淺析西安房地產業的宏觀調控

李莉   李慧民（西安建筑科技大學  土木工程學院  陜西西安  710055） 

1、引言

    隨著我國住房改革的推行和住房商業化進程的加快，西安市房地產業取得了巨大的發展，已成為促進全市經濟增長的重要支柱產業。2003年-2007年，西安房地產市場保持著一個較為穩健的增長態勢。2008年樓市的蕭條讓西安房地產市場經歷了前所未有的嚴冬時期，但是在2009年的初春，在房企一段時間以來不斷的促銷讓利以及國家出臺各類救市政策的雙重刺激下，西安樓市回暖態勢明顯，也帶動了其他各行業的發展。總的說來，房地產行業對推動西安經濟的發展起到了至關重要的作用。

 

    但是，西安市房地產業在過去幾年的快速發展中，也出現了一些急于解決的問題，比如：

 

    房地產市場產品供應結構與實際需求還存在裂痕；各區域發展不均衡問題；以及二手房市場發展緩慢和宏觀調控的手段不完善等等這些問題。如果在未來幾年里不能得到有效的引導與解決，對西安市房地產的健康發展將產生較大影響。西安市政府采取有效的措施對房地產市場進行宏觀調控以減少房地產市場的非均衡程度，對于促進西安房地產市場的穩定、持續、健康發展具有非常重要的理論價值和實踐意義。

 

    西安房地產業的宏觀調控是一項系統性工程，中央政府和西安市政府不僅要從宏觀原則上把握調控的力度和效果，也需從制度上改善房地產宏觀調控的內部和外部環境，使宏觀調控有效有序地運行，充分發揮其調控作用，以促進西安房地產市場的持續、健康發展，充分發揮房地產業在國民經濟中的支柱產業地位，在全市建立起良好的住房供應、保障體系。

 

2、宏觀調控的具體方法

    2.1外部環境的塑造

    2.1.1.完善房地產法，通暢政策的到達落實機制，約束地方政府的行為。

    我國的房地產法律經過曲折的發展歷程，在借鑒國外立法經驗，立足于本國國情的基礎上，已經基本勾勒了房地產法所應規范的經濟領域。市場經濟從某種程度上講就是法治經濟。

 

    《中華人民共和國城市房地產管理法》和《中華人民共和國土地管理法》確立了房地產業的基本管理制度。當前，應下大力氣建立與之配套的政策法規體系，完善房地產法，如對土地使用權出讓和轉讓的運作、商品房預售和銷售的有關事項、房產權的登記和處分、房屋租賃等涉及市場活動和市場管理的規則都應有詳盡的政策法規加以明確。除了加強立法外，還應下決心解決嚴格執法和違法查處的問題。要加大執法力度，使得遵守市場規則、嚴格執法成為大家的自覺行動，使房地產政策法規真正起到維護國家權益、保護經營者和消費者合法權益、保障房地產市場健康運行的作用。

 

    2.1.2.健全住房供應保障體系，建設和諧社會。

    要按照國務院《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的統一部署，以及國家有關部委新頒布實施的《經濟適用住房管理辦法》、廉租住房保障辦法》的有關要求，構建和諧社會出發，建立健全分層次的住房供應保障體系。一是加快廉租住房制度建設，督促各城市建立低收入家庭住房檔案，制定解決低收入家庭住房困難發展規劃；采取貨幣補貼和實物配租等方式，在經濟適用住房以及普通商品住房小區中配建廉租住房辦法，多渠道籌措資金，加快廉租住房制度建設。二是改進和規范經濟適用住房制度，嚴格控制經濟適用住房建設標準，嚴格上市交易管理，完善經濟適用住房申請、審核、公示制度，加大對銷售環節管理，嚴肅查處開發企業和經濟適用住房管理部門的違規行為，確保經濟適用住房真正用于解決低收入家庭住房困難。

 

    2.1.3.建立健全與我國房地產經濟相適應的宏觀調控體系

    建議著眼于兩個角度建立健全與我國房地產經濟相適應的宏觀調控體系。其一是，從我國房地產業和國民經濟發展的階段性出發;其二是，從我國房地產經濟發展的長遠發展目標出發。同時，特別注意以下兩點:

 

    (l)正確運用宏觀調控的具體方式和手段；政府要根據不同的領域采取不同的管理方式，有些領域政府應該采取直接管制的方式，有些領域政府則應該采取間接調節的措施，有些領域政府則應該采取直接管制和間接調節相結合的方式。

 

    (2)注意房地產宏觀調控措施的“差異化”與彈性；由于我國經濟的區域差異以及房地產市場的區域性特征，在房地產的宏觀調控政策上應該注意因地制宜、避免“一刀切”的現象。在房地產宏觀調控中，應該在延長房地產業固有周期的繁榮階段的同時，也要避免房地產業的大起大落，避免房地產業的大型浮動給產業本身即國民經濟所帶來的負面效應。

 

    2.1.4.控制人民幣升值對房地產市場的影響

    為了克服人民幣升值對房地產經濟的沖擊,避免出現房地產泡沫經濟,促使我國房地產經濟的持續和健康發展,中央政府可以從以下幾點來進行防范：

 

    (1)逐步完善人民幣匯率形成機制，改革現行的外匯管理體制,完善外匯市場。推進以國有銀行為主體的金融體系改革,建立靈活的市場匯率機制,推出新的外匯風險產品等一系列措施的組合。在面臨國際資本對我國房地產市場可能產生的沖擊下，不能放松對匯率波動的監管，在尊重市場規律的同時，需要采取必要的措施，拉長人民幣升值的時間。通過匯率調控政策拉長人民幣升值的時間，從而抵消套利韻可能性，起到穩定房地產市場的作用。

 

    (2)完善我國的房地產金融市場；我國房地產金融存在的問題可以歸結為制度缺陷。這種缺陷主要集中表現在單一的資金供給渠道、不完備的房地產金融體系、低下的資金融通效率和高度集中的系統風險。制度缺陷的存在是導致房地產業問題的重要因素，很大程度上制約了我國房地產業的持續健康發展。我國可以通過引進市場信用機制，培育和完善房地產金融品種和體系，加快我國房貸證券化和推進房地產信托基金的發展，以改變目前房地產金融體制的單一性，提高房地產金融體制的完備性，降低房地產金融的系統風險，從而推動我國房地產金融制度及房地產業的發展。

 

    2.2內部環境的建設

    2.2.1在西安大力發展房地產預警系統

    房地產預警預報系統，是對房地產發展狀態系統分析研究的一部分，確定房地產警情狀態，在國家統一政策的指導下，根據自身的實際情況有針對性地做出進一步的調控政策，保障房地產市場的健康發展。這個系統的建立，為各級政府制定宏觀調控政策提供依據，同時也為房地產商進行開發建設活動提供了決策參考。對消費者而言，可引導購房者理性消費，這樣促進房地產業的健康有序發展。

 

    然而，作為二線城市西安的房地產市發展起步晚，房地產市場的預警預報系統雖然已經步入初步階段，但就目前的情況來看系統對于引導市場需求、穩定市場預期、防止房地產價格大起大落等健全房地產市場的必要引導還未完全到位。因此，西安市政府應積極發展房地產預警預報系統，在原有基礎上加強西安房地產市場的預警預報系統功能，完善房地產市場基礎信息數據庫、監測指標數據庫和信息發布共享數據庫等，探索預警預報系統的科學構建模式，為調節房地產供需提供關鍵性的決策信息。完善房地產市場信息系統，分區域、價格段、分時間段地歸依和發布商品住宅價格信息，進一步提高市場的透明度，正確對待引導新聞輿論導向，使市場主體關于房價的心理預期恢復正常。

 

    2.2.2西安市政府積極落實宏觀調控政策

    (1)轉變西安市政府的角色。推動西安市政府落實房地產的調控政策,關鍵在于轉變市政府“利益者”的角色,使其成為真正的“服務者”。市政府的職能應該是保證社會穩定和經濟發展，進行經濟調節、市場監管、社會管理和公共服務，西安市政府不應該介入房地產市場。為了改變這種狀況,要進行土地制度改革和分稅制度改革。進一步完善分稅制度,重新制定中央和西安市有關房地產業各項稅收的分成比例,改革土地收益制度,減少市政府對土地收入的依賴性,弱化土地收入、稅收對市政府的收益激勵。

 

    (2)改革西安市政府政績的考核制度。要使市政府擺脫對GDP增長的一味追求,建立一套科學、完整的評價體系,評價標準可以包括經濟、就業、生態環境、社會保障、教育衛生、社會治安等各方面的工作表現,并與干部任用和升遷掛鉤。

 

    (3)建立西安市政府的激勵和約束機制。調動市政府的積極性,一方面要建立激勵機制,鼓勵地方政府加大力度執行調控政策,另一方面要建立約束機制,對地方政府的調控進行監督。

 

    2.2.3加快住房供應結構調整，提高住房有效供應水平。

    雖然西安房地產市場總體是健康的，從這幾年商品房開工量、竣工量與銷售量來看，呈現出穩步增長，供需兩旺的態勢，但同時也存在結構不盡合理的現象。其一，商品房中高檔過量與低檔缺乏的矛盾；其二，商品房與經濟適用房、廉租房結構不夠合理。經濟適用房項目“質低”的問題不斷顯現。

 

    因此，西安市政府應該認真貫徹國家房地產市場調控政策，嚴格落實新建住房套型結構比例要求，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房；在區域規劃上兼顧主城區和郊區城市功能定位差異，著力解決區域性房源過剩和緊缺并存的矛盾，以市場需求為導向，不斷提高住房有效供應水平。根據城市總體規劃和住房建設規劃，及時將套型結構比例要求分解到具體區域、地塊和項并確保落實到位。鼓勵開發企業開發建設節能省地環保型住宅，提高住宅品質，力求在中小套型內創造較高的居住舒適度。建立完善發展節能省地環保型住宅建設的配套政策，推進住宅產業發展。

 

    2.2.4 加快二手房市場建設，引導住房梯度消費

    二手房市場的逐漸升溫，會拉動西安商品房市場，同時全市的房地產也將出現持續熱銷的勢頭。目前來看，上海、深圳等一線城市的二手房交易量與商品房交易量之比在1：1左右。而西安目前的交易量之比為1：6左右。和其他一線城市相比，我們很明顯地可以看出，西安二手房市場發展還是落人一步。

 

    這一方面是由于西安住房貨幣化改革起步較晚，存量住房質量較低；另一方面則是由于市政府對二手房市場的關注不夠。推進存量住房流轉，一可增加住房供應，特別是存量房一般價格較低，也就意味著增加了中低價位住房的供應。這對于穩定房價，滿足中低收入家庭的住房需求有著重要作用。二可降低住房空置率，提高住房資源配置的效率。三是二手房市場的發育有利于人員自由流動，完成人的第二次解放(從“蝸牛”變成人)，擴大人們自主擇業的范圍，有利于人力資源要素配置的最優化。四是住房流動性的提高有利于人們在離工作地點較近的地方選擇住宅，縮短通勤距離，緩解城市交通壓力。推進二手房市場建設，要通過引導居民梯度住房消費，改變傳統的“一套房住一輩子”的置業觀念，擴大二手房的市場需求。同時降低二手房交易門檻和稅費標準，簡化交易手續，推動二手房抵押按揭，規范房屋中介。

 

    結合上海、深圳等地一線城市房地產市場發展的特點，以及目前西安二手房市場欣欣向榮的發展的趨勢。從完善西安房地產市場的角度以及西安二手房市場潛在的巨大潛力來看，未來西安二手房市場將會得到提升。

 

    2.2.5加強土地市場調控和管理,建立可持續發展的土地資源配置機制

    隨著西安城市圈骨架的拉大“圈地運動”已導致地價暴漲，平均價格由2002年的35萬元/畝上漲到08年157萬元/畝，漲幅348%。隨著房地產熱的不斷升溫，土地成了房地產開發商的“生命線”，炒土地苗頭已經出現。土地由于其稀缺性和市場需求的無限性拉動及炒作，土地價格出現虛漲，虛漲的部分就是泡沫。西安城北、曲江等近幾年政府重點規劃區域土地價值已顯現出提前透支的態勢。

 

    土地是不可再生的資源,土地資源的節約利用、合理配置關系到西安市房地產業的可持續發展。因此,必須實行嚴格的管理制度,在提高公開招標透明度和評標公正性的同時,進一步優化評標的標準和制度。土地供應是房地產開發建設的源頭,土地供應量的大小和地價的高低直接影響房價的漲跌。因此,要加強對這兩項的宏觀管理。要根據城市規劃、經濟社會發展和房價等綜合因素,有計劃地推出地塊,防止土地推出過多或地價漲幅過快。同時,要把好土地競拍者的準入關和開發前置條件,把開發商是否具有一定技術力量和管理能力作為參加房地產開發用地拍賣或招投標單位和個人的準入條件。

 

    2.2.6 加強西安房地產市場的監管

    2007年底，西安市11部門包括建設、國土、規劃、財政、審計、監察、稅務、發展改革、物價、工商、房屋等，聯合開展房地產市場專項整治工作。此次專項整治將致力于強化房地產市場監管，對房地產開發企業依法進行審計和檢查，同時依法打擊房地產開發建設、交易、中介等環節的違法違規行為。對于目前西安房地產市場的狀況，此專項整治雖然有所成效，但是還存在若干問題，仍然需要健全長效機制，促進房地產業持續健康發展。

 

    尤其，對違法炒房、擾亂房地產正常秩序的要繩之以法。這是扼制房地產市場炒房投機行為的有力措施。西安市政府可考慮成立專門機構管理空置商品房,建立空置房檔案，征收空置房物業管理費，征收、補收炒客房產交易個人所得稅、增值稅。嚴禁不具備預售或銷售許可證的樓盤銷售或收取定金，樓房定金發票為產權發票不得更名等等。市政府要下最大決心堅持杜絕炒樓、盲目投資、哄抬房價等行為;特別對那些利用職權的干部參與炒樓要繩之以法，使廣大實質需求者能實現“居者有其屋”。

 

3、結論

    總的說來，作為宏觀調控部門，西安市政府要站在貫徹落實科學發展觀、統籌經濟與社會發展、滿足人民日益增長的住房需求的高度，正確處理防止固定資產投資增長過熱與保證房地產市場正常供給的關系，正確處理保護耕地與增加房地產用地的關系，正確處理遏制投機性購房與保護居民合理住房需求的關系。作為政府部門要具體針對目前西安房地產市場的特點，適時出臺相應政策，適時調整宏觀調控的目標和手段，正確引導房地產業快速、健康、穩定的發展。減少行政直接干預，主要通過市場優化房地產資源配置，應是促進房地產業的健康發展的正確方向。

 

參考文獻

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