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摘要：闡述了住宅工程分戶檢驗的發展和意義，介紹了杭州市實行住宅工程分戶檢驗的程序、檢驗內容和要求，并從施工單位的角度提出了做好分戶檢驗工作的實施要點。住宅工程分戶檢驗是我國現行住宅建筑工程竣工驗收模式的重奪變革，進一步落實了建設單位、施工單位、監理單位等工程質量責任主體的責任，有利于保證工程質量。...

對住宅工程分戶檢驗的認識及實施要點

邵凱平  張持平  沈洪波  李民權

(浙江省一建建設集團有限公司，浙江杭州310013)

1、住宅工程分戶檢驗的發展及意義

    杭州市于2007年6月頒布了《杭州市住宅工程質量分戶檢驗管理暫行規定》，配套出臺的還有《杭州市住宅工程分戶檢驗指引》，繼2006年3月1日在蕭山區率先試行“分戶檢驗”后，住宅工程分戶檢驗目前已在杭州市全面實行。分戶檢驗，是指建設單位對住宅工程中以戶為單位的工程項目的觀感質量、使用功能和使用安全等內容進行專門檢驗的過程和結果。

    據調查，北京從2006年1月1日起在國內率先實施住宅工程分戶檢驗，此后，湖南、湖北、江蘇、河南、廣西、新疆、天津、海南等省和直轄市，以及沈陽、成都、濟南、煙臺、青島等城市也先后實行了分戶檢驗。

2、分戶檢驗程序

    住宅工程竣工驗收前，由建設單位項目負責人組織該項目的設計負責人、施工項目經理、總監理工程師及有關單位專業質量管理人員等組成檢驗小組。分包單位專業質量管理人員應參加涉及分包項目的分戶檢驗，已選定物業管理公司的，物業管理公司應當委派專業人員參加分戶檢驗工作。

    建設單位在住宅工程進入主體結構施工之前，應確定分戶檢驗方案，明確具體檢驗項目、檢驗數量、檢驗部位、檢驗人員，制定相應的分戶檢驗記錄表，并加強Et常施工過程中的質量控制。

    分戶檢驗在單位工程竣工驗收前按已編制的方案逐戶進行。當住宅的某檢驗項具備檢驗條件時，即可組織檢驗，相關檢驗和整改情況應記錄在案，并最終記錄在《住宅工程質量分戶檢驗記錄》內。分戶檢驗前，施工單位應在室內將預埋在建筑物內的水管位置、強弱電進戶管線的位置和用于室內空間尺寸測量的控制點、線做出標識。分戶檢驗應按照有關質量驗收標準規定的檢查方法，逐戶、逐間、逐段進行，實測實量的檢查項目應使用靠尺板、水平儀、激光測距儀和鋼尺等專業工具，檢查工具應符合計量檢定標準要求。檢驗后形成《住宅工程質量分戶檢驗記錄》，并由檢驗小組成員簽字確認。

    分戶檢驗綜合結論合格的，需填寫《住宅分戶檢驗合格標識》。檢驗中發現不符合《建設工程施工質量驗收統一標準》有關規定或設計文件要求的，由施工單位進行整改，整改后要進行復查。整改、復查情況應做好相應記錄。

    建設單位負責按單位工程匯總住宅工程每一戶的分戶檢驗情況，填寫《住宅工程質量分戶檢驗匯總表》。檢驗結論合格的，建設單位應將分戶檢驗小組名單、檢驗方案、《住宅工程分戶檢驗匯總表》報送工程質量監督機構，提請核查。

    建設行政主管部門及工程質量監督機構對分戶檢驗工作進行監督管理。經現場抽查，發現核查結果不符合要求或復核結果與分戶檢驗記錄不一致，經檢查有明顯差異的，可判定分戶檢驗記錄不真實，責成建設單位重新組織分戶檢驗，并按相關規定追究責任。

    每一戶分戶檢驗結果均符合規定的，建設單位方可組織竣工驗收。竣工驗收合格后，方可交付使用。建設單位在出售房屋時應依據《房屋建筑工程竣工驗收報告》和每一戶的住宅工程質量分戶檢驗記錄，按戶向住宅買受人出具《住宅工程質量保證書》及其附件《住宅分戶檢驗合格標識》。

    建設單位依法對分戶檢驗結果和住宅工程質量承擔法律責任，負責保管全部住宅工程質量分戶檢驗記錄和分戶檢驗匯總資料。已選定物業管理公司的，建設單位應在竣工驗收后及時將分戶檢驗資料移交物業管理公司保管。

3、分戶檢驗必檢內容及要求

    住宅工程分戶檢驗重點檢查工程觀感質量和使用功能質量，必須檢驗項目包括以下七個方面：

    (1)樓地面、墻面、天棚面層。樓地面空鼓面積不大于400cm2，且每自然間不多于2處可不計；樓地面不得出現裂縫；墻面、天棚無空鼓、脫層，距檢查面1m處正視無裂縫和爆灰。

    (2)門窗安裝。窗臺或落地窗防護欄桿高度不低于900 mm；外窗及周邊元滲漏；推拉窗必須設置防脫落裝置；凡應使用安全玻璃的，不得使用非安全玻璃代替，玻璃上應有安全認證標識(安裝后標識不得隱蔽)。推拉窗必須設置防脫落裝置。

    (3)欄桿安裝。臨空高度在24m以下時，欄桿高度不應低于l.05m；臨空高度在24m及24m以上(包括中高層住宅)時，欄桿高度不應低于1.10m；豎桿凈間距不應大于0.11m；護欄玻璃的使用必須符合設計和相關規程要求。

    (4)防水工程。屋面在雨后或淋水1h后觀察檢查無滲漏；衛生間等有防水要求的地面在蓄水24h后(最小蓄水深度不得小于20mm)無滲漏、排水順暢、無積水；外墻面在雨后或淋水1h后，檢查無滲漏、滴水線無爬水。

    (5)室內空間尺寸。室內凈高(樓地面設泛水坡度的房間除外)；最大負偏差不超過20mm，極差不超過20mm。偏差為實測值與推算值之差，極差為實測值中最大值與最小值之差。每個房間使用激光測距儀抽測5點，其中距墻、柱四角300～500 mm處各測1點，中間測1點。

    室內凈開間、凈進深極差不超過20mm。每個房間各抽測2處(其中距墻、柱四角300～500mm處各測1處)，元墻體則測柱間凈距(距柱邊處各測1處)。   

    (6)給排水安裝工程。給水管管道、水嘴、閥門等無滲漏，排水管通水后無滲漏；管道順直，坡向、坡度正確；地漏水封高度不得小于50mm(或設置存水彎)；高層建筑明設排水塑料管道應設置阻火圈(防護套管)。

    (7)電氣安裝工程。插座相位、接地，使用漏電保護相位檢測器檢查；電源控制回路編號及標識、漏電保護靈敏度觀察和開、關漏電保護器檢查，接線照明配電箱(盤)內接線整齊，回路編號齊全，標識正確，漏電保護靈敏。

    分戶檢驗還需對排水通氣管、煙道設置及附件進行檢查，止回閥、防火閥應按規定安裝，排水通氣管、屋面煙道出屋面高度應符合設計及規范要求。蕭山區、余杭區及各縣(市)的住宅工程質量分戶檢驗參照杭州市規定執行。余杭區在實際操作中增加了對墻面平整度、垂直度、地面平整度、地面凈高差等檢測，進一步提高了驗收難度。

4、達到分戶檢驗要求的實施要點

    住宅工程分戶檢驗是一種新的質量驗收方法，由于實施時間不長，可供借鑒的經驗不多，但是，只要真正樹立用戶第一的思想，采取切實有效的質量控制措施，完全可以達到分戶檢驗的標準。下面從施工單位的角度，就如何達到分戶檢驗的質量要求談幾點看法：

    (1)掌握分戶檢驗的程序和各項要求。施工單位及承擔住宅工程建設的項目部應高度重視住宅工程的分戶檢驗工作，認真學習《暫行規定》和《指引》，熟悉分戶檢驗的操作程序，掌握相關驗收內容、質量要求、檢驗方法，以便在工作中不折不扣地執行。要從小業主的角度進行換位思考，嚴把質量關，建造用戶滿意工程。

    目前分戶檢驗多以項目部為主體參與，施工單位應掌握所轄住宅工程分戶檢驗的情況，通過專題會議等形式，交流經驗，取長補短，從而達到少走彎路，使更多的項目更快地適應分戶檢驗新要求的目的。

    (2)加強工程質量的全過程控制。在開工初期，項目管理人員應認真審查設計圖紙，及時發現并指出不符合強制性條文的內容，在施工中嚴格執行強制性條文。在施工組織設計編制中，住宅工程應針對分戶檢驗的要求，制定切實可行的質量保證措施。技術交底應針對分戶檢驗提出專門要求，對容易出現不合格項的空間尺寸凈高度等可適當提高自檢標準。

    設置質量控制點，加強施工過程中對質量通病的控制。結構施工要從抓模板工程質量開始，做好標高和平整度控制，混凝土澆筑應保證樓板達到設計厚度，做到內實外光。

    外墻和屋面防水的各道工序均應到位。帶地漏的房間均應進行蓄水試驗，在結構及管道安裝完成后進行第一次蓄水試驗，地坪完成后進行第二次蓄水試驗。大雨及連續雨天后，應組織力量對屋面、外窗及周邊逐間進行滲漏檢查，一旦發現水漬立即制訂方案修復。

    (3)采取各種有效措施，保證室內凈尺寸滿足規定要求。實踐表明，分戶檢驗中最容易超過允許偏差的是室內凈高中的偏差和極差，且一旦出現問題修復難度很大，甚至無法整改。對此，應從源頭上進行控制。

    主體結構階段，在樓面模板鋪設完成后，應對房間四角和中央五點進行測量，樓板混凝土澆筑時通過柱筋上做紅漆標志等進行五點控制，嚴格控制樓板混凝土的頂面標高和平整度不超過允許偏差，避免或減少后期對樓地面混凝土不必要的鑿除。

    水電預埋管線應采取有效的堵頭措施，防止因管線堵塞不得已在樓面重新鋪設而加大細石混凝土面層厚度，從而導致凈高負偏差超標的現象發生。

    墻體砌筑前，除在地面彈出墻體幾何位置外，還應彈出離墻500mm的控制線，通過控制線來檢查墻體砌筑過程的幾何位置偏差。

    裝修階段，粉刷前做灰餅時應加強對灰餅厚度和垂直度的檢查，做好找方工作。粉刷好每一面墻后應及時檢查其垂直度，兩面相對的墻面通過用激光測距儀測量間距，對偏差較大的及時做出處理。

    樓地面面層施工前，應先彈出室內500+30線，按控制線測量到天棚和樓地面的距離，對個別偏差超過l5mm的地方在保證地坪厚度和相鄰兩塊樓地面平整度的情況下，對凈高不夠的天棚進行適量預鑿除，凈高超出允許偏差的用黃灰批頂，以控制其偏差在允許范圍之內。地面施工時應嚴格控制標高和平整度，并及時按分戶檢驗要求組織自檢。

    (4)項目部應配備必需的現場檢測儀器。從滿足分戶檢驗要求的精度和方便檢測出發，項目部應配備激光測距儀，用于施工過程和驗收時對空間尺寸中的凈高度、凈開間和凈進深的測量，動態掌握質量狀況。

    安裝施工單位應配備漏電保護相位檢測器，用于插座相位的接地檢查。配備的儀器應由專人使用與保管，并在使用前送權威檢測機構檢定，以保證檢測數據的精確和可靠。

    (5)合理安排，配合建設單位做好分戶檢驗具體操作。分戶檢驗是一項復雜的系統工程，項目部應未雨綢繆，提早參與建設單位的策劃和部署。不少檢驗內容可提前安排，不必等到正式組織分戶檢驗時再來發現問題。墻面、地面和天棚的空鼓、裂縫等應通過日常檢查，發現一處整改一處。屋面和外墻的滲水則可在大雨或連續雨天后組織力量集中檢查。

    與原來的抽檢相比，分戶檢驗增加的工作量很大。一些大樓盤的分戶檢驗工作往往需要打持久戰，在竣工前數月就要啟動，項目部牽扯到的人力和精力很大。要妥善安排，在滿足分戶檢驗人員要求的同時，保證項目部其他工作正常運轉。對分戶檢驗過程中發現的質量問題，項目部應組織力量，限時整改，不留隱患，使每一戶分戶檢驗結果都符合規定要求，從而確保工程的竣工驗收按計劃如期講行。

5、結  語

    住宅是目前大多數市民集畢生財力購買的最大宗商品。相對于其它商品一般都具有保修書、質量檢驗合格證、產品使用說明書等資料，住宅工程實行分戶檢驗后，購房者在收房時得到《住宅分戶檢驗合格標識》和《住宅工程質量保證書》，相當于得到了一份“三保卡”，得到了建設單位對房子質量保證的承諾。

    住宅工程分戶檢驗已受到社會各界的廣泛關注和歡迎，這一驗收模式是對我國現行住宅建筑工程竣工驗收模式的重大變革，進一步落實了建設單位、施工單位、監理單位等工程質量責任主體的質量責任，有利于保證建筑工程質量，有利于維護人民群眾的切身利益，體現了“以人為本”的理念，是構建和諧社會的一項重要舉措。

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)

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