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摘要：近年來(lái)商品房銷(xiāo)售中建筑面積的爭(zhēng)端屢見(jiàn)于媒體報(bào)道，那么究竟商品房的建筑面積如何計(jì)算呢？本文從規(guī)范內(nèi)容規(guī)定的三個(gè)部分以及規(guī)范條文說(shuō)明幾方面綜合起來(lái)講解。列出了建筑面積計(jì)算的規(guī)則、存在的問(wèn)題以及解決的方案。...

 商品房銷(xiāo)售面積若干問(wèn)題的探討

秦燕

陜西省建筑科學(xué)研究院

                                                 

    商品房銷(xiāo)售中建筑面積的爭(zhēng)端屢見(jiàn)于媒體報(bào)道，這只是商品房銷(xiāo)售面積問(wèn)題的九牛一毛，實(shí)際上商品房銷(xiāo)售中，建筑面積計(jì)算中的貓膩遠(yuǎn)不止媒體報(bào)道中那么簡(jiǎn)單、那么個(gè)別。

    對(duì)于商品房銷(xiāo)售中建筑面積的計(jì)算，作為購(gòu)房者完全沒(méi)有能力摸清，也沒(méi)有話語(yǔ)權(quán)，只能被動(dòng)的接收。而開(kāi)發(fā)商及其銷(xiāo)售代理，在建筑面積的計(jì)算中大做文章，尤其是在公攤率中大作手腳。正常的公攤率在多層建筑中應(yīng)在15%左右，在高層建筑中一般也就在18%--20%，但目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的商品住宅，公攤率絕大多數(shù)在20%以上，甚至達(dá)到23%--25%，這些銷(xiāo)售面積計(jì)算是否合理，購(gòu)房者并不知情，也鮮有人仔細(xì)問(wèn)津，即就有人問(wèn)也無(wú)法查清。

    國(guó)家關(guān)于建筑面積計(jì)算是有詳細(xì)規(guī)定的，按理住宅面積是要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審核的，但有時(shí)流于形式有時(shí)也有各種原因使建筑面積中水分加大。

    一個(gè)建筑小區(qū)或叫一個(gè)工程項(xiàng)目，是由若干個(gè)單位工程組成的，項(xiàng)目的總建筑面積就是各個(gè)單位工程的建筑面積總和。

    而單位工程的建筑面積的計(jì)算規(guī)則是如下規(guī)定的：

    規(guī)范內(nèi)容包括總則、術(shù)語(yǔ)、計(jì)算建筑面積的規(guī)定三個(gè)部分以及規(guī)范條文說(shuō)明�，F(xiàn)綜合起來(lái)講解。

    第一部分總則闡述了規(guī)范制定目的、適用范圍、建筑面積計(jì)算應(yīng)遵循的原則等。第二部分例舉了25條術(shù)語(yǔ)，對(duì)建筑面積計(jì)算規(guī)定中涉及的建筑物有關(guān)部位的名詞作了解釋或定義。第三部分計(jì)算建筑面積的規(guī)定共有25條，包括建筑面積計(jì)算范圍、計(jì)算方法和不計(jì)算建筑面積的范圍。規(guī)范條文說(shuō)明對(duì)建筑面積計(jì)算規(guī)定中的具體內(nèi)容、方法做了細(xì)部界定和說(shuō)明，以便能準(zhǔn)確地使用規(guī)定和方法。下面著重講一下規(guī)范中的計(jì)算建筑面積的規(guī)定。

    一、房屋建筑的主體部分

    1、單層建筑物

    單層建筑物的建筑面積，應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物高度在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。勒腳是指建筑物外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分；高度是指室內(nèi)地面至屋面（最低處）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離�！　�

    單層建筑物設(shè)有局部樓層者，局部樓層的二層及以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。圍護(hù)結(jié)構(gòu)是指圍合建筑空間四周的墻體、門(mén)、窗等。

    2、多層建筑物

    多層建筑物的建筑面積應(yīng)按不同的層高劃分界限分別計(jì)算。首層應(yīng)按其外墻勒腳以上結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算；二層及以上樓層應(yīng)按其外墻結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。這種算法簡(jiǎn)稱為“層高界限計(jì)算法”。層高是指上下兩層樓面（或地面至樓面）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離；其中，最上一層的層高是其樓面至屋面（最低處）結(jié)構(gòu)標(biāo)高之間的垂直距離。

    3、單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間

    單（多）層建筑物的坡屋頂內(nèi)空間，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，其凈高超過(guò)2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。設(shè)計(jì)不利用時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。這種算法簡(jiǎn)稱為“凈高界限計(jì)算法”。凈高是指樓面或地面至上部樓板（屋面板）底或吊頂?shù)酌嬷�間的垂直距離。

    4、地下建筑、架空層

    地下室、半地下室（包括相應(yīng)的有永久性頂蓋的出入口）建筑面積，應(yīng)按其外墻上口（不包括采光井、外墻防潮層及其保護(hù)墻）外邊線所圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者為地下室；房間地平面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者為半地下室；永久性頂蓋是指經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)設(shè)計(jì)的永久使用的頂蓋。

    5、建筑物的門(mén)廳、大廳、回廊

    建筑物的門(mén)廳、大廳按一層計(jì)算建筑面積。門(mén)廳、大廳內(nèi)設(shè)有回廊時(shí)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。回廊是指在建筑物門(mén)廳、大廳內(nèi)設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。

    6、高低聯(lián)跨的建筑物、變形縫

    高低聯(lián)跨的建筑物應(yīng)以高跨結(jié)構(gòu)外邊線為界分別計(jì)算建筑面積；其高低跨內(nèi)部連通時(shí)，其變形縫應(yīng)計(jì)算在低跨部分的面積內(nèi)。

    建筑物內(nèi)的變形縫應(yīng)按其自然層合并在建筑物面積內(nèi)計(jì)算�！　�

    7、室內(nèi)樓梯、井道 

    建筑物內(nèi)的室內(nèi)樓梯間、電梯井、觀光電梯井、提物井、管道井、通風(fēng)排氣豎井、垃圾道、附墻煙囪應(yīng)按建筑物的自然層計(jì)算，并入建筑物面積內(nèi)。自然層是指按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。如遇躍層建筑，其共用的室內(nèi)樓梯應(yīng)按自然層計(jì)算面積；上下錯(cuò)層戶室共用的室內(nèi)樓梯，應(yīng)選上一層的自然層計(jì)算面積�！�

    8、建筑物頂部

    建筑物頂部有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯間房等，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的不計(jì)算面積。 

    9、以幕墻作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑物，應(yīng)按幕墻外邊線計(jì)算建筑面積。建筑物外墻外側(cè)有保溫隔熱層的建筑物，應(yīng)按保溫隔熱層外邊線計(jì)算建筑面積�！　　�

    10、外墻（圍護(hù)結(jié)構(gòu)）向外傾斜的建筑物

    設(shè)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，應(yīng)按其底板面的外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

    如遇到向建筑物內(nèi)傾斜的墻體，則應(yīng)視為坡屋頂，應(yīng)按坡屋頂內(nèi)空間有關(guān)條文計(jì)算面積�！　�

    二、房屋建筑的附屬部分 

    1、挑廊、走廊、檐廊

    建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊、檐廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。

    走廊是指建筑物的水平交通空間；挑廊是指挑出建筑物外墻的水平交通空間；檐廊是指設(shè)置在建筑物底層出檐下的水平交通空間。

    2、架空走廊 

    建筑物之間有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。無(wú)永久性頂蓋的架空走廊不計(jì)算面積。架空走廊是指建筑物與建筑物之間，在二層或二層以上專門(mén)為水平交通設(shè)置的走廊。

    3、門(mén)斗、櫥窗

    建筑物外有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)斗、落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。有永久性頂蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積的1/2計(jì)算。門(mén)斗是指在建筑物出入口設(shè)置的建筑過(guò)渡空間，起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用；落地櫥窗是指突出外墻面根基落地的櫥窗。

    4、陽(yáng)臺(tái)、雨篷

    建筑物陽(yáng)臺(tái)，不論是凹陽(yáng)臺(tái)、挑陽(yáng)臺(tái)、封閉陽(yáng)臺(tái)、敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)，均按其水平投影面積的1/2計(jì)算。陽(yáng)臺(tái)是供使用者進(jìn)行活動(dòng)和晾曬衣物的建筑空間。

    雨篷，不論是無(wú)柱雨篷、有柱雨篷、獨(dú)立柱雨篷，其結(jié)構(gòu)的外邊線至外墻結(jié)構(gòu)外邊線的寬度超過(guò)2.1m者，應(yīng)按其雨篷結(jié)構(gòu)板的水平投影面積的1/2計(jì)算。寬度在2.1m及以內(nèi)的不計(jì)算面積。雨篷是指設(shè)置在建筑物進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽(yáng)篷。

    5、室外樓梯

    有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計(jì)算。

    無(wú)永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計(jì)算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計(jì)算面積（即少算一層）。

    6、舞臺(tái)燈光控制室

    有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的舞臺(tái)燈光控制室，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

    三、特殊的房屋建筑

    1、立體庫(kù)房

    立體書(shū)庫(kù)、立體倉(cāng)庫(kù)、立體車(chē)庫(kù)，無(wú)結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按一層計(jì)算，有結(jié)構(gòu)層的應(yīng)按結(jié)構(gòu)層面積分別計(jì)算。層高在2.2m及以上者應(yīng)計(jì)算全面積；層高不足2.2m者應(yīng)計(jì)算1/2面積。

    2、場(chǎng)館看臺(tái)

    有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的場(chǎng)館看臺(tái)，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。

    場(chǎng)館看臺(tái)下空間，當(dāng)設(shè)計(jì)加以利用時(shí)，凈高超過(guò)2.1m的部位應(yīng)計(jì)算全面積；凈高在1.2m至2.1m的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；凈高不足1.2m的部位不應(yīng)計(jì)算面積。設(shè)計(jì)不利用時(shí)不應(yīng)計(jì)算面積。如圖9：第（1）部分凈高＜1.2m，不計(jì)算面積；第（2）部分1.2m≤凈高≤2.1m，計(jì)算1/2面積；第（3）部分凈高＞2.1m，應(yīng)全部計(jì)算面積。 

    注：這里所謂“場(chǎng)館”實(shí)質(zhì)上是指“場(chǎng)”（如足球場(chǎng)、籃球場(chǎng)等），看臺(tái)上有永久性頂蓋部分；“館”應(yīng)是有永久性頂蓋和圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，應(yīng)按單層或多層建筑物相關(guān)規(guī)定計(jì)算面積。

    3、站臺(tái)、車(chē)（貨）棚、加油站、收費(fèi)站

    有永久性頂蓋無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的站臺(tái)、車(chē)棚、貨棚、加油站、收費(fèi)站等，應(yīng)按其頂蓋水平投影面積的1/2計(jì)算。在站臺(tái)、車(chē)棚、貨棚、加油站、收費(fèi)站內(nèi)設(shè)有有  圍護(hù)結(jié)構(gòu)的管理室、休息室等，另按相關(guān)條文計(jì)算面積。

    四、不計(jì)算建筑面積的范圍

    其他不計(jì)算建筑面積的范圍（除上述已提到的除外）：

    1、建筑物通道，包括騎樓、過(guò)街樓的底層。建筑物通道是指為道路穿過(guò)建筑物而設(shè)置的建筑空間；騎樓是指樓層部分跨在人行道上的臨街樓房；過(guò)街樓是指有道路穿過(guò)建筑空間的樓房。

    2、建筑物內(nèi)的設(shè)備管道夾層。

    3、建筑物內(nèi)分隔的單層房間，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛的幕布、布景的天橋、挑臺(tái)等。

    4、建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)、安裝箱或罐體的平臺(tái)。

    5、自動(dòng)扶梯、自動(dòng)人行道。

    6、屋頂水箱、花架、涼棚、露臺(tái)、露天游泳池。

    7、勒腳、附墻柱、垛、臺(tái)階、墻面抹灰、裝飾面、鑲貼塊料面層、設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用的裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板（箱）、飄窗、構(gòu)件、配件、與建筑物內(nèi)不相連通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)、挑廊。

    8、用于檢修、消防等的室外鋼樓梯、爬梯。

    而每戶住宅建筑面積的計(jì)算國(guó)家也有詳細(xì)規(guī)定，各戶建筑面積分兩部分計(jì)算：

   （1）戶內(nèi)建筑面積，即本戶界限內(nèi)的建筑面積，其界限以隔戶墻中心線為界，外墻以外墻皮為界限所圍成的封閉圖形內(nèi)的面積。

   （2）公用部分公攤的面積，建筑電梯間，樓梯間，門(mén)廳，管道井等的面積，分?jǐn)偟霓k法是公用面積總和除以戶內(nèi)面積總和乘以各戶戶內(nèi)面積即得到各戶應(yīng)分公攤的公用面積。

    戶內(nèi)建筑面積加上公攤的公用面積即得到每戶的建筑面積，也就是商品住宅的銷(xiāo)售面積。

    在現(xiàn)在的商品房銷(xiāo)售中，開(kāi)發(fā)商尋找各種借口增加公攤面積。

    有些把小區(qū)內(nèi)的配套用戶也分?jǐn)偨o業(yè)主，這個(gè)做法看似合理，其實(shí)是讓業(yè)主承擔(dān)了雙份負(fù)擔(dān)，配套部分的建造成本是計(jì)算在總造價(jià)內(nèi)的，而銷(xiāo)售價(jià)格中已經(jīng)扣除了配套設(shè)施的費(fèi)用。

    而配套部分有些還是可以產(chǎn)生效益的，比如幼兒園、學(xué)校，因?yàn)椴还苁切�區(qū)內(nèi)的幼兒園還是學(xué)校，一般都做民營(yíng)承包了出去，按說(shuō)產(chǎn)生的效益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，業(yè)主除了得不到這部分派生利益，還要分?jǐn)偱涮撞糠值慕ㄖ�面積就更不合理了。

    為了避免開(kāi)發(fā)商隨意擴(kuò)大公攤率，最好的辦法是按戶內(nèi)建筑面積作為銷(xiāo)售面積，而公攤部分的造價(jià)并入銷(xiāo)售價(jià)格中，這樣更便于業(yè)主明白消費(fèi)，個(gè)人都能自己計(jì)算自己所購(gòu)房子面積，而不至于吃啞巴虧。

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)    文徑網(wǎng)絡(luò)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資中心：劉紅娟 尹維維 編輯   劉真 文徑 審核)

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