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摘要：在對(duì)我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度取得的成功給予肯定的同時(shí)，考慮土地使用權(quán)出讓制度在現(xiàn)實(shí)運(yùn)作過(guò)程的真實(shí)情況，重點(diǎn)總結(jié)出了我國(guó)現(xiàn)行的土地使用權(quán)出讓制度依舊存在的一些弊病和問(wèn)題，為國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的進(jìn)一步深化改革提供有效的突破口。...

淺談國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度的利與弊

張  勇，汪  圣

(西安建筑科技大學(xué)管理學(xué)院，陜西西安710055)

    目前，我國(guó)國(guó)有土地有拍賣、掛牌、招標(biāo)、協(xié)議這四種合法的出讓方式。相對(duì)于以協(xié)議為主的出讓制度，現(xiàn)在以“招拍掛”為主的出讓制度確實(shí)有了很大進(jìn)步，但這種制度仍然不斷地涌出新的問(wèn)題。

1.“招拍掛”土地出讓制度有利之處

    (1)有利于遏制土地出讓過(guò)程中以權(quán)謀私行為的發(fā)生。以協(xié)議為主的土地出讓方式比較容易產(chǎn)生暗箱操作，在土地出讓過(guò)程中，一些政府相關(guān)人員可能會(huì)利用職務(wù)之便以權(quán)謀私，這就可能會(huì)導(dǎo)致國(guó)有土地資源的流失，不僅危害了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且也損害了政府在民眾心中的權(quán)威形象。而拍賣、招標(biāo)、掛牌這三種方式具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，信息也比較公開，能夠有效地遏制政府相關(guān)職能部門因一些非正規(guī)的操作所帶來(lái)的問(wèn)題。

    (2)有利于增加政府財(cái)政收入。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料顯示，某些省份在土地供應(yīng)總面積比往年同期減少大約5％的情況下，政府所得到的土地收益卻比往年同期增長(zhǎng)了40％左右，這就給政府帶來(lái)了一筆不菲的預(yù)算外財(cái)政收入。政府部門就可以把這些資金用于完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和改善老百姓住房條件、福利待遇等重大的民生問(wèn)題上來(lái)，以便為推動(dòng)構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)做出積極貢獻(xiàn)。

2.“招拍掛”土地出讓制度不足之處

    (1)土地競(jìng)價(jià)出讓助推房?jī)r(jià)上漲。依據(jù)拍賣的一般規(guī)則，一種物品的拍賣最終結(jié)果是價(jià)高者得，這在經(jīng)濟(jì)學(xué)上也是符合稀缺資源應(yīng)合理配置的規(guī)律的。因?yàn)椋�拍賣品就是一種稀缺資源。誰(shuí)出的價(jià)高，誰(shuí)就可以得到拍賣品。然而，土地使用權(quán)的拍賣不同于一般古玩物品的拍賣。一般來(lái)說(shuō)，古玩物品的最終拍賣價(jià)格是不會(huì)轉(zhuǎn)嫁給其他單位或個(gè)人的，這些古玩物品最終只會(huì)成為古玩愛好者和珍藏家們的珍藏品而已，不會(huì)產(chǎn)生社會(huì)連鎖反應(yīng)。而對(duì)有限的國(guó)有土地進(jìn)行使用權(quán)的拍賣，必然會(huì)導(dǎo)致土地使用權(quán)出讓金的節(jié)節(jié)攀升，甚至?xí)�出現(xiàn)天價(jià)的情況。據(jù)悉，北京最近有一宗土地拍賣的土地使用權(quán)出讓金超過(guò)了25億元的天價(jià)。毫無(wú)疑問(wèn)這又成就了新一屆的“名副其實(shí)”的“標(biāo)王”。顯然，當(dāng)?shù)卣�府是大受其益。但是拿到這塊地的開發(fā)商也會(huì)考慮把部分過(guò)高的地價(jià)分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)中去，從而最終轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上。這肯定會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲起到一定的推波助瀾的負(fù)面作用，無(wú)疑增加了普通老百姓的買房負(fù)擔(dān)和住房擔(dān)憂，違背了國(guó)家下大力氣進(jìn)行宏觀調(diào)控、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的初衷，同時(shí)也會(huì)給整個(gè)社會(huì)增添了很多不和諧的因素。所以說(shuō)，土地使用權(quán)的拍賣方式是一把雙刃劍，政府在合理地獲得拍賣所帶來(lái)的更高的土地收益的同時(shí)，更多的是應(yīng)該去考慮和解決因此而引起的普通老百姓購(gòu)房負(fù)擔(dān)增加的實(shí)際問(wèn)題。

    (2)招拍掛為主的土地使用權(quán)出讓制度可能影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)。在全國(guó)各地城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐不斷加快的大環(huán)境下，每個(gè)地區(qū)都在積極有效地推進(jìn)本地城鎮(zhèn)建設(shè)工作。房地產(chǎn)開發(fā)作為城鎮(zhèn)建設(shè)的主要表現(xiàn)形式，在一定意義上講，某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)速度能夠直接反映出該地區(qū)的城鎮(zhèn)化推進(jìn)速度。因此，對(duì)一些目前區(qū)域規(guī)模不大，又想得到跨越式發(fā)展的縣市來(lái)說(shuō)，積極鼓勵(lì)、支持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)健康發(fā)展是政府的明智之舉。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的興起不僅會(huì)繁榮當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)和提高當(dāng)?shù)氐娜司?/span>GDP水平，而且會(huì)提高當(dāng)?shù)鼐用竦纳�活質(zhì)量和整個(gè)縣市的品味，可謂一舉多得。但是問(wèn)題也會(huì)隨之而來(lái)，如果政府相關(guān)部門把土地使用權(quán)出讓金定得過(guò)高的話，房地產(chǎn)開發(fā)商為了能夠贏得合理的利潤(rùn)，有計(jì)劃地抬高房?jī)r(jià)也是情理之中的事。這樣的房?jī)r(jià)可能會(huì)與當(dāng)?shù)仄胀ň用窦彝サ膶?shí)際經(jīng)濟(jì)承受力不相協(xié)調(diào)，從而抑制了一部分當(dāng)?shù)仄胀ň用窈鸵恍┼l(xiāng)鎮(zhèn)里經(jīng)濟(jì)比較寬裕的農(nóng)民來(lái)縣城購(gòu)房的積極性。這種負(fù)面的影響也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商因得不到合理的預(yù)期收益而失去繼續(xù)投資的積極性，而且在很大程度上會(huì)因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)未得到健康、可持續(xù)的發(fā)展而影響到整個(gè)地區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，同時(shí)也會(huì)因中小縣市的常住人口得不到合理的補(bǔ)充而牽制到縣市整體規(guī)模的擴(kuò)張。因此，這種局面不但會(huì)使  本地區(qū)的城市建設(shè)落后于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為健康的其他地區(qū)，而且有可能在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上會(huì)失去原有的優(yōu)勢(shì)。

    (3)招拍掛為主的土地使用權(quán)出讓制度可能使人居環(huán)境質(zhì)量的提高受到阻礙。一旦開發(fā)商以很高的出讓金獲取了某宗土地的使用權(quán)之后，他們就會(huì)想一些可行的方法或方案來(lái)使這個(gè)項(xiàng)目最終能夠達(dá)到盈利的目的。這可以從容積率的計(jì)算方法上進(jìn)行認(rèn)識(shí)。容積率是決定商品房成本的主要因素之一，容積率高，開發(fā)成本就低，反之成本就高。同時(shí)，容積率低的房子一般戶型較好，反之戶型較差。因此，開發(fā)商都會(huì)想一些方法盡量提高小區(qū)的容積率。這就有可能導(dǎo)致一些業(yè)主們要為此付出某些代價(jià)，做出一些犧牲。比方說(shuō)在小區(qū)容積率提高后，某些業(yè)主對(duì)通風(fēng)、采光、隱私權(quán)等方面體現(xiàn)出來(lái)的舒適度的滿足程度就會(huì)大打折扣。這對(duì)于一些品味要求較高的業(yè)主來(lái)說(shuō)，是一種經(jīng)濟(jì)上、感官上和精神上的多重?fù)p失。最終，這種損失可能還需要當(dāng)?shù)卣�府去買單。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，作為一個(gè)理性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體或個(gè)人，在做每一筆交易時(shí)，他們都以自身利益最大化為最終目的，所以我們有時(shí)候不能簡(jiǎn)單地用道德規(guī)范來(lái)指責(zé)某些開發(fā)商的一些行為和具體做法。但是，我們要對(duì)那些不誠(chéng)實(shí)，采用不正當(dāng)手段的來(lái)獲取非法暴利的開發(fā)商進(jìn)行整頓規(guī)范。

    (4)以招拍掛為主的土地使用權(quán)出讓制度可能影響房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在國(guó)家宏觀調(diào)控的力度不斷加大和土地價(jià)格越來(lái)越高的情況下，有些實(shí)力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)面臨著前所未有的生存壓力，部分企業(yè)可能要面臨倒閉的窘境．有的企業(yè)可能要永久退出這個(gè)行業(yè)。雖然說(shuō)優(yōu)勝劣汰是萬(wàn)物的生存規(guī)律，但是目前政策上的過(guò)多限制和土地出讓價(jià)過(guò)高的問(wèn)題，可能會(huì)導(dǎo)致一些原本健康的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因一時(shí)資金鏈斷裂或者拿不到下一個(gè)項(xiàng)目的用地而不正常死亡。所以政府部門也應(yīng)該考慮出臺(tái)一些扶持中小企業(yè)發(fā)展的措施和政策，特別是在土地獲取和項(xiàng)目融資方面。比如在土地獲取方面，政府可以盡量把一塊大宗土地分割成幾塊小地，然后再進(jìn)行分部拍賣，這樣也就給很多中小企業(yè)帶來(lái)了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在項(xiàng)目融資方面，政府可以鼓勵(lì)各大商業(yè)銀行積極創(chuàng)新推出有利于中小企業(yè)發(fā)展的金融產(chǎn)品。比如，增加向中小企業(yè)傾斜的短期銀行貸款等等。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)位居前l0位的房地產(chǎn)大鱷們每年開發(fā)的總量也不過(guò)占全國(guó)開發(fā)總量的20％左右，剩下的80％都是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成的。因此，我們可以很清楚地看出中小型房地產(chǎn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展對(duì)解決中國(guó)十幾億人口的住房問(wèn)題和推進(jìn)整個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化建設(shè)可謂是意義重大而深遠(yuǎn)。

3.結(jié)束語(yǔ)

    綜上所述，在不斷深化改革的過(guò)程中，我國(guó)的國(guó)有土地使用權(quán)出讓制度，一方面給國(guó)家和政府帶來(lái)了很多積極方面的影響，另一方面也不可避免的出現(xiàn)了一些令人擔(dān)憂的問(wèn)題。這就需要政府部門積極探索有效的解決問(wèn)題的方法和措施，繼續(xù)完善我國(guó)的土地使用權(quán)出讓制度，從而為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)做出積極的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

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(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)

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