估價中城市土地的區位因素

劉志剛  張建坤

東南大學土木工程學院。江蘇南京210096

    城市土地無法像其他商品般可以流動，其位置是固定的。因而使土地價格具有強烈的區位性。由于城市土地本身的特性和房地產市場的特點，區位因素成為影響城市土地價值的最重要的因素之一，對城市土地價格起了決定性作用。因此，區位因素分析是宗地估價的重要內容，同時也為估價的區位修正提供了客觀依據，在估價報告中應予以合理的描述，以準確反映所評估宗地的區位情況和價格。

    然而，在宗地估價的實際工作中。估價人員對區位因素的分析很不規范，主要表現為：

    (1)估價報告中關于影響城市土地價格的一般因素、個別因素、區位因素界定不清，導致分析時出現混淆錯亂。

    (2)估價報告中區位因素分析缺乏系統性和邏輯性，各區位因素或其子因素的分類比較混亂，以致出現同一地產經不同估價人員進行區位因素的分析后，讓讀者產生是不同地產的感覺。

    (3)估價報告中區位因素的分析要么過于的簡單，使讀者無法從中獲得所需的關于土地區位情況的信息；要么過于累贅，不管該區位因素是否影響土地價格及影響程度如何，均寫進報告中。

    這些問題導致估價報告難以很好地反映評估宗地的區位價值，降低了宗地估價的意義。其產生與現階段宗地估價操作實務的法律法規、規章制度對于這方面的要求過于簡單有很大關系，如<房地產估價規范)中相關規定過少，顯然不能滿足宗地估價的要求。

    本文以相關課題為背景，對城市土地的區位因素及其分析要求進行了詳細的研究分析，更全面的提出了城市宗地估價中應予以考慮的區位因素。

1、城市土地的區位

    一般意義上的區位是一個綜合的概念。它不僅包含了某一事物在地球上的空間幾何位置，更強調了自然界的各種地理要素與人類社會經濟活動之間的相互聯系和相互作用在空間位置上的反映。

    城市土地的區位具有4個特征：

    (1)空間性，即宗地占有的空間位置；

    (2)結構性，即宗地與周邊事物的關系；

    (3)環境性。即這一位置的環境條件；

    (4)文化性，即是人類文化行為所選擇的位置。

    從這一意義來講．區位是指某一行為主體為了其活動，所選擇的和占據的場所或空間。包括了周圍的自然和社會環境條件以及與周邊事物的相對關系。

2、城市土地的區位因素

    在宗地估價實務中，估價人員在估價報告中一般都有區位(或區域)因素分析和個別因素分析，對于一般因素的分析的并不多，有的用市場背景分析代替，有的就沒有這方面的分析。《房地產估價規范》中，也沒有明確的對這方面的規定。借鑒城市土地估價，我們認為將土地價格的影響因素分為一般因素、區位因素和個別因索更為合理。其中，區位因素的定義至今并不是十分明確。鑒于一般方式的不能夠準確描述，為了更加準確完整地描述城市土地的區位因素，結合城市土地的特點，我們在一般方式定義的基礎上。同時給出了其基于排除法的定義。

    2.1一般方式下的定義

    一般因素是指影響城市土地價格總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，包括人口、行政區劃、城市發展過程、自然條件、社會經濟狀況、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

    個別因素，也稱土地的實物狀況，是指土地自身條件狀況和特征對土地價格產生影響的因素。有關土地方面的個別因素主要包括：面積，形狀，臨街狀況，土地平整程度，地質水文狀況。土地使用權年限等。

    區位因素是指在城市內部對土地價格產生影響的因素。結合我們的研究，我們認為區位因素一般包括地理位置、交通條件、配套設施、環境條件、商服繁華程度和其它因素6個方面。

    2.2排除法方式下的定義

    一般因素指影響一定區域范圍內所有土地價格的一般的、普遍的、共同的因素，這些因素通常會對較廣泛的地區范圍內的各宗地產的價格產生全局性的影響。它主要包括以下方面：

    (1)社會因素，包括家庭結構、消費心理等；

    (2)政治因素，是指會對土地價格產生影響的國家政策法規，包括房地產政策、稅收政策；宏觀城市規劃等；

    (3)經濟因素，包括宏觀經濟狀況、居民收入狀況等；

    (4)心理因素，包括消費者對房地產市場的預期等。

    個別因素是指由于土地自身狀況或條件的變化對其價格有所影響的因素。

    區位因素是指為某估價對象以外，某特定地區以內的除個別因素和一般因素外的對土地價格水平有所影響的因素。

    由上述兩種方式下的定義，可見一般因素與區位因素的區別在于，一般因素影響城市土地價格的總體水平，區位因素僅影響所評估土地的價格水平：區位因素與個別因素的區別在于，區位因素是在城市內部對所評估土地產生影響的因素，個別因素是指土地由于自身條件狀況和特征而對土地價格產生影響的因素。

3、估價中城市土地的區位因素

    根據我們的調查研究，城市土地的區位因素主要包括地理位置、交通條件、配套設施、環境條件、商服繁華程度和其它因素6個方面。各個方面又由許多更低層次的要素構成。

    3.1地理位置：即估價對象在城市中所處的具體地段位置。

    3.2交通條件：即估價對象周邊的交通情況。交通條件是人流、物流能否有效轉換的決定性因素，對居住、辦公和工商業發展有著重要的影響，進而對土地價格產生重大影響。對于城市土地，交通條件包括(1)城市道路通達度，即估價對象所在地區道路系統的暢通程度，通過說明估價對象臨近道路類型、距離、路面物理狀況、路網分布等反映；(2)公交便捷度．即城市及其附近的不同物業使用者之同通過城市公共交通系統在空間上聯系的方便程度，通過說明估價對象臨近的城市公共交通系統(主要包括公共汽車、地鐵、輕軌及出租車等)的營運頻率、距離、使用成本反映；(3)對外交通便利度，即區域人流、物流通過汽車站、火車站、港口碼頭、機場等交通設施與城鎮外界轉換的方便程度，通過說明這些交通設施的到達方便度、距離和對外通往線路情況反映；(4)地塊通達性，即行人和車輛出人估價對象所在地塊的方便性。通過說明出人口的數量、位置、功能、通行能力和擁擠程度反映。

    3.3配套設施：可以分為基礎設施和公共設施。(1)公共設施，即為社會提供公共服務的各種公共性、服務性設施。主要通過說明周邊教育設施、文化娛樂設施、體育設施、醫療機構、停車場等設施的類型、等級、規模、數量、距離、使用成本反映。(2)基礎設施。指為居民生活提供公共服務的物質工程設施，是社會賴以生存發展的一般物質條件。主要通過說明估價對象所在區域的供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、防災安全等設施的情況反映。

    3.4環境條件：直接影響居民的經濟、生活，可分為自然環境和社會環境。(1)自然環境，指人類生存和發展所依賴的各種自然條件的總和。主要通過說明所處區域及周邊的空氣、水、聲、光、綠化、景觀景點及宗地地勢地形等方面的情況反映。(2)社會環境，主要通過說明所處區域的人口狀況、治安環境、環境衛生、物業管理等方面的情況反映。

    3.5商服繁華程度：指估價對象所在區域的商業服務業的積聚程度。其外在反映了城市經濟、社會生活活動的頻繁與活躍，內在表現為中心地職能的集聚、經濟效益的提高、居民活動實際代價的降低。對于城市土地，影響商服繁華程度因素主要包括(1)估價對象所處的商業中心的等級．一般劃分為市級、區級、小區級、街區級4個等級。通過說明對估價對象價格有影響的商業中心的等級及影響范圍反映；(2)商業中心的位置，對于同一個商業中心，不同的位置其繁華程度是不一樣的。同一商業中心位置分為商業中心核心區、商業中心核緣區、商業中心邊緣區3個層次。通過說明估價對象所處的商業中心的層次反映。(3)金融機構聚集度．主要指各種金融機構數量和分布情況。它是一個區域商服繁華的重要反映。通過說明銀行的類型和各類的數量、分布情況、距離以及周邊24 h自助式服務點數量、分布反映。(4)商業服務功能，指根據商業經營范圍、服務對象、所發揮的功能所劃分的商業服務類型。一般的商業服務機構類型包括各類商場、超市、商業步行街、集貿市場、賓館酒店等。通過說明估價對象周邊商業服務機構的類型、距離來反映。(5)商業氛圍和信譽，指估價對象所處市場的商業氛圍和信譽情況。通過說明估價對象所處的市場在同類市場和整個城市市場中商業氛圍和信譽狀況及影響范圍反映。

    3.6其它因素：指對估價對象價格有影響的。上面沒有包括的因素。針對具體估價對象情況做針對性闡述。

4、結論

    在城市土地估價時，為了能準確地反映所評估城市土地的區位情況和價值，必須進行客觀的區位因素分析．并且在估價報告中予以清楚正確的描述。鑒于在房地產估價實務中，由于法律法規、規章制度中相關方面規定并不完善．估價人員對城市土地的區位因素的分析根模糊混亂。建議加強這方面的研究，并完善相關規定。

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(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)