王琳

（西安財(cái)經(jīng)學(xué)院   陜西 西安 710061）

    在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化就必須有效地控制進(jìn)度和減少投資，工程進(jìn)度控制的重要性對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)就不言而喻了。有效的施工前期進(jìn)度控制不僅能減少房地產(chǎn)公司的投資，保證施工有條不紊的進(jìn)行，還能增加房地產(chǎn)公司的美譽(yù)度。房地產(chǎn)公司出于資金安排和銷售等方面的需要，項(xiàng)目開(kāi)工后，一般不會(huì)輕易變更事前擬定的開(kāi)盤時(shí)間和交房時(shí)間，這就要求工程必須在開(kāi)盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。特別是在廣東興起的精裝修房更是要求各工序環(huán)環(huán)相扣，緊密銜接，這就對(duì)施工前期工程進(jìn)度控制水平提出了新的要求。但是，目前大多數(shù)房地產(chǎn)公司的施工前期工程進(jìn)度控制仍然延用以前的進(jìn)度控制思想，施工往往是前松后緊。為保證開(kāi)盤時(shí)間和交房時(shí)間，房地產(chǎn)公司就必須大幅度追加后期投資，造成總投資的增加，達(dá)不到利潤(rùn)最大化的效果，有的工程項(xiàng)目甚至?xí)�因�(yàn)橼s工而出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。這就不僅使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期的效果，還大幅度降低房地產(chǎn)公司的美譽(yù)度，無(wú)論是對(duì)公司的有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)都造成了損失。本文通過(guò)對(duì)廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓項(xiàng)目施工前期進(jìn)度控制的研究分析，指出其在施工前期進(jìn)度控制中的不足，指出注意事項(xiàng)和避免出現(xiàn)類似情況的方法，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的施工前期工程進(jìn)度控制水平提供參考性建議。

 

    一般來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，是企業(yè)追求的目標(biāo)。為實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，企業(yè)一般會(huì)先選擇壓縮工期，減少投資成本，但是在實(shí)施過(guò)程中由于成本投入的減少常常會(huì)導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)秩序混亂，施工安排不合理，結(jié)果往往會(huì)導(dǎo)致工期的拖延，影響進(jìn)度。在項(xiàng)目前期沒(méi)有合理制定計(jì)劃，沒(méi)有嚴(yán)格會(huì)審圖紙，天氣的影響也都是影響工程進(jìn)度的主要因素。另外管理者對(duì)項(xiàng)目制定的事前、事中、事后三個(gè)階段的工程進(jìn)度控制不夠科學(xué)，管理者的管理能力，施工技術(shù)及施工工藝的先進(jìn)程度，業(yè)主、監(jiān)理及施工單位之間的信息溝通，施工單位勞動(dòng)力，材料供應(yīng)商的材料供應(yīng)能力，施工現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)械配置，施工單位的資金等也對(duì)工程進(jìn)度有影響。

 

    (一)事前沒(méi)有合理制定計(jì)劃

    在工程項(xiàng)目的總目標(biāo)確定后，通過(guò)計(jì)劃可以分析研究總目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，總目標(biāo)確定的費(fèi)用、工期、功能要求能否得到保證、是否平衡。計(jì)劃是總目標(biāo)實(shí)施的指南和實(shí)施控制的依據(jù)，計(jì)劃制定得合理則進(jìn)度控制成功了一半，計(jì)劃制定得不合理則進(jìn)度控制的風(fēng)險(xiǎn)則增大了三倍。就目前的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，計(jì)劃制定沒(méi)有受到很好的重視，計(jì)劃的制定非常粗略，要么就走過(guò)場(chǎng)，以交差的態(tài)度敷衍了事，造成以后的工作混亂。在廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓這個(gè)項(xiàng)目中，公司計(jì)劃制定過(guò)程是領(lǐng)導(dǎo)層制定開(kāi)發(fā)計(jì)劃，確定本期開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)盤及交房時(shí)間，然后由副總經(jīng)理召開(kāi)項(xiàng)目協(xié)調(diào)會(huì)，確定各部門工作的總體時(shí)間要求。顯然，這樣的計(jì)劃在實(shí)際中是得不到有效實(shí)施的，因?yàn)樗�的制定沒(méi)有結(jié)合工程項(xiàng)目本身的情況和公司的實(shí)際情況，計(jì)劃的制定是領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人的意志，沒(méi)有經(jīng)過(guò)相關(guān)專業(yè)的人員進(jìn)行可行性論證，計(jì)劃的可執(zhí)行性得不到保證。而且在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中，各部門之間相互推卸責(zé)任，扯皮的現(xiàn)象也非常嚴(yán)重,最終影響到了工程的進(jìn)度。

 

    （二）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不到位

    設(shè)計(jì)院中設(shè)計(jì)人員的水平參差不齊，甲方對(duì)設(shè)計(jì)工期要求普遍比較緊等都使得設(shè)計(jì)院提供的施工圖細(xì)化程度不夠，錯(cuò)誤、失誤較多。現(xiàn)實(shí)中有很多房地產(chǎn)公司不注重圖紙的會(huì)審，圖紙會(huì)審只走過(guò)場(chǎng)，或者為了節(jié)約費(fèi)用找些低資質(zhì)的審圖公司進(jìn)行審圖，在項(xiàng)目圖紙會(huì)審中把關(guān)不嚴(yán)格，導(dǎo)致了設(shè)計(jì)問(wèn)題推后到后續(xù)施工階段暴露，增大設(shè)計(jì)變更、簽證量，延誤工期。設(shè)計(jì)變更則使得工程無(wú)法按原計(jì)劃實(shí)施，會(huì)對(duì)工程進(jìn)度造成影響，設(shè)計(jì)變更發(fā)生后所制定的計(jì)劃不夠合理也影響到進(jìn)度。在匯景新城Ｃ６棟公寓項(xiàng)目中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為了省錢，沒(méi)有重視審圖這個(gè)環(huán)節(jié)，導(dǎo)致施工過(guò)程中出現(xiàn)了大量的設(shè)計(jì)變更和簽證，不但使得投資大幅度增加，還對(duì)工程進(jìn)度造成了影響。

 

    （三）天氣的影響

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目很多都是室外作業(yè)，天氣對(duì)工程的進(jìn)度影響也很大。有很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)工日期時(shí)很不注意這點(diǎn)，經(jīng)常會(huì)將開(kāi)工日期選擇在雨季，這對(duì)工程進(jìn)度的影響也很大。民用建筑工程的施工工期通常都在三百天左右，如果開(kāi)工日期選在雨季，則基礎(chǔ)施工會(huì)在雨季，對(duì)進(jìn)度造成影響。經(jīng)過(guò)三百多天的建筑物施工后，室外管網(wǎng)的施工又落到了雨季，進(jìn)度又會(huì)再次受到影響。廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓的開(kāi)發(fā)商在做計(jì)劃時(shí)忽略了項(xiàng)目所在地處于華南地區(qū)，是個(gè)雨水較多的地區(qū)，常由于暴雨或臺(tái)風(fēng)的到來(lái)影響到施工現(xiàn)場(chǎng)的正常秩序，造成工期的延遲進(jìn)而影響到工程項(xiàng)目的進(jìn)度。

 

    （四）其它因素的影響

    除了上述的三個(gè)主要原因外，在對(duì)廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓在工期控制的研究中還發(fā)現(xiàn)：施工單位勞動(dòng)力、材料供應(yīng)商的材料供應(yīng)能力和施工現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)械配置滿足不了施工要求，管理者的管理水平不高，施工技術(shù)及施工工藝落后，業(yè)主、監(jiān)理及施工單位之間的信息不對(duì)稱，施工單位的資金不足等也對(duì)工程進(jìn)度造成了影響。

 

    要做好施工前期進(jìn)度控制具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面這著手：

 

    （一）合理經(jīng)濟(jì)的編制施工進(jìn)度計(jì)劃

    1、合理經(jīng)濟(jì)的編制施工進(jìn)度計(jì)劃，首先要掌握施工進(jìn)度計(jì)劃編制的依據(jù)和項(xiàng)目的背景。如果是根據(jù)項(xiàng)目前期簽訂的合同或協(xié)議對(duì)項(xiàng)目的工期要求實(shí)施項(xiàng)目，那么就結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)，合理的安排各個(gè)工序在項(xiàng)目實(shí)施中的時(shí)間位置。如果要提前合同工期，那么就要施工企業(yè)的成本預(yù)算，也就是說(shuō)在調(diào)整以后的進(jìn)度安排下施工企業(yè)是不是要增加很多成本，有沒(méi)有合理的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，如果對(duì)施工企業(yè)的投入比較大，而工期一定要壓縮，那就應(yīng)該考慮合理的補(bǔ)貼施工企業(yè)。

 

    2、合理經(jīng)濟(jì)的編制施工進(jìn)度計(jì)劃，還應(yīng)該考慮資源和工作面的合理搭配。要抓住工程進(jìn)度的關(guān)鍵線路，合理有序地安排勞動(dòng)力、材料和機(jī)械設(shè)備調(diào)配，盡量避免出現(xiàn)時(shí)而窩工，時(shí)而又“開(kāi)夜車”的不科學(xué)安排。

 

    3、合理經(jīng)濟(jì)的編制施工進(jìn)度計(jì)劃，進(jìn)度計(jì)劃的表達(dá)形式也是相當(dāng)重要的，因?yàn)椤皺M道圖”和“網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”都有各自的特色。“橫道圖”可以更好的體現(xiàn)同時(shí)在進(jìn)行的工序情況和同一時(shí)期勞動(dòng)力的密集狀況；“網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃”則更能反映各個(gè)工序之間的先后關(guān)系和重要性對(duì)比。所以，只有結(jié)合兩種進(jìn)度計(jì)劃的優(yōu)點(diǎn)才可以在勞動(dòng)力安排和工序先后安排之間作出合理的選擇，在經(jīng)濟(jì)合理和工期緊湊的優(yōu)質(zhì)進(jìn)度計(jì)劃。

 

    4、合理經(jīng)濟(jì)的編制施工進(jìn)度計(jì)劃，總進(jìn)度計(jì)劃必須細(xì)化到月、旬或者周進(jìn)度計(jì)劃。總進(jìn)度計(jì)劃是在施工前，建設(shè)者對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度期望，在實(shí)際操作中可能會(huì)遇到這樣那樣的問(wèn)題影響進(jìn)度，我們必須在施工進(jìn)行的過(guò)程中，把總進(jìn)度計(jì)劃一步一步細(xì)化到月、旬或者周進(jìn)度計(jì)劃，然后用這個(gè)細(xì)化的進(jìn)度計(jì)劃去指導(dǎo)現(xiàn)場(chǎng)的施工。細(xì)化的進(jìn)度計(jì)劃由于某些原因跟總進(jìn)度計(jì)劃有出入，必須及時(shí)調(diào)整總進(jìn)度計(jì)劃。

 

    （二）主動(dòng)介入圖紙?jiān)O(shè)計(jì)并嚴(yán)格會(huì)審圖紙

    初步設(shè)計(jì)完成并經(jīng)有關(guān)部門的審批后，馬上要進(jìn)入施工圖設(shè)計(jì)。在這個(gè)階段里，業(yè)主也應(yīng)該扮演主角，雖然這個(gè)階段設(shè)計(jì)的工作量很大，但是大部分是死板的機(jī)械計(jì)算。大量的建筑專業(yè)有關(guān)的建材選用還是應(yīng)該由業(yè)主來(lái)確定，而不是由設(shè)計(jì)馬上選定進(jìn)入施工圖，這樣的作法，到了施工階段業(yè)主會(huì)由于多種原因?qū)υO(shè)計(jì)選用的建材進(jìn)行不斷的修改，小的修改只要改了建材就可以，大的甚至?xí)�影響到結(jié)構(gòu)的計(jì)算，導(dǎo)致設(shè)計(jì)大量修改。所以在設(shè)計(jì)階段業(yè)主就要積極的參與進(jìn)來(lái)，主動(dòng)的去控制設(shè)計(jì)進(jìn)度。我認(rèn)為最好先有設(shè)計(jì)羅列出整個(gè)項(xiàng)目要使用的主要材料的清單（包括使用部位），并從設(shè)計(jì)的角度出發(fā)提出建材的選用的要求和建議。然后由業(yè)主根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場(chǎng)狀況，來(lái)確定主要建材的選用，這樣就既可以避免開(kāi)工后對(duì)設(shè)計(jì)選材的修改導(dǎo)致的工期延誤，也可以給業(yè)主更多的時(shí)間去考察選用的建材。

    

    施工圖的審查也是很重要的工作，施工圖審查是對(duì)整套施工圖紙各個(gè)專業(yè)全面地、系統(tǒng)地校對(duì)，并不是只為了一張《施工圖審查合格書》而已。因此，在選用施工圖審查單位時(shí)，一定要選用各個(gè)專業(yè)人員配備齊全，技術(shù)力量雄厚的單位。以便可以讓施工圖紙的問(wèn)題盡量的少，或者說(shuō)盡量早地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的存在。

 

    （三）充分考慮天氣的影響

    除了做到以上兩點(diǎn)，還應(yīng)該充分考慮天氣對(duì)工程進(jìn)度的影響。比如，在南方4、5月份是梅雨季節(jié)，在這個(gè)季節(jié)應(yīng)盡量避免過(guò)密的安排外墻粉刷以及涂料等受天氣影響很大的工序，如果真的避不開(kāi)，就只能安排的松一些。在沿海地區(qū)還應(yīng)該注意在暴雨或臺(tái)風(fēng)來(lái)臨前做好準(zhǔn)備措施，避免施工現(xiàn)場(chǎng)混亂，減少損失。

 

    （四）根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整施工中的計(jì)劃

    當(dāng)在檢查中發(fā)現(xiàn)施工單位勞動(dòng)力、材料供應(yīng)商的材料供應(yīng)能力和施工現(xiàn)場(chǎng)的機(jī)械配置滿足不了施工要求，管理者的管理水平不高，施工技術(shù)及施工工藝落后，業(yè)主、監(jiān)理及施工單位之間的信息不對(duì)稱，施工單位的資金不足時(shí)，可采取以下措施來(lái)解決：

    1、延長(zhǎng)每天的施工時(shí)間。

    2、增加勞動(dòng)力和施工機(jī)械的數(shù)量。

    3、通過(guò)獎(jiǎng)勵(lì)等措施提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。

    4、更換管理人員。

    5、督促施工單位積極進(jìn)行技術(shù)改革，引進(jìn)新工藝、新技術(shù)。

    6、業(yè)主、監(jiān)理及施工單位之間積極進(jìn)行溝通。

    7、盡可能減少施工單位的墊資，及時(shí)支付材差。

    

    一般情況下，以上原因引起的進(jìn)度偏差較容易發(fā)現(xiàn)和解決，若及時(shí)解決對(duì)整個(gè)工程進(jìn)度的影響也小，對(duì)此類進(jìn)度偏差可對(duì)工程進(jìn)度計(jì)劃和勞動(dòng)力計(jì)劃、材料計(jì)劃、機(jī)械進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃等進(jìn)行局部調(diào)整，通過(guò)努力糾正偏差，以后的工作仍可按原計(jì)劃執(zhí)行。

 

    本文以廣州市匯景新城Ｃ６棟公寓項(xiàng)目為例，指出現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)在施工前期工程進(jìn)度控制中普遍存在的三個(gè)問(wèn)題，并針對(duì)這三個(gè)問(wèn)題分別指出注意事項(xiàng)和避免出現(xiàn)類似情況的方法，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的施工前期工程進(jìn)度控制水平提供參考性建議。

    

    另外，本論文闡述的僅為個(gè)人觀點(diǎn)，由于個(gè)人知識(shí)水平有限，在論證過(guò)程中難免存在不足，有些認(rèn)識(shí)也難免出現(xiàn)不到位的情況。由于本文的觀點(diǎn)未經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)，因此有些方法也未必真的有效可行，還需要更多的實(shí)踐檢驗(yàn)，在實(shí)踐中不斷完善、進(jìn)步。

 

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