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摘要：自國家提出“實施城市更新行動”以來，行業各主要參與主體積極發力，在投融資、平臺合作、業務協同等方面持續探索，推動城市更新邁向更成熟的發展階段。本報告系統梳理了2022年城市更新領域各參與主體相關動態，總結出七大特征，為下階段企業參與城市更新行動提供參考。...

自國家提出“實施城市更新行動”以來，行業各主要參與主體積極發力，在投融資、平臺合作、業務協同等方面持續探索，推動城市更新邁向更成熟的發展階段。本報告系統梳理了2022年城市更新領域各參與主體相關動態，總結出七大特征，為下階段企業參與城市更新行動提供參考。

特征一：城市更新投資規模巨大，老小區改造仍是重點

從各地公開的城市更新投資計劃來看，整個“十四五”期間遼寧、廣東、成都、浙江等地城市更新相關項目總投資均超過萬億。各地“十四五”規劃已為城市更新設定數量指標，期間全國平均每年拉動的投資規模在萬億級以上。其中“老舊小區”改造是各地發力的重點，未來幾年將繼續成為城市更新領域的重要內容。

“十四五”時期的惠民生工程就是老舊小區改造工作。根據住建部統計，2020年全年實際新開工改造城鎮老舊小區4.03萬個，2021年全年實際新開工改造城鎮老舊小區數量達5.56萬個。2022年初以來，全國城鎮老舊小區改造工程持續高速推進，前11月新開工改造小區5.25萬個，與2021年基本持平。

結合全國2022年老舊小區改造計劃量的數據來看，老舊小區改造市場未來幾年發展潛力仍然巨大。其中，重慶計劃新開工改造城鎮老舊小區2177個，3089萬平方米；河北計劃改造城鎮老舊小區3698個；湖北計劃改造老舊小區3053個；河南計劃全年開工改造37萬戶；黑龍江計劃城鎮老舊小區改造開工35萬戶以上；四川計劃新開工改造城鎮老舊小區5300個。企業可把握市場機會，優選老舊小區改造計劃量大、政策市場化程度高的地區。

特征二：政企協同，創新城市更新合作模式

2021年已有部分企業與地方政府達成戰略合作關系，如遠洋集團與重慶江北區、長沙天心區政府，中建集團與濟南政府等。2022年以來，各地政府大力推動城市更新，提出大膽改革創新，紛紛積極探索新模式、新路徑，“政企聯動”成為推動城市更新進入快車道，助力城市高質量發展的重要機制，為雙方合作共贏、共同發展拉開了嶄新的思路。上海市嘉定區政府和上海地產就北虹橋區域城市更新項目政企合作下一階段工作進行部署；華潤置地先后與深圳市龍崗城投集團、河南省政府簽署戰略合作框架協議，涉及城市更新、產業發展、長租房等多方面內容；中國鐵建與南陽市宛城區政府簽署城市更新項目戰略合作協議，雙方將共同推進城市更新；首開集團與北京市海淀區人民政府簽署戰略合作框架協議開展深度合作，又與北京市朝陽區人民政府簽訂《全面戰略合作框架協議》，雙方將在非經資產管理處置運營、城市有機更新、老舊小區綜合整治等領域開展深入合作；萬科與廣州市政府簽署戰略合作框架協議，雙方將在老舊小區綜合整治、城市有機更新等多領域開展深度合作；葛洲壩與長沙市天心國資集團、中建五局共同舉行片區城市更新項目合作簽約儀式；大悅城與黃浦區人民政府簽署戰略合作框架協議，將把黃浦舊區改造與城市更新重點工作；天恒集團與北京市白紙坊街道簽署《西城區白紙坊街道老舊小區綜合整治項目戰略合作協議》，雙方將以此次戰略合作為契機，結合區域特征充分發揮各自優勢，共同創建適宜的合作模式和合作機制。

未來，政企之間更平等、深入的合作將成為城市更新的發展趨勢。由政府政策引導，調動企業等多方參與，充分尊重居民意愿，可緩解政府舊改開發資金壓力，調和政府工作的計劃性與居民訴求的多樣性之間的矛盾，達到各類效益的最大化。

特征三：創立城市更新聯盟，搭建行業信息與資源共享平臺

我國早期各地的城市更新組織多為政府機構及行業協會，基本以政府主導為主，各類市場主體較少參與其中。2022年，各地開始嘗試搭建多方協同平臺，各地城市更新聯盟的成立有助于各個企業發揮所處領域的優勢，形成常態化的資源和信息共享機制。2022年2月，漢中與多家企業簽訂城市更新項目合作聯盟協議，共同建設總投資約300億元的漢臺區城市更新項目及城東新區綜合開發等項目。2022年6月，無錫成立城市更新技術聯盟，通過學術界、法律界、金融界和建設界等領域跨界合作，形成信息互聯、資源互通、優勢互補的共建共享機制。2022年7月，江蘇省文化投資管理集團有限公司、中建安裝集團有限公司等14家單位成立江蘇城市更新服務聯盟。當月，北京也成立城市更新聯盟，吸引力100余家單位加入，其中央、國企與金融機構在北京城市更新聯盟中數量占比較多。與此同時，蘇州城市更新黨建聯盟推進會舉行，黨建聯盟成員單位正式簽約，同時為產城融合城市更新行動支部、古城保護城市更新行動支部授旗。2022年7月，在川渝住房城鄉建設博覽會暨城市更新論壇上，川渝城市更新智庫聯盟成立，聯盟首批成員單位23家，匯集國內知名高校院系、建設設計單位、策劃咨詢公司和金融機構等多行業領域成員。2022年11月，北方設計聯盟城市更新專委會成立，專委會將聚焦工作實際和社會需求，繼續開展城市更新領域交流活動，為助力天津城市開發建設方式轉型、實現天津城市更新高質量發展發揮作用。

城市更新的個性化特征明顯，城市之間、企業之間資源和信息的分散性影響著項目的推進，城市更新聯盟作為各類主體的資源交流平臺，是破解目前問題的一個有益嘗試。聯盟成員之間建立多元共享機制，實現優勢互補和強強聯合，能夠更加高質量推進城市更新業務。

特征四：各地發力籌建城市更新基金，探索投融資新模式

2021年，北京、上海、無錫、天津、石家莊宣布成立城市更新基金，部分房企也參與其中，包括海地產、招商蛇口、中交集團、萬科集團、保利集團等。2022年，各地紛紛大力推進城市更新基金設立相關工作，更多的企業也參與到城市更新基金當中。2022年2月，上海完成800億元城市更新基金中的引導基金備案。2022年3月，重慶宣布力爭2022年完成城市更新基金籌建工作。2022年4月，保利發展宣布將參與上海城市更新引導私募基金，洛陽則聯合10家央企及6家銀行設立城市更新基金。2022年5月，沈陽發布公告計劃設立1支100億元的城市更新基金。2022年6月，成都、溫州要求當地相關部門加快城市更新基金設立工作。2022年8月，紹興、揚州在相關部門的牽頭下，完成了城市更新基金的組建落地工作。2022年11月，南寧出臺相關文件對城市更新基金設立模式進行了明確，同月，北京通過了《北京市城市更新條例》，其中明確鼓勵設立城市更新基金。

城市更新項目運作有其自身的規律，過去傳統開發建設的投融資模式難以滿足城市更新“投、融、建、運、退”一體化運行的要求。城市更新基金能夠提高投融資結構的靈活性，導入相關項目資源、專業能力要素以滿足城市更新項目的實施和成功運營的需要。

特征五：金融機構創新金融產品推動城市更新信貸資金落地

2021年已有企業和地方政府就城市更新業務與金融機構開展廣泛合作。2022年初以來，金融機構對各類城市更新項目的信貸資金支持力度持續加大。2022年1月，農業發展銀行對興安縣、永福縣老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等改造發放3億元貸款；2022年5月，興業銀行北京分行為亦創高科承建運營的城市更新產業升級項目發放貸款2.91億元；2022年6月，恒豐銀行為新宋風建設授信額度6.5億元。2022年7月，建設銀行北京分行主動對接城市更新聯盟，與北京市住建委簽署城市更新合作備忘錄。截至目前，建設銀行已支持100多個城市更新項目，審批和投放貸款1000多億元，融資支持老舊小區改造50多萬平方米，同時，建行已開發20個金融產品助力城市更新相關業務。2022年10月，青島工行為600余家企業開展現場輔導，實現城市更新業務七區三市宣傳推廣全覆蓋，審批城市更新業務總額超100億元。2022年11月，沈陽工行成功投放首筆城市更新項目貸款，同月，浦發銀行杭州分行獲批富陽區某城市有機更新項目貸款65億元。

近年來，各類金融機構發力城市更新領域，一方面加大信貸投放支持力度，另一方面，加大城市更新相關金融產品創新，多渠道探索新形勢下城市更新的新模式、新路徑。整體來看，目前相關金融支持已經逐步落地，未來企業在開展業務的過程中如何結合項目屬性積極與金融機構開展合作取得合適的貸款也有了清晰的路徑。

特征六：部分民企困境下尋求輔助，與國企加大合作力度

2021年各大房企積極布局城市更新市場，加速城市更新業務拓展，但在房地產市場持續下行的影響下，2022年初以來，各大房企紛紛調整策略，部分民企困境下尋求輔助，國企順勢加大布局力度。世茂集團于2022年2月宣布退出深圳橫崗四聯賢合村項目，并由廣州粵泰集團負責開發。2022年3月，時代中國申請退回從化區、增城區3個舊村改造項目的履約保證金，以及黃埔區5個項目的前期投入資金，佳兆業與中鐵五局集團在長沙簽署戰略合作協議，推動雙方在大灣區城市更新方面的深度合作。2022年4月，恒大退出廟頭村舊改，并公開表示“歡迎市屬國企、區屬國企及社會合作方帶資輔助”。星河地產則通過協商，退出南沙區天益村、大穩村的舊改。佳兆業官宣與招商蛇口、長城資產簽署《戰略合作協議》，三方擬在城市更新、房地產開發、商業綜合體經營等領域合作。招商蛇口與新世界中國簽署了戰略合作協議，以期充分發揮和利用自身資源和經驗。2022年6月綠景地產發布公告，宣布公司旗下的深圳白石洲舊改項目將引入萬科進行合作，龍湖集團與湖北聯投集團正式簽訂戰略合作協議，雙方將依托各自優勢，就城市更新、房地產開發等業務板塊展開全方面深層次合作。2022年9月，御龍天地項目引入國企安居建業，為項目全程提供工程管控、保交付服務等全方位專業管理支持。2022年10月，招商蛇口接盤恒大深圳南山餅干廠舊改。2022年11月，萬科集團與深圳地鐵集團、鹽田港集團等6家深圳市屬國企簽署全面戰略合作協議，在城市更新領域共同協作，助力城市發展。

特征七：各地政府成立專業平臺公司，城市更新參與方擴圍

2021年，已有部分地方政府就城市更新業務搭建相關平臺公司，如湖州市、天津市、沈陽市紛紛成立負責城市更新的專業平臺，安徽省則成立了省級城市更新公司，負責全省范圍內的城市更新安排。

2022年初以來，各地政府搭建城市更新專業平臺力度持續加大，紛紛成立省級、市級、區級城市更新公司，以此加快城市更新建設，推動城市高質量發展。武漢市政府分區成立不同的片區城市更新公司，分別于1月、8月、9月、10月成立了漢陽城市更新投資有限公司、長江新區城市更新投資有限公司、武昌城市更新投資有限公司、硚口城市更新發展有限公司；北京市在2021年提出鼓勵國有企業搭建平臺公司政策后，石景山區政府積極響應跟進，于2022年3月成立了區屬首家城市更新平臺公司——實興集團；江蘇省則是在2022年7月成立了省屬企業系統首家以城市更新公司——江蘇蘇豪城市更新有限公司，標志著江蘇省屬國有企業在城市更新領域的拓展邁出實質性步伐；2022年7月，宿遷市城投公司正式設立城市更新二級子公司；2022年10月，青島市同樣在城投公司下設立了城市更新有限公司；2022年12月，中山市則通過整合現有國有企業資源，通過企業重組，正式成立了中山市國企首家城市更新公司，并將按照“政府主導、國企實施”的模式在當地開展城市更新相關業務。

作為城市化進程中城市基礎設施建設運營的主要載體，各地平臺公司在推動城市建設發展中基本都形成了片區開發、房地產、建筑工程等城市更新相關的業務基礎，具備大規模城市更新項目的技術能力和精細化運營的團隊儲備。為了統籌推進和專業運作城市更新項目，解決項目投資問題，國內已有部分城市專門組建了城市更新平臺。這些專門組建的城市更新平臺公司具有天然的優勢，后期通過深度參與城市更新項目，將不斷提高自身競爭力，逐步成為未來城市更新市場中的重要參與方。

總結與展望

整體來看，2022年的城市更新投資規模仍然較大，特別是老舊小區改造在不同地區均存在較大體量。各地要完成大體量的城市更新投資規模，各參與主體共同發力就非常重要。因此，2022年，企業與政府之間的合作力度、企業與企業之間的互動進一步加強。在投融資方面，各地政府除了加快構建完善的政策體系，也在發力籌建城市更新基金，而金融機構的城市更新信貸投放也進入到實質性落地階段。值得注意的是，城市更新行業的參與主體正在經歷階段性調整，一方面部分國有房企以紓困的形式順勢加大城市更新布局力度，另一方面地方政府為了更快推動城市更新也在積極成立專業城市更新平臺公司。可以說，2022年的城市更新行業生態實現了進一步優化。

展望未來，在經歷了城市更新政策調整、疫情沖擊、房地產行業市場調整后，未來的城市更新行業格局也將進入到多主體參與、多模式探索、多維度支持的新階段。從更長遠角度來說，城市在追求高質量發展背景下，城市更新長期仍將是未來擴內需、促投資、惠民生的重要舉措。企業未來的業務發展戰略可與城市的轉型深度結合，在存量領域加快探索新的發展模式。

中指助力實施城市更新行動

城市的發展正在由“增量擴張”轉向“存量更新”，開展城市更新已成為實現新型城鎮化高質量發展的重要途徑，也將成為新一輪城市競爭力打造的關鍵。中指研究院較早進入城市更新研究領域，2013年即與美國哥倫比亞大學聯合開展城市可持續發展論壇，并實地考察了美國城市更新典型項目，2016年提出城市年輕態立項，搭建早期的城市更新相關研究理論體系。中指研究院也基于前期開展的城市更新理論和實踐，較早組建城市更新研究課題組，專注于開展城市更新相關的系列專題研究和項目服務。

中指研究院“城市更新課題組”目前已為中海、卓越等城市更新標桿企業提供定制化服務。2020年，結合新時代中國城市更新需求，中指研究院與廣東省三舊改造協會、中國人民大學城市更新研究中心、卓越集團共同發起，首次發布了《2020中國城市更新評價指數(廣東省)研究報告》，推動中國城市更新進入指數評價時代。2022年，中指研究院主持撰寫《山城印記·萬巷更新——2022重慶城市更新發展報告》并于“2022川渝住房城鄉建設博覽會暨城市更新論壇”重磅發布。

基于現有的理論和實踐經驗，中指研究院為廣大城市更新服務商提供企業城市更新發展白皮書服務、城市更新企業策略/對標研究服務、城市更新月度/季度/年度報告服務、城市更新項目認證服務。此外，中指研究院積極發揮平臺價值，組織開展年度城市更新論壇，構建中國城市更新行業交流平臺與互動機制。

真誠歡迎廣大城市更新“行動者”與中指研究院開展城市更新研究合作，共同助推更新行業高質量發展！

 

原文標題：2022城市更新發展總結與展望（行業篇）

來源作者：中指研究院

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