材料