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摘要： 不動產(chǎn)登記，不但對于明確物權(quán)歸屬、發(fā)揮物的效用、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序有十分重要的意義，而且是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管和城鄉(xiāng)建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，占據(jù)十分重要的地位。隨著房地產(chǎn)市場交易的活躍，不動產(chǎn)物權(quán)變動頻繁，物權(quán)登記作用愈發(fā)突出。本文簡述了不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀和弊端，指出了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的可行性和必然性以及遇到的問題，提出了通過不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的四個統(tǒng)一推動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的解決思路。...

我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記現(xiàn)狀弊端問題的探討

吳 超

西安市住房保障和房屋管理局房屋產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)市場管理處

西安市房產(chǎn)信息中心

    不動產(chǎn)登記，不但對于明確物權(quán)歸屬、發(fā)揮物的效用、保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益、維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序有十分重要的意義，而且是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控、市場監(jiān)管和城鄉(xiāng)建設(shè)的基礎(chǔ)性工作，占據(jù)十分重要的地位。隨著房地產(chǎn)市場交易的活躍，不動產(chǎn)物權(quán)變動頻繁，物權(quán)登記作用愈發(fā)突出。

    一、我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及弊端

    我國在很長一段時間實(shí)行的城鄉(xiāng)分割及指令性的計劃經(jīng)濟(jì)，造成了我國不動產(chǎn)登記制度的不統(tǒng)一。具體表現(xiàn)為：城鄉(xiāng)登記不統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記范圍不統(tǒng)一、登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、不動產(chǎn)登記依據(jù)的法律法規(guī)政策繁雜等。例如，我國的土地、房屋、海域、礦產(chǎn)資源、森林資源等的登記發(fā)證分別由相應(yīng)的行政管理部門或其下設(shè)的登記部門負(fù)責(zé)。除了《物權(quán)法》外，土地上的所有權(quán)和他物權(quán)分別由土地行政管理部門和農(nóng)業(yè)行政管理部門負(fù)責(zé)登記，主要法律依據(jù)為《土地法》、《土地登記辦法》；房屋上的物權(quán)由房屋行政管理部門下設(shè)的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，主要法律依據(jù)為《城市房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》；海域使用權(quán)由海洋行政管理部門登記，主要法律依據(jù)為《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》；礦產(chǎn)資源由礦產(chǎn)資源管理部門登記，主要法律依據(jù)為《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》；森林草原等資源由林業(yè)管理部門登記，主要法律依據(jù)為《草原法》、《森林法》、《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》。

    總之，我國的不動產(chǎn)長期以來處在分散登記狀態(tài)，由不同機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)登記，這些不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)互不隸屬，特別是房屋和土地分別登記，實(shí)際上很難保證“房地權(quán)利一致”的原則，容易產(chǎn)生房、地分別抵押，土地使用權(quán)和土地上的房屋使用權(quán)相互沖突，也容易導(dǎo)致農(nóng)林用地、農(nóng)牧用地及林牧用地之間權(quán)屬界線不清、權(quán)利歸屬不明、權(quán)利界限不清等弊端，產(chǎn)生大量矛盾和糾紛。

    二、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的可行性及必然性

   《物權(quán)法》第10條第2款規(guī)定：國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

    2006年建設(shè)部組織佳木斯市等城市作為試點(diǎn)城市進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記。實(shí)踐證明，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是可行的。

    世界各國或地區(qū)在設(shè)立登記機(jī)構(gòu)時普遍遵循兩個準(zhǔn)則：一是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，登記機(jī)構(gòu)多為司法機(jī)關(guān)，也有行政機(jī)關(guān)，但都是獨(dú)立的部門；二是不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一性，法律一般規(guī)定區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋，還是其他不動產(chǎn)均由統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這兩個準(zhǔn)則都是物權(quán)公示原則決定的。

    當(dāng)前，我國不動產(chǎn)物權(quán)變動制度是一個龐大且錯綜復(fù)雜的體系，政出多門、分散登記，已不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。整合不動產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案的重要內(nèi)容，也是維護(hù)市場經(jīng)濟(jì)秩序、完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場體系的必然要求，對于明晰物權(quán)歸屬、發(fā)揮物的效用，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)、保障不動產(chǎn)交易安全、維護(hù)正常的市場交易秩序、提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，促進(jìn)社會和諧穩(wěn)定都具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

    三、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記遇到的問題及解決思路

    實(shí)施統(tǒng)一登記可以更好地厘清當(dāng)事人之間的不動產(chǎn)權(quán)利界限，減少權(quán)屬糾紛，提高登記的準(zhǔn)確性和權(quán)威性。目前，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的最大問題是登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一、登記簿冊不統(tǒng)一、登記辦法（依據(jù)）不統(tǒng)一、登記查詢制度不統(tǒng)一和信息平臺不統(tǒng)一。

    解決不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本思路是：統(tǒng)一法律依據(jù)、登記機(jī)構(gòu)與登記效力和信息平臺。

    1、統(tǒng)一法律依據(jù) 

    由于沒有統(tǒng)一法律依據(jù)，我國不動產(chǎn)登記形成了多頭掌管的局面。我國目前的不動產(chǎn)登記制度內(nèi)容主要是按照計劃經(jīng)濟(jì)的規(guī)范制制定的，已經(jīng)不適應(yīng)社會發(fā)展的需要。因此，我們有必要建立以“民法典·物權(quán)篇”為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)登記法律制度。在我國實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)法統(tǒng)一的同時，也應(yīng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記法律規(guī)定，使之與物權(quán)法相適應(yīng)。 

    2、統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu) 

    我國不動產(chǎn)登記出現(xiàn)的四個不統(tǒng)一的根源在于登記機(jī)構(gòu)的不統(tǒng)一。因此，完善登記制度的一個重點(diǎn)任務(wù)就是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，登記根據(jù)、程序、簿冊自然便統(tǒng)一了。目前我國關(guān)于不動產(chǎn)登記的部門有多個，它們都是有關(guān)不動產(chǎn)的行政管理部門，所進(jìn)行的登記主要表現(xiàn)為行政管理性，而缺乏物權(quán)公示性，難免損害權(quán)利人的正當(dāng)利益。2014年12月22日正式公布的《不動產(chǎn)登記暫行條例》明確了我國不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一是必然趨勢�，F(xiàn)在，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)已成為人們的共識，但由哪個部門具體負(fù)責(zé)不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作還是大家爭論的焦點(diǎn)。根據(jù)《物權(quán)法》第十條規(guī)定，不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，并授權(quán)行政法規(guī)對統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法作出規(guī)定。

    3、統(tǒng)一登記效力

    我國法學(xué)界對是否采用德國物權(quán)行為理論存在比較大的分歧，但在不動產(chǎn)物權(quán)變動上采取以登記為生效要件上看法是一致的。我國民法學(xué)者認(rèn)為，為了完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度，應(yīng)賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記如下效力：決定因法律行為發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動能否生效的效力、權(quán)利正確性推定的效力、善意保護(hù)的效力、風(fēng)險警示的效力。這四項效力，是法律對不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的重要理論基礎(chǔ)，依據(jù)這些理論基礎(chǔ)建立起來的不動產(chǎn)登記制度，是不動產(chǎn)權(quán)利公示原則的具體表現(xiàn)，是不動產(chǎn)交易安全的法律保障。為了維護(hù)我國法律體系的連續(xù)性，保證交易安全和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)秩序，我國不動產(chǎn)登記應(yīng)該采取實(shí)質(zhì)主義原則，采行公信力主義立法，這不僅是產(chǎn)權(quán)法理的要求，也是國際不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的趨勢。但是對于不是基于產(chǎn)權(quán)變動行為引起的權(quán)利變動應(yīng)設(shè)有例外法例，可以采行形式主義（登記對抗）原則。 

    4、統(tǒng)一登記信息平臺

    消除“信息孤島”，正是指目前不動產(chǎn)登記的區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動產(chǎn)由不同的主管部門負(fù)責(zé)登記，而各個部門甚至各個地方所建立的不動產(chǎn)信息均局限于該地區(qū)、該部門使用，沒有建立一個信息共享共用的平臺，各個信息數(shù)據(jù)庫像孤島一樣矗立在信息的海洋中，沒有形成統(tǒng)一的大陸，導(dǎo)致信息“交通”的不便，因此必須打破部門和地區(qū)的分割，需要借助于法律法規(guī)的授權(quán)，盡快整合不同主管部門的信息資源庫，要制定不動產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程和數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)，建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺、推動建立不動產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)信息在全國范圍內(nèi)的共享共用，明確登記機(jī)關(guān)的職權(quán)與責(zé)任、相對人的查閱權(quán)限等事項，使不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的巨大作用得到發(fā)揮。同時，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)審批、交易和登記信息在有關(guān)部門間依法依規(guī)互通共享，這樣也有助于社會征信體系的建立，有利于保護(hù)交易安全。

     建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是推進(jìn)簡政放權(quán)，通過立法規(guī)范登記行為、明確登記程序、界定查詢權(quán)限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記部門職能職責(zé)、減少多頭管理、逐步實(shí)現(xiàn)一個窗口對外，方便企業(yè)和群眾的有效舉措，逐步實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺的“四統(tǒng)一”。

 

(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會    文徑網(wǎng)絡(luò)設(shè)計項目投資中心：劉紅娟 尹維維 編輯   劉真 文徑 審核)

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