房地產開發項目無效成本的控制與管理

楊益妮

（1. 西安建筑科技大學管理學院　西安 710055；2. 西安紫薇地產開發有限公司  西安 710119）

1.引言

    房地產業作為國民經濟的一個重要的支柱產業，近幾年得以迅速發展，但隨著國家宏觀調控政策的逐步實施和資金的大量涌入，房地產市場競爭日益加劇僅僅依靠土地升值來獲取利潤的風險也在日益增大。如何以最低的成本開發出能夠滿足市場需求的房地產產品，是房地產企業需要關注的首要問題，成本控制在房地產開發和管理中占據了核心地位。 而房地產項目開發過程中無效成本的控制更是控制的重點，無效成本無法獲得客戶的認同和補償，屬于浪費的成本，嚴重影響投資收益，因此控制好項目的無效成本具有重要的現實意義。

2.無效成本控制概念的提出

    2.1無效成本控制的概念

    根據房地產項目開發成本的性質可以將其總成本分為有效成本和無效成本，即總成本等于有效成本和無效成本的總和。項目開發的總成本是企業在產品生產經營過程中，為取得收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費，有效成本是指能形成有效產品，或能提升產品價值，對促進營銷有積極作用的成本費用。無效成本是指在項目實施過程中產生的對形成產品或提升價值等沒有作用，無法獲得客戶認同和補償，屬于費用浪費的成本。

    無效成本的概念是針對有效成本而言，它們最大的區別是有效成本在短期或長期的收益中可以獲得補償，而無效成本則完全無法獲得補償。據不完全統計目前無效成本占總建造成本的2％左右，按照平均建造成本2000元/m2計，達到40元/m2。無效成本投入收益為零，對總成本的控制影響重大，而換個角度講，無效成本控制好的話，對總成本的控制也意義重大。因此有必要專門針對無效成本的控制與管理，進行科學系統地分析與論證，提出具體的控制方法與措施，以降低項目開發的總成本，增加收益。

    2.2無效成本控制的目的與意義

    無效成本具有零收益的特殊性，因此控制無效成本是降低房地產開發項目總成本最直接、最有效的方法。將無效成本概念從總成本概念中剝離出來，單獨提出有助于培養和提高房地產企業各部門的成本意識，而以數據語言展現建造成本浪費情況也能夠提高各部門對成本浪費的警惕性。無效成本覆蓋各類合同的分析，涉及設計、工程、營銷、財務、成本等各個業務口，屬于對成本各階段的動態主動控制。主要目的是分析項目成本，找出成本構成的有效和無效部分，形成合理目標成本，實施無效成本管理與控制。尋求減少無效成本的途徑并提供分析依據，對最終降低項目成本費用提供參考。減少無效成本，降低項目成本費用，以最少的經濟消耗取得最優的經濟效益。通過歸納、匯總無效成本，分析無效成本產生的原因，促進各部門專業能力和計劃能力的提高。

3.無效成本的分類與統計方法

    3.1無效成本的分類

    無效成本原因分析及無效成本歸口不正確將會引起動態成本及建造成本的真實性存在偏差，所以，無效成本的歸口與分析建議由成本部門派專人負責，分月按類別編制圖表進行統計，當發現無效成本高于正常值時，對責任部門提出預警，及時糾偏，同時為項目結束后項目成本管理的后評估提供真實、有效的數據。

    無效成本的產生貫穿于整個項目的建設階段，針對各開發階段進行分析與總結，無效成本分類與歸口可分為以下幾種類別：（1）設計原因產生的無效成本。（2）招標原因產生的無效成本。（3）施工管理原因的引起無效成本。（4）銷售原因產生的無效成本。（5）預結算原因引起的無效成本（6）建設方管理類失誤產生的無效成本。根據以往竣工項目的總結，對各階段易產生的無效成本分類如表1所示：

表1 無效成本分類

3.2無效成本的統計分析方法

    無效成本的統計分析方法分為三種，一是單個合同的無效成本分析，目的是避免類似合同再發生同樣類型的無效成本。在統計分析時，可以制作圖表統計出結算總造價、簽證造價、設計變更率和工程簽證率等參數，分析結算中無效成本占總造價的百分率，明確無效成本產生的責任部門，產生的原因，浪費的成本，歸入的成本科目等。二是月度無效成本分析，主要是制作圖表歸納月度無效成本發生情況，統計月度內各個合同的無效成本進行分析，計算無效成本的比例，分析其產生的原因，歸入的成本科目，提出改進辦法等。三是項目無效成本分析，目的是促進成本結構優化，為新項目目標成本編制提供參考，主要是以整個項目為主體，宏觀進行統計，明確在整個項目的土地獲得價款、開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費等各成本科目中無效成本的比例，對各無效成本產生的原因進行歸納總結，提出改進意見。

    成本管理部門按以上三種分析方法對項目發生的成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案。對無效成本的動態信息作出比較,對無效成本產生原因進行分析，提出工作改進建議，各責任部門針對相關的無效成本及時進行總結，以避免重復發生。

4.無效成本的控制方法與措施

    無效成本的產生貫穿于整個項目的建設周期，并且分布于不同的部門，不同的責任主體管轄范圍內，因此要做好無效成本的控制，必須在整個建設期的各個階段通過各個相關部門的共同努力，協同合作來完成。各個階段無效成本控制的主要方法與措施有：

    （1）推行限額設計，在設計合同及設計任務書中明確限額指標，各部門可提前介入設計工作，多角度提出設計建議，優化設計方案，加強施工圖事前審核，做好圖紙會審工作，減少設計變更。

    （2）加強招標環節的控制，加強合格供應商的選擇與評估，加大集中采購力度，加強清單招標的使用。

    （3）確定合理的施工技術方案（降低廢品率），嚴格執行現場簽證制度，工程量的確認必須各方參與，報批規范，審核嚴格。

    （4）提高技術人員專業能力，提高各部門無效成本控制的意識，確保各崗位人員能夠有效地控制無效成本的發生。

    （5）加強部門間信息溝通，促進各部門協同工作，降低無效成本產生的概率。

    （6）通過對每單結算（包括合同和簽證變更）及非合同性成本進行分析，提煉無效成本數據，建立無效成本檔案。

    （7）定期（每月或每季度）向公司管理層和各部門通報無效成本動態信息、做出比較，并根據對無效成本產生原因的分析，提出工作改進建議。

    （8）制定目標成本時，根據對前期無效成本數據的統計分析，考慮通過努力導致無效成本減少的情況，以形成合理的目標成本。

5.結語

    綜上所述，房地產企業為了確保企業的生存與發展，必須努力降低開發項目的成本，才能在競爭中取得成本優勢。無效成本概念的提出，使得企業對成本的控制更加明確化，更加有針對性，可以實現成本的主動控制與事前控制。針對零收益的無效成本進行控制，通過對無效成本的分類、分析、統計方法與控制方法的剖析，能夠直接、高效地實現對成本的精細化控制與管理，是一種科學的成本控制方法，可以最大程度地提高企業的收益，形成企業的成本優勢，提升企業的市場地位和核心競爭力。

參考文獻：

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(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尹維維 尚雯瀟 編輯  文徑 審核)