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摘要：隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)赫然成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)也隨著房地產(chǎn)業(yè)地位的提升在與日俱增，并逐漸成為普通老百姓茶余飯后談?wù)摰脑?huà)題。本文著手于市場(chǎng)供需關(guān)系，就房地產(chǎn)的國(guó)家調(diào)控與房?jī)r(jià)的漲跌趨勢(shì)進(jìn)行分析與探討，來(lái)尋求控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效方法。...

國(guó)家調(diào)控與房地產(chǎn)市場(chǎng)

李慧民  李小明

(西安建筑科技大學(xué)  陜西 西安 710055)

一、論述視角

    房?jī)r(jià)之所以受到了社會(huì)的關(guān)注，根本原因就是因?yàn)樗�不是一件普通的商品，而是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的特殊商品，與我們的生活息息相關(guān)。因此，普通百姓、經(jīng)濟(jì)學(xué)家、社會(huì)學(xué)家等各個(gè)領(lǐng)域的人士對(duì)房?jī)r(jià)攀升的討論成白熱化，并且分成了若干個(gè)陣營(yíng)。這些陣營(yíng)分別從不同的視角對(duì)房?jī)r(jià)的攀升進(jìn)行著思考，當(dāng)然，他們之間的觀(guān)點(diǎn)也不斷地發(fā)生著碰撞。總體而言，大概分為三大陣營(yíng)，一個(gè)陣營(yíng)站在百姓的角度，強(qiáng)烈反對(duì)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升；另一個(gè)陣營(yíng)站在地產(chǎn)商的角度，反復(fù)強(qiáng)調(diào)地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)，而希望政府少一些打壓，多一些鼓勵(lì)；還有一個(gè)陣營(yíng)是站在政府的角度，從短期和長(zhǎng)期來(lái)論述房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)以及對(duì)社會(huì)的不利影響，而側(cè)重強(qiáng)調(diào)調(diào)控的困難性與長(zhǎng)期性。

    到目前為止，房?jī)r(jià)的走勢(shì)一直撲朔迷離，極不穩(wěn)定。期待房?jī)r(jià)的下降已經(jīng)成為大眾之聲，但卻總是看不到房?jī)r(jià)下跌的事實(shí)。從這個(gè)側(cè)面也可以看出我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成的復(fù)雜性以及影響房?jī)r(jià)因素的復(fù)雜性；并且，我們可以從難以預(yù)測(cè)的房?jī)r(jià)走勢(shì)中窺探出社會(huì)各個(gè)階層在房?jī)r(jià)問(wèn)題上的博弈。國(guó)家的政策也隨著這些博弈力量的此消彼長(zhǎng)而發(fā)生著改變，而使得房?jī)r(jià)走勢(shì)難以預(yù)測(cè)。

    可是，一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)的培養(yǎng)卻不應(yīng)該受到這些利益相關(guān)者博弈的影響。必須有一個(gè)調(diào)控部門(mén)擔(dān)當(dāng)起中國(guó)房地產(chǎn)矛盾的協(xié)調(diào)者，而這個(gè)部門(mén)無(wú)疑應(yīng)該是政府。所以，我想站在政府的角度來(lái)探討一下我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的相關(guān)措施。

二、房?jī)r(jià)的影響因素

    市場(chǎng)供需關(guān)系是放之四海而皆準(zhǔn)的物價(jià)漲跌原理，雖然受到一些政策以及其他因素的影響，但應(yīng)用這一規(guī)律進(jìn)行某種產(chǎn)品的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)還是具有其科學(xué)性的。樓市也是如此，面對(duì)如此錯(cuò)綜復(fù)雜而難以預(yù)測(cè)的樓市價(jià)格走勢(shì)，我們可以利用市場(chǎng)供需關(guān)系來(lái)理出一些頭緒。

    (一)市場(chǎng)供應(yīng)

    房地產(chǎn)這種特殊的產(chǎn)品，它的市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)該考慮到如下幾個(gè)因素：

    1.土地供應(yīng)

    建筑物不是空中樓閣，它們都必須以土地為依托，于是土地的供應(yīng)直接影響到住房的供應(yīng)。我國(guó)是土地公有制的社會(huì)主義國(guó)家，因而我國(guó)的土地具有與西方截然不同的特點(diǎn)，它只能以出讓土地使用權(quán)的方式向市場(chǎng)供應(yīng)，至于出讓多久，對(duì)于住宅而言，目前規(guī)定是七十年，至于七十年以后如何，社會(huì)中正在進(jìn)行一場(chǎng)大討論，相信不久的將來(lái)會(huì)有定論。

    土地供應(yīng)不足，一直是影響我國(guó)房?jī)r(jià)的直接因素。這種不足并不是因?yàn)槲覈?guó)的土地真的不夠用，而是具有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地稀缺。我們不妨看看，何種土地具有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值。

    首先，土地所在的環(huán)境應(yīng)靠近商業(yè)圈，具有便利的交通設(shè)施、電力水利供應(yīng)與其他生活設(shè)施，不但能夠滿(mǎn)足人民生活所需的基本條件，還需要具備一定的水準(zhǔn)，這些因素決定了城市土地是最好的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地。而我國(guó)對(duì)城市的發(fā)展是有計(jì)劃的，為了保證農(nóng)作物與森林的種植面積不受影響，城市的發(fā)展用地受到了極大地限制，因而使得住房土地稀缺，導(dǎo)致了供應(yīng)不足。

    其次，土地所在地應(yīng)具備較好的生態(tài)環(huán)境，具有良好的空氣質(zhì)量、光線(xiàn)照明與適宜的氣溫與濕度。因此，靠近河流、海邊、森林的土地便成為了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的優(yōu)良土地。但一般城市的所在地都具備這些特點(diǎn)，因而，供地產(chǎn)使用的土地又一次鎖定了城市這個(gè)載體上。而一些具備這些條件的鄉(xiāng)村，則因?yàn)榛�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不到位，各種產(chǎn)業(yè)稀缺不成規(guī)模，以及遠(yuǎn)離商業(yè)圈，而帶來(lái)了生活質(zhì)量下降，就業(yè)困難等問(wèn)題，因而難以成為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者的目標(biāo)。

    第三，由于我國(guó)工業(yè)的不斷發(fā)展，隨之而來(lái)的是轟轟烈烈的城市化運(yùn)動(dòng)，大量農(nóng)村居民涌入城市，城市人口的驟然增多使得城市土地供應(yīng)更顯不足，對(duì)本已稀缺的土地資源帶來(lái)了更大的壓力，城市的規(guī)模不得不快速擴(kuò)大。與之相應(yīng)，地域廣袤的農(nóng)村，其人口卻在不斷地萎縮，大量的農(nóng)村住宅被閑置下來(lái)，人口分布的日益不均使得農(nóng)村住宅土地相對(duì)過(guò)剩，而城市土地更顯稀缺。

    第四，政府的土地政策存在很大弊端，我國(guó)一直將房地產(chǎn)視為支柱產(chǎn)業(yè)，而土地收入則成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源。土地拍賣(mài)制度成為地價(jià)攀升的重要因素。商家為了囤得稀缺的土地，不惜血本高價(jià)拍得土地，而這些血本最終攤派到了購(gòu)房者的身上，導(dǎo)致房?jī)r(jià)攀升。而對(duì)這個(gè)問(wèn)題，政府顯然心態(tài)矛盾，中央政府與地方政府斗智斗勇，正在進(jìn)行著激烈的交鋒。

    2.戶(hù)型供應(yīng)

    戶(hù)型供應(yīng)主要通過(guò)在商品房建設(shè)中，不同住宅面積的相對(duì)比值來(lái)反映。不同的戶(hù)型面積針對(duì)于不同的消費(fèi)人群，面積越大其價(jià)格越高。但在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求一方，其需求人群對(duì)于戶(hù)型面積的大小是有著不同要求的。而我國(guó)的住房現(xiàn)狀是，第一套房的潛在購(gòu)買(mǎi)者急需解決的是房子從無(wú)到有的問(wèn)題，對(duì)住房面積的要求不高，滿(mǎn)足需要即可；同時(shí)，我國(guó)的住房土地稀缺也限制了每個(gè)人的住宅面積不宜過(guò)大。而對(duì)于那些第二套住房的潛在購(gòu)買(mǎi)者，主要解決的問(wèn)題是提高住房品質(zhì)的問(wèn)題，它要求具有更大的居住面積以提高生活質(zhì)量。

    根據(jù)我國(guó)的現(xiàn)狀，首套房的購(gòu)買(mǎi)者占據(jù)著房地產(chǎn)市場(chǎng)需求一方的絕大多數(shù)，而其他購(gòu)買(mǎi)者則是少數(shù)，因此，著手解決第一套房潛在購(gòu)買(mǎi)者的住房問(wèn)題可以有效地減小住房需求，從而對(duì)商品房?jī)r(jià)格起到了很大的平衡作用。這就使其成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需要解決的首要問(wèn)題，是主要矛盾。而滿(mǎn)足其他購(gòu)買(mǎi)者的住宅供應(yīng)就成為了以后要解決的問(wèn)題，是次要矛盾。

    因而，在現(xiàn)階段，應(yīng)先極力解決好主要矛盾，同時(shí)為日后解決次要矛盾打好堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這就要求在商品房住宅小區(qū)中，首先保證小戶(hù)型的供應(yīng)量，并且這個(gè)供應(yīng)量應(yīng)當(dāng)占據(jù)成品房總數(shù)的絕大多數(shù)。

    3.資金供應(yīng)

    現(xiàn)代社會(huì)的商業(yè)與產(chǎn)業(yè)，幾乎都不可能完全由自有資金來(lái)運(yùn)作，它們的運(yùn)行都離不開(kāi)銀行的貸款與其他的融資。這就是我們所熟知的資金鏈，只要鏈條沒(méi)有斷裂，則開(kāi)發(fā)商就會(huì)正常地運(yùn)作下去，使其不斷循環(huán)而贏得利潤(rùn)。地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)耗時(shí)耗資的過(guò)程，沒(méi)有資金的供應(yīng)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)壓力就會(huì)迅速增大。因此對(duì)房地產(chǎn)資金的供應(yīng)量也決定了房地產(chǎn)供應(yīng)量的大小。資金供應(yīng)充足，地產(chǎn)商擁有更多的開(kāi)發(fā)資金，于是商品房供應(yīng)量就增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)就繁榮；反之，資金供應(yīng)量少，商品房供應(yīng)量也就少，房地產(chǎn)市場(chǎng)就蕭條。

    但在我國(guó)，資金的供應(yīng)卻受制于土地的供應(yīng)，即使市場(chǎng)資金供應(yīng)量充足，使得商品房供應(yīng)量大增，但卻不會(huì)引起房?jī)r(jià)的下跌，因?yàn)橥恋氐墓��?yīng)量仍然稀缺。最終只會(huì)使得房地產(chǎn)商通過(guò)大量房屋的建造，謀求更多的暴利。對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)黃金時(shí)期，地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，商品房數(shù)量巨多，因而其盈利也達(dá)到最高。

    4.建造成本

    對(duì)所有的商品來(lái)說(shuō)，其生產(chǎn)成本都決定著它的售價(jià)，房地產(chǎn)也不例外。由于建筑業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，所以房地產(chǎn)的建造，除了其土地成本、材料成本之外，最重要的成本就是勞動(dòng)力成本了。但在我國(guó)，由于具有數(shù)量龐大且價(jià)格低廉的勞動(dòng)力，因此，我國(guó)的房地產(chǎn)建造成本相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)是比較低的。雖然近年的勞動(dòng)力成本有不斷走高的趨勢(shì)，但其完全趕不上房?jī)r(jià)持續(xù)走高的速率。如果將房地產(chǎn)的利潤(rùn)劃上若干條標(biāo)準(zhǔn)線(xiàn)，那么房地產(chǎn)的建造成本無(wú)疑應(yīng)該是一條最低的保底的警戒線(xiàn)。而就我國(guó)房地目前的現(xiàn)狀而言，其售價(jià)一直徘徊在高利潤(rùn)標(biāo)準(zhǔn)附近，離這條最低的警戒線(xiàn)相去甚遠(yuǎn)，因而，房地產(chǎn)的建造成本不是目前影響我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素。

    (二)市場(chǎng)需求

    一種商品的市場(chǎng)需求對(duì)其價(jià)格的影響是重大的，當(dāng)需求強(qiáng)烈，供應(yīng)稀缺時(shí)，商品的價(jià)格會(huì)上漲，這就是價(jià)值規(guī)律。

    由于我國(guó)的人口是世界之最，因此，對(duì)房地產(chǎn)的需求也是極其旺盛的，再大的地產(chǎn)供應(yīng)量對(duì)于如此巨大的需求來(lái)說(shuō)都顯得捉襟見(jiàn)肘，這也是我國(guó)房?jī)r(jià)不斷攀升的一個(gè)根本原因。對(duì)于這些需求，大概可以分為如下幾類(lèi)：

    1.剛性需求

    剛性需求包括如下幾類(lèi)：（1）首次買(mǎi)房者，（2）以前有房，但需改善住房條件的二套房購(gòu)買(mǎi)者，（3）其他需要用于自住的購(gòu)買(mǎi)者。

    2.柔性需求

    柔性需求是指那些沒(méi)有迫切住房需求的購(gòu)買(mǎi)者，包括如下幾類(lèi)：(1)現(xiàn)有住房能夠滿(mǎn)足使用要求，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚的住房者，（2）沒(méi)有自有住宅，但仍有地方居住并能夠滿(mǎn)足使用要求的住房者，（3）手頭有大量資金，并專(zhuān)注于房地產(chǎn)投資的炒房者，（4）其他有能力購(gòu)買(mǎi)住房但近期內(nèi)并不急切需要住房的住房者。

    從上面的需求分析來(lái)看，剛性需求購(gòu)房群體對(duì)房子的需要更為迫切，如果買(mǎi)不了房子，可能不得不承受長(zhǎng)期高昂的房租，也可能居無(wú)定所，還有可能無(wú)法結(jié)婚組建家庭。因此，如果剛性需求的問(wèn)題無(wú)法解決，不利于社會(huì)和諧與人民生活水平的整體提高，所以，我們必須將滿(mǎn)足剛性需求群體的需要作為房地產(chǎn)調(diào)節(jié)的重中之重。

    而對(duì)于柔性需求群體來(lái)說(shuō)，他們大多數(shù)已經(jīng)具有良好的生活居所，經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較雄厚，一般對(duì)再次購(gòu)房處于觀(guān)望狀態(tài)，如果價(jià)格合適就參與購(gòu)買(mǎi)，作為儲(chǔ)值保值的一種手段，還有的純粹是為了用手頭閑置的資金來(lái)炒房獲取高額回報(bào)，這對(duì)房?jī)r(jià)的攀高起到了推波助瀾的作用。因此，應(yīng)該嚴(yán)格控制柔性需求群體的購(gòu)房行為。

    我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，當(dāng)今的一個(gè)重大議題是緩和貧富差距，而這個(gè)目標(biāo)應(yīng)該體現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控政策上來(lái)。一個(gè)社會(huì)主義國(guó)家，有義務(wù)保證每一戶(hù)公民都有滿(mǎn)足自己基本使用要求的住房的權(quán)利。所以，必須保證剛性需求群體的住房供應(yīng)，讓沒(méi)有房子的人先安居下來(lái)，再滿(mǎn)足具有其他需求的人的要求，但因?yàn)樽》抗��?yīng)緊張，所以必須有先后、主次之分，這樣才能充分體現(xiàn)出社會(huì)主義制度的優(yōu)越性。

    3.資金需求

    在過(guò)去，房子和其他商品一樣，都使用自有資金來(lái)購(gòu)買(mǎi)，而房子又是一個(gè)價(jià)值比較高昂的商品，因此，具有購(gòu)買(mǎi)能力的人群并不多。而現(xiàn)在，購(gòu)買(mǎi)者可以通過(guò)銀行貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子，這就是其與普通的商品消費(fèi)最為不同的地方。當(dāng)然，現(xiàn)在其他的商品也有類(lèi)似的分期付款方式，但都是一種嘗試，并沒(méi)有得到推廣，而在房地產(chǎn)市場(chǎng)，分期付款已經(jīng)成為一種應(yīng)用最為廣泛的付款方式。住房貸款的提供與分期付款的推廣，其實(shí)是市場(chǎng)需求不斷擴(kuò)大的根源，本來(lái)沒(méi)有買(mǎi)房計(jì)劃的家庭，也因?yàn)殂y行的此類(lèi)服務(wù)而改變了計(jì)劃，使得市場(chǎng)需求呈現(xiàn)爆炸式增長(zhǎng)。從這里我們應(yīng)該可以看到房?jī)r(jià)居高不下的端倪了。

    (三)調(diào)控杠桿

    眾所周知，銀行系統(tǒng)是我國(guó)政府進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一個(gè)重要杠桿，而在房地產(chǎn)領(lǐng)域，這個(gè)杠桿的作用更為明顯。這是因?yàn)椋�在前面的論述中，我們可以注意到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，無(wú)論是供應(yīng)方還是需求方都需要得到銀行的資金支持最終來(lái)完成商品房的交易，因此，銀行提供的資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用舉足輕重，其效力被大大的強(qiáng)化了。對(duì)銀行信貸政策的調(diào)整，無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

    其實(shí)，這些年來(lái)，我國(guó)正是通過(guò)銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方的大量資金融入，而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)變得繁榮了起來(lái)。一邊擴(kuò)大需求，一邊擴(kuò)大供應(yīng)，巨額的銀行貸款使得地產(chǎn)商建造了更多的房屋，同時(shí)在需求一方為更多的人提供了購(gòu)買(mǎi)商品房的途徑，而使得房屋的需求量猛增，在這樣的情況下，房?jī)r(jià)居高不下并且仍呈上漲趨勢(shì)就是理所當(dāng)然的了。

    當(dāng)然，通過(guò)這個(gè)杠桿，可以使房地產(chǎn)業(yè)變得繁榮，同樣也可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)變得蕭條。而現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)定位是防止過(guò)熱，但應(yīng)避免蕭條。于是，調(diào)節(jié)的尺度問(wèn)題成為了國(guó)家調(diào)控的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

    (四)政策分析

    為了應(yīng)對(duì)居高不下的商品房?jī)r(jià)格，僅在去年到今年之間，短短一年內(nèi)，密集出臺(tái)了很多相關(guān)調(diào)控措施。從2010年的“新國(guó)十條”到2011年的“新國(guó)八條”，這一系列政策的實(shí)施，足見(jiàn)中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心�！靶聡�(guó)十條”主要從地方政府的職責(zé)、抑制不合理住房需求、增加住房有效供給以及市場(chǎng)監(jiān)管等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控提出了新的要求，這其中就涉及到了高房?jī)r(jià)成因的決定性因素—供需關(guān)系。旨在加大有效供應(yīng)力度，抑制不合理需求。還涉及到了地方政府作為調(diào)控力量的問(wèn)責(zé)機(jī)制。而“新國(guó)八條”應(yīng)該是“新國(guó)十條”的進(jìn)一步深化與細(xì)化，并且增加了輿論引導(dǎo)。從整體上說(shuō)，不論是“新國(guó)十條”還是“新國(guó)八條”都觸動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格調(diào)控的核心，具有深遠(yuǎn)的影響。

    但是，房?jī)r(jià)能否被調(diào)控到一個(gè)合理的范圍內(nèi)，關(guān)鍵是看這些政策的落實(shí)與執(zhí)行。從今年四月份，各地方政府應(yīng)中央政府的要求，提供的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)來(lái)看，沒(méi)有幾個(gè)地方政府可以承諾出具有實(shí)質(zhì)性意義的調(diào)控目標(biāo)，其所謂的調(diào)控目標(biāo)大都只是一個(gè)商品房的“漲價(jià)目標(biāo)”。從這個(gè)現(xiàn)象不但可以看出房?jī)r(jià)調(diào)控的艱巨性與長(zhǎng)期性同時(shí)也可以看出地方政府與中央政府的一場(chǎng)新的博弈已經(jīng)拉開(kāi)序幕。

    關(guān)鍵問(wèn)題還是出在GDP—這個(gè)這些年來(lái)我們所津津樂(lè)道的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)上。雖然中央提出了考核問(wèn)責(zé)機(jī)制，但是這個(gè)機(jī)制能夠起到多大的作用我們不得不打上一個(gè)問(wèn)號(hào)�？梢圆灰苑康禺a(chǎn)所創(chuàng)造的GDP作為經(jīng)濟(jì)考核指標(biāo)，但是，房地產(chǎn)作為一個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)，其帶動(dòng)的地方其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻是不可限量的。

    當(dāng)然，大力建設(shè)保障性住房同樣可以起到帶動(dòng)其他下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的作用，但是地方政府賴(lài)以生存并發(fā)展壯大的“土地財(cái)政”在保障性住房面前就顯得格格不入。加大保障性住房建設(shè)，就意味著地方政府的土地資源不能帶來(lái)更高的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，對(duì)保障性住房的分配、管理以及運(yùn)營(yíng)都面臨大量的工作要做，也需要大量的政府補(bǔ)貼，地方政府仍在猶豫、徘徊中下不了決心�！巴恋刎�(cái)政”成為解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的重中之重。

    在通過(guò)經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)的過(guò)程中，短短一年中中央銀行已經(jīng)六次上調(diào)利率，除了抑制通脹、控制物價(jià)之外最大的考慮就是出于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。通過(guò)提高貸款門(mén)檻限制二套房購(gòu)買(mǎi)者的房貸需求，停止三套房購(gòu)買(mǎi)者的貸款發(fā)放。這個(gè)政策有力地抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理需求，為房?jī)r(jià)的調(diào)控貢獻(xiàn)了一份力量。

三．遠(yuǎn)景展望及存在問(wèn)題

    (一)展望

    從我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生以來(lái)，國(guó)家的相關(guān)政策一直進(jìn)行著不斷的調(diào)整，這些不斷變化的政策從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了一個(gè)不斷成長(zhǎng)的新生市場(chǎng)的勃勃生機(jī)。由于地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷地發(fā)生改變，新的問(wèn)題也在不斷地出現(xiàn)，這就要求國(guó)家的相關(guān)政策也要與時(shí)俱進(jìn)，不斷健全與完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)管理規(guī)范，并且要適時(shí)地推出新的調(diào)控政策，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行。解決了不少問(wèn)題，但又出現(xiàn)了新的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)如同一個(gè)成長(zhǎng)中的孩子，需要國(guó)家政策的引導(dǎo)與管理。

    而對(duì)于房?jī)r(jià)不斷走高這一事實(shí)，在不同時(shí)期也有著不同的原因。在地產(chǎn)剛剛被放開(kāi)之際，房?jī)r(jià)不斷攀升，一方面是由于供需的嚴(yán)重不平衡，另一方面是國(guó)家在政策上對(duì)地產(chǎn)發(fā)展的大力支持。降低了開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻，開(kāi)放了住房貸款以及分期支付的還款方式，大大地刺激了供需雙方的膨脹式增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)變得異�；鸨�、繁榮。

    而面對(duì)房?jī)r(jià)不斷地攀升，地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱與百姓的抱怨，在下一個(gè)階段國(guó)家又開(kāi)始對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫。大概從2006至2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格完成了一次沖頂?shù)倪^(guò)程，隨著國(guó)家相關(guān)政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫。這本來(lái)應(yīng)該是一個(gè)好的信號(hào)，然而，在這期間，國(guó)家的政策又一次發(fā)生了改變。由于美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)于2008年年底的爆發(fā)，使得世界的經(jīng)濟(jì)變得蕭條。而我國(guó)為了抵御這次經(jīng)濟(jì)危機(jī)，就急需再次利用房地產(chǎn)這個(gè)龍頭產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。于是，各種刺激政策被拋了出來(lái)。各種形式的購(gòu)房、購(gòu)車(chē)優(yōu)惠政策。再加上大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使我國(guó)很快地走出了經(jīng)濟(jì)蕭條的寒冬，迎來(lái)了在世界經(jīng)濟(jì)中的一枝獨(dú)秀，但同時(shí)，這又一次觸發(fā)了房地產(chǎn)價(jià)格攀升的引擎，使得房?jī)r(jià)又在原來(lái)的基礎(chǔ)上不斷走高。

    如今，兩年過(guò)去了，世界經(jīng)濟(jì)已經(jīng)逐步走出了陰影，而我國(guó)的商品房?jī)r(jià)格卻借著經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期的政策所提供的動(dòng)力，不斷地刷新著記錄，新“國(guó)八條”與新“國(guó)十條”就是在這樣的背景下提出來(lái)的。在此，我們可以設(shè)想，如果沒(méi)有經(jīng)濟(jì)危機(jī)的干擾，那么我國(guó)的地產(chǎn)調(diào)控政策就不會(huì)有如此巨大的波動(dòng)，而我國(guó)的房?jī)r(jià)也就會(huì)被穩(wěn)定在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)。政策執(zhí)行的連續(xù)性對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)起著至關(guān)重要的作用。

    我國(guó)的這次房地產(chǎn)調(diào)控措施是嚴(yán)厲的，也直接觸及到了房地產(chǎn)價(jià)格形成的內(nèi)核，對(duì)供需雙方都進(jìn)行了政策的干預(yù)，可以預(yù)見(jiàn)的是，如果政策能夠得到不折不扣并且持續(xù)的執(zhí)行，房?jī)r(jià)的下滑將是大勢(shì)所趨。

    (二)需要致力于解決的關(guān)鍵問(wèn)題

    當(dāng)然，從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度可以得出以上的結(jié)論。但是，房?jī)r(jià)的穩(wěn)定是不能僅僅通過(guò)紙上談兵來(lái)完成的。對(duì)于政府而言，能夠?qū)⒄�策不折不扣地�?zhí)行下來(lái)才是最根本的。從這個(gè)意義上說(shuō)，現(xiàn)行的政策的是強(qiáng)有力的、是正確的，但是否能夠真的起到作用，關(guān)鍵在于執(zhí)行。對(duì)此，有以下事項(xiàng)是需要密切關(guān)注的：

    1.繼續(xù)擴(kuò)大保障房的供應(yīng)力度，并制定出科學(xué)的保障房分配、管理體制，從源頭上使需求一方得到分流，從而縮小商品房的需方市場(chǎng)。

    2.加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)審計(jì)與商品房出售價(jià)格的監(jiān)督，由物價(jià)局經(jīng)過(guò)評(píng)估，根據(jù)不同地區(qū)的特點(diǎn)及發(fā)展?fàn)顩r，完善價(jià)格控制指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)售價(jià)進(jìn)行直接干預(yù)，限定最高利潤(rùn)區(qū)間，壓縮房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間，使其利潤(rùn)保持在一個(gè)正常的水平，而不是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的暴利。

    3.以新的指標(biāo)衡量各地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，應(yīng)該兼顧居民的幸福指數(shù)與各地方的貧富分化程度，還需要建立衡量各地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否健康協(xié)調(diào)的相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)，從而代替以現(xiàn)行的僅以GDP來(lái)衡量地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的單一指標(biāo)。以從根本上減小各地方政府對(duì)地產(chǎn)調(diào)控的對(duì)立情緒。

    4.在全國(guó)范圍內(nèi)合理布置產(chǎn)業(yè)格局，優(yōu)先發(fā)展高精尖的產(chǎn)業(yè)，并將其合理分布在各個(gè)地方，依靠高科技、生態(tài)產(chǎn)業(yè)為地方政府帶來(lái)財(cái)政收入，以減小地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，從而降低土地出讓金，從源頭上降低房屋建造的成本。

    5.改變單一的城市化進(jìn)程方案，農(nóng)村居住環(huán)境的改變也應(yīng)納入城市化進(jìn)程的一部分，因此，應(yīng)大力加強(qiáng)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，優(yōu)化農(nóng)村居住生態(tài)環(huán)境，便利農(nóng)村居民生活，從而引導(dǎo)一部分人定居農(nóng)村而減緩急劇的城市化過(guò)程所帶來(lái)的城市土地資源緊缺這一現(xiàn)狀，降低土地供應(yīng)壓力。

    6.在世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)生重大改變的情況下，繼續(xù)保持現(xiàn)有的調(diào)控政策，提高銀行對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)方的融資門(mén)檻，提高對(duì)二套以及以上購(gòu)房者的資金供應(yīng)門(mén)檻，從而增加住房有效供給，降低需求。

    7.增加政策透明度，將政策對(duì)各大媒體公開(kāi)，讓每個(gè)社會(huì)成員都心中有數(shù)，從而起到對(duì)地方政府執(zhí)行力度的監(jiān)督作用，使得國(guó)家政策得到不折不扣的執(zhí)行。

    8.完善問(wèn)責(zé)機(jī)制。對(duì)于政府的問(wèn)責(zé)機(jī)制，需要構(gòu)筑一整套的問(wèn)責(zé)標(biāo)準(zhǔn)，這樣就可以在評(píng)價(jià)領(lǐng)導(dǎo)政績(jī)的時(shí)候有據(jù)可依。而不應(yīng)殺雞儆猴，以處理個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)的方式來(lái)威懾其他官員。問(wèn)責(zé)機(jī)制同時(shí)也可以成為我國(guó)政府自身建設(shè)的長(zhǎng)期機(jī)制，以提高各地方的執(zhí)行力。

四、結(jié)束語(yǔ)

    總之，國(guó)家的各項(xiàng)措施在影響房?jī)r(jià)的各種因素中起著舉足輕重的作用，一個(gè)長(zhǎng)期的、完善的、有力的政策的支持，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行起到的作用具有重大意義。政策的正確固然可貴，而更為關(guān)鍵的是執(zhí)行。當(dāng)然，僅僅依靠國(guó)家政策來(lái)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)并不是長(zhǎng)久之計(jì)，最為重要的是要建立、完善相關(guān)的制度、法律來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，形成一種自適應(yīng)的機(jī)制，對(duì)將來(lái)可能出現(xiàn)的各種情況都做出估計(jì)，使得房地產(chǎn)的調(diào)整方針能夠在各種環(huán)境下自行將房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行調(diào)整到正確的軌道上來(lái)，而無(wú)需國(guó)家的直接干預(yù)。

參考文獻(xiàn)：

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(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)

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