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摘要：從濟(jì)南中低收入人群的界定出發(fā)，闡述濟(jì)南市中低收入人群的住房消費(fèi)特征，并進(jìn)一步分析了濟(jì)南市中低收入人群住宅問題的現(xiàn)狀．最后提出了筆者的一些建議，為政府或開發(fā)商提供一個(gè)平臺(tái)。...

濟(jì)南市中低收入家庭住宅問題探索

王化新

(山東建筑大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，山東濟(jì)南250101)

    在大部分人們已經(jīng)擺脫貧窮的時(shí)代，在高樓林立的今天，我們所關(guān)注和憂慮的，依然是千年未變的居住主題。住房商品化和房地產(chǎn)市場的繁榮帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展：但它同時(shí)帶來大部分人特別是城市中低收入階層仰視房價(jià)的無奈現(xiàn)實(shí)。誰是城市中的中低人群，他們居住現(xiàn)狀如何，他們需要什么，我們能為他們做些什么……?

1.濟(jì)南市中低收入人群住房消費(fèi)行為特征

    1.1濟(jì)南中低收入人群界定

    我們采用房價(jià)收入比的方法，即結(jié)合房價(jià)和收入的關(guān)系來界定城市中低收入人群，通過濟(jì)南市總體房價(jià)和房價(jià)收入比，即能得出中低收入人群的年收入。在國際上合理的房價(jià)收入比在4—6之間，故我們把濟(jì)南市的合理房價(jià)收入比界定在6。根據(jù)濟(jì)南市最新的房產(chǎn)信息，濟(jì)南平均房價(jià)4200元／m²，住房面積65m²。因此可以得出，濟(jì)南市中低收入人群的家庭年收入的上限為45500元：城市中低收入人群收入線的下限以城市最低工資標(biāo)準(zhǔn)線上的雙職工家庭的年收入為標(biāo)準(zhǔn)。濟(jì)南市內(nèi)五區(qū)的最低工資標(biāo)準(zhǔn)為760元／月，那么，雙職工家庭年收入為18240元，即濟(jì)南市城市中低收入人群收入線的下限為18240元。城市中低收入人群為家庭年收入處于巾低收入線下限以上、上限以下的人口，家庭年收入介于18240元與45500元之間的人口。

    1.2濟(jì)南市住房消費(fèi)行為特征

    按照中國人特別是深受儒家文化影響的山東居民傳統(tǒng)的觀念來說，有一套屬于自己的住房是人們的不懈追求。中低收入人群在滿足了家庭基本生活需要后，所考慮的必定是購房。購房行為成了中低收入人群的住房消費(fèi)行為的主要部分。中低收入者購房時(shí)所表現(xiàn)出來的行為特征：

    1.2.1購房目的

    中低收入者的實(shí)際收人情況決定了其購房支出的承受能力，所以其購房主要為自己居住，很少存在投資目的。在中低收入人群中，婚前的大學(xué)畢業(yè)生占據(jù)了很大的比例，他們購房主要為結(jié)婚買房，屬于初次置業(yè)。同時(shí)，對那些在住房制度改革后至今仍沒有自住房的中老年人來說，在其積蓄達(dá)到一定程度后也已將購房或更換住房提上了日程。中低收入者購房的主要目的還是自住為主。

    1.2.2區(qū)位選擇

    在住房區(qū)位選擇上，濟(jì)南歷來就有“住南不住北，住東不住西”的居住觀點(diǎn)。根據(jù)濟(jì)南時(shí)報(bào)2005年12月16日刊登的濟(jì)南市2005年秋季房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告顯示，選擇東部地區(qū)的人，占總體比例的56.31％，其次是南部區(qū)域，約占25.30％。隨著政府東部新城規(guī)劃的推動(dòng)，東部地區(qū)快速發(fā)展．已成為多數(shù)人的居家首選，同時(shí)由于城市規(guī)劃中“南控”的影響，目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少，加上優(yōu)美的自然環(huán)境。南部地區(qū)受到眾多購房者的青睞也就不足為怪了。基于此，考慮到低收入者的實(shí)際承受能力，在南部適度開發(fā)適宜中低收入人群的中低檔商品住宅不失為一個(gè)明智的行為。

    1.2.3價(jià)格方面

    中低收入者與低收入者相比已經(jīng)有足夠的財(cái)力來進(jìn)行住房消費(fèi)．但是由于中低收入者一般為工薪階層，在滿足了日常生活及社會(huì)交際支出后．能夠用于住房消費(fèi)的已所剩不多。所以，在房價(jià)方面，多數(shù)人可承受的單價(jià)為4000元／m²左右，可承受的總價(jià)為30—40萬。

    1.2.4交通方面

    中低收入者在購房時(shí)對交通的便利程度較為重視，他們還不能像高收入階層那樣擁有私家車，只能以公交車作為主要交通工具。因此，為了滿足工作和出行的需要，他們一般會(huì)選擇那些交通順暢，公交線路較多的樓盤。

    1.2.5小區(qū)環(huán)境及配套設(shè)施

    小區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為影響購房者消費(fèi)行為的重要因素，對相應(yīng)的配套設(shè)施如學(xué)校、銀行、醫(yī)院、超市、飯店等也有較高的要求。中低收入者特別是那些剛成家或孩子還在上小學(xué)或幼兒園的人群來說，為孩子的入學(xué)、就醫(yī)等提供最有利的條件是他們最為關(guān)心的。而且，現(xiàn)在人們越來越重視生活方式的轉(zhuǎn)變和生活品位的提高，附近有無運(yùn)動(dòng)健身場所也是他們購房決策所考慮的一個(gè)方面。齊魯晚報(bào)最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在上述的眾多配套設(shè)施中，人們對綠化、幼兒園、超市和運(yùn)動(dòng)場的要求較高，銀行、餐飲、娛樂場所次之。所以，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的同時(shí)，積極推動(dòng)相應(yīng)配套實(shí)施和周圍環(huán)境的綠化是十分重要的。

    總之，中低收入人群在我國總?cè)丝谥姓加邢喈?dāng)大的比例，他們的消費(fèi)行為既有中國人消費(fèi)的共性，又有該部分群體所獨(dú)有的個(gè)性。以上僅是影響購房的眾多因素中的幾個(gè)較為明顯的方面，還有許多雖然目前沒引起重視，但確實(shí)影響中低收入者購房決策行為的因素，需要作進(jìn)一步的研究。

2.濟(jì)南市中低收入人群住房現(xiàn)狀分析

    2.1住房性質(zhì)

    隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的不斷推進(jìn)，原來作為福利分房的實(shí)物分房制度逐漸被市場化的貨幣分房制度所替代，經(jīng)過這十多年來住房制度改革．濟(jì)南已形成了以居民自主產(chǎn)權(quán)為主、多種產(chǎn)權(quán)并存的格局，初步形成了住房體制新框架。

    從年齡與住房性質(zhì)的交叉分析可見，房改房和商品房是各年齡階層居民住房的主要部分，年齡越大的居民，居住在房改房比例越大。36歲以上的中年人多半居住在購買的房改房，尤其是在46歲以上的居民中，70％的住房為房改房。而26～35歲的居民中購買的商品房比例最大，有40％左右的居民居住在購買的商品房中，有相當(dāng)一部分居民加人到掏錢買房的隊(duì)伍中，30歲以下的年輕人中有近三分之一的尚未擁有住房，租住公房或私房。

    濟(jì)南市的中低人群居住現(xiàn)狀存在著多種形式的暫時(shí)解決辦法，但有一點(diǎn)是共同的，就是都沒有充足的購買力購買商品房或能夠達(dá)到改善住房條件目的的二手房，住房現(xiàn)狀難以達(dá)到滿意，可以簡要分析如下：

    30歲以上的中青年和中年家庭，年齡層次較大的大多得益于實(shí)物分房政策，從而可以在收入不高的情況下勉強(qiáng)解決居住問題。他們大多學(xué)歷不高，對工作單位的依賴性較強(qiáng)，在競爭愈加激烈的現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)大潮中難以迅速調(diào)整以適應(yīng)社會(huì)需要。其中大多數(shù)家庭能夠在房改的優(yōu)惠政策下購得自住公房。還有一部分由于經(jīng)濟(jì)原因或其他原因選擇租用方式。年齡層次較低而同樣學(xué)歷不高的一部分家庭在住房商品化后就業(yè)，或在實(shí)物分房時(shí)期就業(yè)但由于各種原因如工齡障礙等因素未獲得實(shí)物分房，他們大多收入不高，在保障生活的基礎(chǔ)上缺乏額．外的購房能力。一部分轉(zhuǎn)向住房三級市場租用區(qū)位、條件并不十分理想的低價(jià)出租房，一部分擁有待拆遷住房但無充足能力重置住房。本地居民中還有很多選擇幾代同堂但具有一定臨時(shí)性．除此之外，還有一部分經(jīng)濟(jì)情況尚可的家庭選擇購買部分產(chǎn)權(quán)．其中包括一部分舊村改造項(xiàng)目的違規(guī)房，其合法權(quán)益難以得到保證。

    就業(yè)時(shí)間不長或剛畢業(yè)的年輕人是較為特殊的缺乏購房能力但住房需求龐大的人群。他們中大多不能短時(shí)間內(nèi)擁有首付的能力，而逐漸逼近適婚年齡的現(xiàn)實(shí)又必須考慮置業(yè)計(jì)劃。目前，其中很大一部分進(jìn)入住房三級市場采用短期租賃加合租的形式暫時(shí)解決，一部分本地人口暫時(shí)與父母同住。除此之外，學(xué)歷較高的年輕人相對于學(xué)歷較低的城市打工族更有可能應(yīng)聘到福利較好的單位，從而獲得單位提供的單身公寓。

    2.2住房的融異性

    濟(jì)南市南倚泰山，北臨黃河，下轄歷下、市中、歷城、天橋、槐蔭及長清六區(qū)，總?cè)丝?/span>500萬。市區(qū)東部地處濟(jì)南市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，政府專門為該區(qū)成立了“東部新區(qū)建設(shè)指揮部”，是傳統(tǒng)的科教文化區(qū)，屬省、市政務(wù)中心及商貿(mào)旅游區(qū)，是濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)、文化氛圍最濃厚的區(qū)域，也是高收入階層相對集中的區(qū)域。獨(dú)特的地理位置和發(fā)展機(jī)遇，使這個(gè)區(qū)的商品房價(jià)格大大超過了其他各區(qū)。相信在未來一段時(shí)間，該區(qū)的商品房價(jià)格將會(huì)隨著市區(qū)的逐漸東移而“身價(jià)倍增”。濟(jì)南市的南部山區(qū)，由于濟(jì)南市的泉水水脈流經(jīng)此處，憑借良好的自然環(huán)境，多定位于中高檔、甚至豪華住宅。市區(qū)西部、北部及西南部偏遠(yuǎn)位置，作為濟(jì)南市最大的老城區(qū)，由于自然環(huán)境、人文環(huán)境相對較差．是傳統(tǒng)的工業(yè)、手工業(yè)加工制造、小商品批發(fā)、建材、食品批發(fā)區(qū)域，加之受火車站、汽車站等客觀因素的影響，區(qū)域內(nèi)治安條件、衛(wèi)生條件較差、商貿(mào)、醫(yī)療及教學(xué)配套均不理想．居民綜合素質(zhì)偏低，收入兩極分化的現(xiàn)象極為明顯，使得中低檔商品房、經(jīng)濟(jì)適用房成為該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的主流。根據(jù)以上對濟(jì)南市的深入調(diào)查分析，我們可以看出，大多數(shù)中低收入階層仍然居住在市區(qū)西部、北部等環(huán)境狀況、交通條件、綠化條件較差的地段。由此形成了明顯的兩極分化，使得中低收入階層與高收入階層的居住區(qū)域出現(xiàn)了分離。在中國當(dāng)今提倡建立和諧型社會(huì)的口號(hào)下．我們應(yīng)該致力建立一個(gè)互通互融的居住環(huán)境，使得各階層的人們能夠更加融洽健康和諧的發(fā)展。

3.改善濟(jì)南中低收入人群住房問題的策略

    3.1強(qiáng)化政府在解決中低收入家庭住房問題中的主導(dǎo)地位

    住房發(fā)展和人居環(huán)境的改善，是人類社會(huì)文明進(jìn)步的重要體現(xiàn)。我國住房制度改革的目標(biāo)，從經(jīng)濟(jì)層面來看，是充分發(fā)揮市場在住房配置中的主導(dǎo)性、基礎(chǔ)性作用；從社會(huì)層面來看，是保證人人享有適當(dāng)住房。目前，在城市化推進(jìn)和住房發(fā)展中．應(yīng)當(dāng)把經(jīng)濟(jì)層面的目標(biāo)和社會(huì)層面的目標(biāo)有機(jī)地結(jié)合起來。居住權(quán)是人們的一項(xiàng)基本生存權(quán)利，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制確立過程中，政府應(yīng)承當(dāng)為低收入者提供住房保障的職能和責(zé)任，通過政府的調(diào)控來彌補(bǔ)市場這只“看不見的手”的缺陷。政府提供住房保障的形式多種多樣，但從實(shí)質(zhì)上可概括為兩種主要形式：一是政府向居民提供福利保障性住房；二是發(fā)放住房補(bǔ)貼。因此，在我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制日趨深化、健全的形勢下，在推動(dòng)住房制度商品化、社會(huì)化的同時(shí)．政府應(yīng)義不容辭地承當(dāng)起構(gòu)建住房保障體系的職責(zé)．維護(hù)廣大居民的切身利益，保持社會(huì)穩(wěn)定。

    3.2建立健全住房分類供應(yīng)體系

    目前，濟(jì)南應(yīng)該建立健全的住房分類供應(yīng)體系。針對不同的人群建立不同的住房以滿足消費(fèi)者的需要。按現(xiàn)行政策經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品房，供給對象為中低收入家庭。濟(jì)南已出現(xiàn)了大批經(jīng)濟(jì)適用房，但是由于體制的不健全，使得中低收入家庭無法得到經(jīng)濟(jì)適用房，成為了有些人一投資的對象。因此，調(diào)整現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用住房政策也應(yīng)當(dāng)提到議事日程，經(jīng)濟(jì)適用住房的供給應(yīng)嚴(yán)格界定在中低收人家庭。

    3.3嚴(yán)格制定社會(huì)住宅的管理制度

    目前，我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的突出問題之一就是個(gè)人收入不清，各種“灰色收入”，“隱形收入”的現(xiàn)實(shí)存在使得僅憑工資表上的數(shù)字或失業(yè)證明、下崗證明等證明材料無法完全準(zhǔn)確地反映個(gè)人的實(shí)際收入和家庭財(cái)產(chǎn)狀況。因此．政府無法準(zhǔn)確把握民眾的實(shí)際收入。從而無法有效地界定高、中低、低收入家庭。

    筆者認(rèn)為，有效分離不同收入家庭的途徑在于：規(guī)范個(gè)人收入渠道，建立完整的個(gè)人收入檔案，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。從根本人手，加快金融、財(cái)稅改革、工資制度改革等配套改革的步伐。與國際慣例接軌，嚴(yán)格個(gè)人所得稅的征收；存款實(shí)名制替代存款記名制；在結(jié)算方式上普及信用卡的使用；實(shí)行個(gè)人收入和家庭財(cái)產(chǎn)申報(bào)制定等改革措施。政府只有及時(shí)地掌握居民真實(shí)的收入水平，才能根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展制定出恰當(dāng)?shù)墓�共物品供給政策。

參考文獻(xiàn)：

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(本文來源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)

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