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摘要：目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)日趨有序，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整形成常規(guī)化，房地產(chǎn)企業(yè)如不加強(qiáng)自身素質(zhì)，尤其對(duì)成本控制不重視，利潤(rùn)會(huì)不斷減少，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力一定會(huì)不斷下降，故房地產(chǎn)企業(yè)需要加大成本控制的力度，首先應(yīng)從方法的研究。...

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理工作的一些思考

張明良

西安三建建設(shè)有限公司 710054

    任何企業(yè)存在及發(fā)展的目的都是為了取得理想的利潤(rùn)，積累更多的財(cái)富獲得更大的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。利潤(rùn)的取得、積累與成本管理息息相關(guān)，成本管理工作始終貫穿于建設(shè)項(xiàng)目的整個(gè)管理過程中。

    當(dāng)前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨正規(guī)有序，政府打壓房產(chǎn)市場(chǎng)的決心絲毫未見動(dòng)搖，保障、廉租用房建設(shè)及供應(yīng)范圍不斷擴(kuò)大，在這種情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景不盡明朗，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加強(qiáng)成本管理，爭(zhēng)取更大化利潤(rùn)，增強(qiáng)企業(yè)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作涉及到房地產(chǎn)企業(yè)、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位、質(zhì)量監(jiān)督部門等多個(gè)方面，但房地產(chǎn)企業(yè)是這些管理工作的核心。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作有質(zhì)量管理、安全管理、成本管理、進(jìn)度管理等工作；這些管理工作涉及到策劃決策階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、項(xiàng)目動(dòng)用前的準(zhǔn)備階段以及項(xiàng)目的使用階段等過程。對(duì)于任何一個(gè)以營(yíng)利為目標(biāo)的房地產(chǎn)企業(yè)，其管理工作各個(gè)環(huán)節(jié)相輔相成，成本管理是用來節(jié)約投資成本，減少鋪張浪費(fèi)的，成本管理應(yīng)作為核心管理工作來抓，管理過程應(yīng)采取價(jià)值工程管理方法，以做到價(jià)值最大化、成本最小化。

    房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)工作中均涉及成本管理內(nèi)容，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作應(yīng)該推行“全面、全過程、全員參與”的“三全”管理模式。

    所謂“全面管理”指的是成本管理工作應(yīng)貫穿于建設(shè)項(xiàng)目管理工作的各個(gè)方面，無論開展任何工作，應(yīng)該首先從成本管理的角度出發(fā)，找出節(jié)約投資、增加利潤(rùn)的方面，使項(xiàng)目完成做到“價(jià)值最大化、成本最小化”。

    所謂“全過程管理”指的是從項(xiàng)目策劃工作開始至項(xiàng)目建設(shè)完成的使用階段，在每一個(gè)階段的工作中，每一個(gè)管理過程都把成本管理工作作為重點(diǎn)或核心。

    所謂“全員參與”就是成本管理不只是成本管理部門的的事，房地產(chǎn)公司的每一位員工，從房地產(chǎn)公司的董事長(zhǎng)到基層管理的每一名普通員工，都應(yīng)該有成本管理的理念，無論是成本管理員還是非成本管理員，無論是工程管理部門的員工，還是行政管理的員工都應(yīng)該心中有成本管理意識(shí)，節(jié)約節(jié)儉、支持成本管理工作，并均能以身作則，挖掘成本管理的方法。企業(yè)是由員工組成的，每一位員工工作是企業(yè)管理的基礎(chǔ)工作，基礎(chǔ)工作是否“堅(jiān)實(shí)”，是決定企業(yè)這個(gè)“建筑物”是否穩(wěn)固的根本。

    只有通過“三全管理模式”的推行，才能更好地做好成本管理工作，為房產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)空間，為企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展積累更多財(cái)富。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理工作是項(xiàng)目管理過程的一個(gè)組成部分，始終貫穿于建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施的所有過程中，因此也可分為事前、事中、事后控制三個(gè)階段。房地產(chǎn)開發(fā)的策劃決策階段、設(shè)計(jì)階段是成本管理的事前控制階段，施工階段、項(xiàng)目動(dòng)用前的準(zhǔn)備階段是成本控制的事中控制階段，項(xiàng)目的使用階段則是成本管理的事后控制階段。

    雖然建設(shè)項(xiàng)目的策劃決策階段、設(shè)計(jì)階段通常只占到整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施階段的四分之一或者更少時(shí)間，花費(fèi)的成本費(fèi)用占到整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的投資額的10％左右，但策劃決策、設(shè)計(jì)階段是定義和構(gòu)造建設(shè)項(xiàng)目主要功能、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)工作完成即基本確定了建設(shè)項(xiàng)目的總投資額，策劃、設(shè)計(jì)工作的好壞也決定建設(shè)項(xiàng)目的價(jià)值高低，10％的投資決定了建設(shè)項(xiàng)目60％以上的費(fèi)用，這個(gè)階段的成本管理工作有“四兩撥千斤”的獨(dú)特功效，所以房地產(chǎn)企業(yè)的決策者應(yīng)該在此階段多下一點(diǎn)功夫。此階段的成本管理工作可以做到主動(dòng)的控制，主動(dòng)的控制可以起到“事半功倍”的效果，此階段工作如果不扎實(shí)，將會(huì)給后續(xù)的實(shí)施階段造成很大麻煩，如造成開發(fā)過程中變更改造項(xiàng)目增多、重復(fù)花費(fèi)，也會(huì)給后期物業(yè)管理造成維修成本的增加。

    雖然事中階段——房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工階段、項(xiàng)目動(dòng)用前的準(zhǔn)備階段是項(xiàng)目的形成階段，從時(shí)間上占到了這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期的60％左后，花費(fèi)的建設(shè)工程的費(fèi)用也占到的建設(shè)項(xiàng)目總投資額的60％左右，但此階段的工作基本上只是按照設(shè)計(jì)文件進(jìn)行實(shí)施，調(diào)整幅度不會(huì)很大。此階段的成本管理工作實(shí)際是主動(dòng)性管理變?yōu)楸粍?dòng)性管理的過渡階段。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目的使用階段則屬于成本管理的事后階段，因?yàn)樵趧?dòng)用前的準(zhǔn)備工作已結(jié)束，項(xiàng)目已基本建成，成本管理工作只是對(duì)施工階段形成過程的實(shí)物量的進(jìn)一步復(fù)查、統(tǒng)計(jì)，成本費(fèi)用已基本確定。因此事后控制完全成了被動(dòng)管理，不能對(duì)成本管理工作產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。

    經(jīng)過以上分析，不難看出，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作的首要重點(diǎn)。

    設(shè)計(jì)階段的成本管理工作要點(diǎn)有以下幾個(gè)方面：

    1.做好市場(chǎng)調(diào)研工作，認(rèn)真研究房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，開發(fā)適合當(dāng)前市場(chǎng)行情的房地產(chǎn)產(chǎn)品；

    2.針對(duì)開發(fā)項(xiàng)目，做好項(xiàng)目策劃工作；

    3.按照價(jià)值工程管理原則，對(duì)項(xiàng)目功能與成本進(jìn)行測(cè)算，選用適合項(xiàng)目實(shí)際的建筑材料、設(shè)備，使開發(fā)的項(xiàng)目成本最小化、功能最大化，符合價(jià)值工程的規(guī)律；

    4.做好設(shè)計(jì)管理工作，在施工圖形成前做好論證工作，使施工圖一次成功，減少過程變更發(fā)生頻率，降低成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

    總之，成本管理工作是房地產(chǎn)企業(yè)的核心工作，任何一個(gè)希望能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的企業(yè)都應(yīng)該注重成本管理工作。從管理工作的每一個(gè)細(xì)節(jié)入手，所有工作環(huán)環(huán)相扣，并要抓住管理工作的重點(diǎn)，才能有一個(gè)好的管理效果，為企業(yè)創(chuàng)造最大的利潤(rùn)，以促進(jìn)更快更好的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]《建筑項(xiàng)目管理》，中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2012年4月版；

[2]《工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制》，中國(guó)計(jì)劃出版社，2009年3月版。

(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：尹維維 尚雯瀟 編輯  文徑 審核)

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