陜西土木建筑網(wǎng)首頁(yè) > 學(xué)術(shù)研究 > 課題研究 > 中小城鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目居住區(qū)容積率測(cè)算方法探討

摘要：中小城鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目居住區(qū)容積率的確定隨意性大，常受開(kāi)發(fā)商的利益驅(qū)動(dòng)所支配，容易忽視城鎮(zhèn)的整體利益，造成城鎮(zhèn)總體環(huán)境失控。文章擬探討一條由宏觀到微觀，由總體到局部分層控制容積率，并通過(guò)局部修正確定舊居住區(qū)容積率的途徑。...

中小城鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目居住區(qū)容積率測(cè)算方法探討

謝宏坤   李真  易純

(湖南城市學(xué)院建筑與城規(guī)學(xué)院   413000)

一、前言

    容積率既是城市三個(gè)效益(經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境)與三個(gè)規(guī)模(土地、建筑、人口)的結(jié)合點(diǎn)，對(duì)城市的健康和諧發(fā)展的作用不容置疑，同時(shí)又是政府、開(kāi)發(fā)商與居民三方利益搏奕的焦點(diǎn)。在實(shí)際操作中往往被扭曲甚至放棄，這種情況在中小城鎮(zhèn)的舊區(qū)改造更新過(guò)程中尤為突出。筆者多年從事欠發(fā)達(dá)地區(qū)舊區(qū)改造規(guī)劃的實(shí)踐，本文試就中小城鎮(zhèn)舊居住區(qū)容積率的測(cè)算方法進(jìn)行探討。

二、中小城鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目居住區(qū)容積率確定方法研究的意義

    1.競(jìng)爭(zhēng)的加劇，成本的提高造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及加工產(chǎn)業(yè)由沿海城市向內(nèi)陸城市，由中心城市向二三線城市轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)非常迅速。中小城鎮(zhèn)過(guò)去以大量土地投入為代價(jià)的新區(qū)開(kāi)發(fā)的外延擴(kuò)張模式業(yè)已受到嚴(yán)厲的控制，而以節(jié)約資源提高效益為主的舊城改造勢(shì)在必行。

    2.中小城鎮(zhèn)舊城改造由于競(jìng)爭(zhēng)的不充分，城市開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)制尚未完全建立。由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，政府依靠外部投資開(kāi)發(fā)舊城，獲得收入的愿望相當(dāng)強(qiáng)烈，客觀上造成對(duì)開(kāi)發(fā)商的依賴(lài)與遷就，造成容積率確定的隨意性較大。

    3.相比較新區(qū)大規(guī)模和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)而言，舊居住區(qū)改造開(kāi)發(fā)的地塊相對(duì)較小，見(jiàn)縫插針，遍地開(kāi)花的無(wú)序開(kāi)發(fā)模式普遍。而且由于情況復(fù)雜，矛盾眾多，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)(一般2—5年或更長(zhǎng))，小地塊的容積率偏差累積容易造成整體環(huán)境的失控。

    4.中小城鎮(zhèn)居住建筑是城市建筑的主體，我國(guó)大多數(shù)中小城鎮(zhèn)居住建筑所占比例甚至高達(dá)60％-70％。

    5.住宅建筑是人們生活空間的主體，居住區(qū)容積率合理就從主體上使城市空間質(zhì)量得到保證。

    6.全面實(shí)現(xiàn)小康社會(huì)，居住建筑面積與居住質(zhì)量是關(guān)鍵指標(biāo)之一，我國(guó)今后仍將以解決居民住宅為主，豐富實(shí)踐和認(rèn)識(shí)，使居住區(qū)容積率合理程度有較廣泛的認(rèn)同基礎(chǔ)。

    7.工業(yè)用地主要以生產(chǎn)功能需要為依據(jù)，以生產(chǎn)規(guī)模確定總建筑面積，從而確定各地塊的容積率，同時(shí)有關(guān)研究也表明容積率對(duì)工業(yè)用地的影響最小。

    8.中小城鎮(zhèn)商業(yè)建筑往往與住宅結(jié)合，一般為臨街建筑的1—3層作為商業(yè)服務(wù)用途，而大城市中那種集中的大規(guī)模的商業(yè)區(qū)、獨(dú)立的商業(yè)綜合體建筑和建筑群在中小城鎮(zhèn)較少出現(xiàn)，因此住宅容積率的研究已包含了其主要內(nèi)容。

    9.文、教、體、衛(wèi)、辦公、市政設(shè)施等建筑面積與用地規(guī)模通常以人口規(guī)模配套為依據(jù)，一般都有相關(guān)規(guī)范予以控制，容積率指標(biāo)彈性較小。   

    綜合以上，中小城鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目居住用地的容積率測(cè)定的研究很有意義且十分必要。

三、中小城鎮(zhèn)舊城改造項(xiàng)目居住區(qū)容積率測(cè)算的方法與步驟

    居住用地的容積率在用地規(guī)模已經(jīng)確定的情況下，起決定作用的就是住宅建設(shè)面積，其實(shí)質(zhì)又轉(zhuǎn)化為總的居住人數(shù)與人均居住面積水平。為了保證城市健康和諧有序地發(fā)展，必須綜合考慮城市交通，市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量等城市環(huán)境承載力。將城鎮(zhèn)總?cè)丝谠诔擎?zhèn)空間進(jìn)行合理分配是關(guān)鍵。筆者在多年規(guī)劃實(shí)踐的基礎(chǔ)上總結(jié)出的從整體到局部，從宏觀到微觀分層次控制容積率，并通過(guò)相關(guān)的因素修正和調(diào)控具體地塊的容積率的方法較為有效。

    1.容積率的初步測(cè)算

    (1)新舊城區(qū)的人口分配

    “居住用地=居住人口×人均居住用地面積”的基本公式可以清楚表達(dá)出三者之間的關(guān)系，新舊城區(qū)的人口規(guī)模就可以通過(guò)居住用地和人均居住用地面積指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算，那么人均居住用地面積指標(biāo)的確定就成為關(guān)鍵。確定人均居住用地面積指者標(biāo)必須考慮以下因素：1．城鎮(zhèn)總體規(guī)劃目標(biāo)，以及新舊城區(qū)在城市的區(qū)位，承擔(dān)的功能；2．新舊城區(qū)進(jìn)行統(tǒng)籌，保證社會(huì)公平，避免新舊城區(qū)居住環(huán)境質(zhì)量的差距過(guò)于懸殊；3．評(píng)估舊城區(qū)現(xiàn)狀人均住宅面積水平，人均居住用地指標(biāo)，住宅區(qū)容積率，住宅區(qū)的建筑密度，平均層數(shù)，以及總規(guī)用地調(diào)整后舊城區(qū)居住用地面積變化；4．新城區(qū)(由于規(guī)劃分區(qū)明確，用地相對(duì)集中，有利于成片開(kāi)發(fā))采用《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》中的人均居住用地面積指標(biāo)估算出的居住人口數(shù)量范圍；5．依據(jù)總體規(guī)劃，各項(xiàng)市政設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃測(cè)算舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施最大的人口承載規(guī)模。在城鎮(zhèn)總體規(guī)劃確定的規(guī)劃期城市人口規(guī)模，用地規(guī)模，人均居住用地面積的基礎(chǔ)上，并考慮以上因素，統(tǒng)籌新舊城區(qū)，進(jìn)行指標(biāo)分配，復(fù)核，反饋，反復(fù)多次后，基本確定新舊城區(qū)的人均居住用地面積指標(biāo)，再根據(jù)總規(guī)確定的新舊城區(qū)居住用地面積計(jì)算出新舊城區(qū)的人口規(guī)模。

    (2)舊城區(qū)居住用地容積率估算

    根據(jù)建設(shè)部政策研究中心“全面小康社會(huì)居住目標(biāo)研究”課題組提出的城鎮(zhèn)人均居住建筑面積35㎡，以及城鎮(zhèn)最低收入家庭人均住房建筑面積>20㎡的指標(biāo)，結(jié)合推算出的舊城區(qū)承擔(dān)的人口數(shù)量，推算出舊城區(qū)住宅建筑總面積，再根據(jù)舊城區(qū)住宅建筑總面積與舊城區(qū)居住用地總面積之比值得到舊居住區(qū)總的平均容積率，這個(gè)住宅建筑總量與總平均容積率就可作為進(jìn)一步細(xì)分層次的總平衡基礎(chǔ)。規(guī)劃根據(jù)舊居住區(qū)的各種相關(guān)因素在總平衡的基礎(chǔ)上將其分成若干高容積率、中容積率和低容積率片區(qū)。同理在各個(gè)片區(qū)內(nèi)進(jìn)一步細(xì)分及至規(guī)劃基本地塊的容積率。由基本地塊容積率測(cè)算出的住宅建筑量又可逆向反饋修正上一層次的總量及至整個(gè)舊居住區(qū)和全市總量，經(jīng)過(guò)多次不斷修正與分配后，基本可以達(dá)到城市規(guī)劃管理所需的舊居住區(qū)容積率指標(biāo)。

    需要說(shuō)明的四點(diǎn)：第一，這種預(yù)測(cè)方法確定分片區(qū)總建筑面積后，需要增加l0％-20％的彈性，作為基礎(chǔ)設(shè)施配套的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，以滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一些不可預(yù)見(jiàn)因素需要,第二，這種方法預(yù)測(cè)的分區(qū)及基本地塊舊居住區(qū)的容積率主要從城市環(huán)境容量，基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)載能力和空間景觀質(zhì)量等公共利益出發(fā)，較少考慮城市開(kāi)發(fā)中的經(jīng)濟(jì)因素及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的供求關(guān)系；第三，這種從宏觀人手的預(yù)測(cè)方法確定的容積率是具體地塊指標(biāo)修正的前提與基礎(chǔ)，以保證其彈性的幅度；第四，如果通過(guò)建立數(shù)學(xué)模型并借助動(dòng)態(tài)虛擬現(xiàn)實(shí)技術(shù)將能更精確更形象直觀地進(jìn)行各項(xiàng)指標(biāo)附值和評(píng)估各種指標(biāo)下的模擬效果。

    這種由整體到局部，由宏觀到微觀初步確定容積率，再由微觀到宏觀，由局部到整體的反饋修正方法，可以避免由于局部地段容積率偏差造成累加后的總體失衡而帶來(lái)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)性矛盾的嚴(yán)重后果。

    2.容積率的實(shí)施修正與調(diào)控

    (1)經(jīng)濟(jì)推算法

    容積率與土地價(jià)格(政府收入)，開(kāi)發(fā)成本(開(kāi)發(fā)商所獲利益)，社會(huì)與環(huán)境效益(居民的生存環(huán)境質(zhì)量)息息相關(guān)，往往成為各方利益搏奕的焦點(diǎn)。我國(guó)城市土地使用制度已初步形成市場(chǎng)化，但還未完全成熟，而相比大城市由于充分競(jìng)爭(zhēng)造成的容積率與地價(jià)的相關(guān)度高不同，中小城鎮(zhèn)舊居住區(qū)的容積率對(duì)地價(jià)的影響程度低(欠發(fā)達(dá)地區(qū)尤其如此)。城市規(guī)劃確定的容積率的控制作用在開(kāi)發(fā)商對(duì)超額利潤(rùn)的強(qiáng)烈追求和地方政府的行政干預(yù)面前顯得力不從心。因此，在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，既考慮社會(huì)與環(huán)境效益，也要滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商的合理的經(jīng)濟(jì)利益。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚不充分，供需雙方存在矛盾的中小城鎮(zhèn)，允許開(kāi)發(fā)商有一定范圍的超額利潤(rùn)是前進(jìn)中難以逾越的過(guò)程，容積率保持一定的彈性是必要的，有利于改造的靈活實(shí)施，有利于吸引開(kāi)發(fā)商投入舊城開(kāi)發(fā)，盡快實(shí)現(xiàn)充分競(jìng)爭(zhēng)。但要使這一彈性幅度控制在合理的范圍。實(shí)踐證明在市場(chǎng)化的前提下同樣采用經(jīng)濟(jì)學(xué)手段進(jìn)行容積率的修正與調(diào)控比較有效。理論上，經(jīng)過(guò)充分競(jìng)爭(zhēng)后，按照投入產(chǎn)出分析，城市開(kāi)發(fā)應(yīng)該滿(mǎn)足以下關(guān)系：

    開(kāi)發(fā)總投入×利潤(rùn)率=總產(chǎn)出-總投入；

    房屋的單方開(kāi)發(fā)成本=房屋單方造價(jià)+樓面地價(jià)+稅+費(fèi)；

    樓面地價(jià)=宗地總價(jià)／宗地內(nèi)允許的總建筑面積=土地單價(jià)／容積率。

    在一定范圍內(nèi)提高容積率，在不影響房屋單方造價(jià)的情況下，如果土地單價(jià)不變，則樓面地價(jià)降低，意味著開(kāi)發(fā)商降低成本，而造成獲得的利潤(rùn)必定會(huì)超過(guò)法定利潤(rùn)(合理利潤(rùn))，超出的部分即為超額利潤(rùn)。如果土地所有者沒(méi)有提高土地單價(jià)，則超額利潤(rùn)全為開(kāi)發(fā)商獲得。修正和調(diào)控容積率的目的即是將通過(guò)提高容積率而獲得超額利潤(rùn)，由開(kāi)發(fā)商和土地所有者共享。土地所有者分享超額利潤(rùn)的途徑即是提高地價(jià)。但是規(guī)劃管理控制的容積率應(yīng)以前面宏觀測(cè)算的容積率為基礎(chǔ)，根據(jù)出讓地塊的實(shí)際情況確定彈性幅度，調(diào)控修正的手段就是研究土地所有者與開(kāi)發(fā)商之間分配超額利潤(rùn)的比例。參考鄒德慈先生的研究成果，分配原理的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：

    Ι=μX(P1—P)／P=μ×(F1—F)／F

    Ι：容積率提升后的調(diào)節(jié)系數(shù)    P：容積率提高前地價(jià)

    P1：容積率提高后地價(jià)

    F：容積率提高前地塊上可獲得的總建筑面積

    F1：容積率提高后地塊上可獲得的總建筑面積

    μ：收益分配系數(shù)(μ=0—1)

    當(dāng)μ=1時(shí)，容積率增加而獲得的超額利潤(rùn)全部歸土地所有者所有，而開(kāi)發(fā)商一無(wú)所獲，開(kāi)發(fā)商對(duì)提高容積率沒(méi)有興趣，但這種情況一般不會(huì)發(fā)生，只有在需求十分旺盛，并且投資項(xiàng)目沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)時(shí)才會(huì)發(fā)生；當(dāng)μ=0時(shí)，則表示地價(jià)不隨容積率變化，容積率增加所獲得的超額利潤(rùn)全部歸開(kāi)發(fā)商所有，應(yīng)歸土地所有者的收益全部轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)商手中，這樣一方面使土地所有者利益受損，也容易形成投資者之間的不平等競(jìng)爭(zhēng)。當(dāng)0<μ<1時(shí)，兼顧了土地所有者與開(kāi)發(fā)商雙方的利益，實(shí)際操作具有可行性。不過(guò)這里μ是一個(gè)變化范圍，在這個(gè)變化范圍內(nèi)修正，地價(jià)仍有較大的變化幅度。根據(jù)容積率對(duì)地價(jià)作用規(guī)律及應(yīng)用情況，一般土地需求緊張、規(guī)劃控制比較嚴(yán)格的地區(qū)，分配系數(shù)比較大，可超過(guò)0．5；而小城鎮(zhèn)分配系數(shù)取值均在0．3以下；中心區(qū)大于邊緣區(qū)，商業(yè)用地大于住宅、工業(yè)用地[3]。這種容積率修正調(diào)控方法，主要依據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)環(huán)境和社會(huì)效益以及城市空間景觀和市政基礎(chǔ)設(shè)施的承載力基本沒(méi)有考慮。

    (2)典型實(shí)驗(yàn)法

    通過(guò)選取具有代表性的若干地塊進(jìn)行形體與空間布局，驗(yàn)證，修正與調(diào)控所給定的容積率指標(biāo)。

    (3)環(huán)境容量推算法

    基于環(huán)境容量的可行性，選取幾個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施指標(biāo)推算驗(yàn)證，修正與調(diào)控所給定的容積率指標(biāo)。

    由于后兩種方法比較成熟，故不做詳細(xì)介紹。

四、實(shí)際應(yīng)用效果

    筆者團(tuán)隊(duì)近幾年所承擔(dān)湖南的雙峰、邵陽(yáng)、沅陵、城步、桑植等縣城及益陽(yáng)市資陽(yáng)區(qū)多個(gè)城市的舊城改造工程的設(shè)計(jì)與研究工作，基本達(dá)到以下積極效果：l．規(guī)劃管理部門(mén)能從全局掌控，把握局部地塊出讓時(shí)的容積率調(diào)控幅度；2．為新區(qū)開(kāi)發(fā)時(shí)容積率指標(biāo)確定建立了參照系；3．為土地出讓價(jià)格制定提供了依據(jù)；4．作到了新舊城區(qū)的協(xié)調(diào)，避免了新舊城區(qū)或不同地塊各自獨(dú)立，隨開(kāi)發(fā)商起舞的局面；5．對(duì)原有各類(lèi)控規(guī)中一些不合理容積率指標(biāo)進(jìn)行了修正，等等。

五、結(jié)束語(yǔ)

    這種由宏觀出發(fā)控制的地塊基礎(chǔ)容積率，通過(guò)政府調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合的辦法進(jìn)行修正后，既能保證城市的整體利益，又能兼顧開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，在中小城鎮(zhèn)舊城居住區(qū)改造更新中非常有意義。但由于舊城居住區(qū)復(fù)雜的條件，包括地塊大小、地塊位置、交通條件、設(shè)施水平、現(xiàn)狀建成環(huán)境、拆遷安置成本等差別很大，以及開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)，政策的調(diào)整，空間景觀要求及其他不可預(yù)見(jiàn)因素，會(huì)出現(xiàn)部分地段之間的開(kāi)發(fā)效益懸殊的情況。因此政府部門(mén)在組織開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)統(tǒng)籌考慮，可以采用“肥”“瘦”搭配的“捆綁式”開(kāi)發(fā)策略，有利于給開(kāi)發(fā)商一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋啟林．從宏觀調(diào)控出發(fā)解決容積率定量問(wèn)題[J]．城市規(guī)劃，1996，(2)：21—24．

[2]鄒德慈．容積率研究[J]．城市規(guī)劃，l994，(1)：19—23．

[3]歐陽(yáng)安蛟．容積率影響地價(jià)的規(guī)律及修正系數(shù)確定法[J]．經(jīng)濟(jì)地理，l996，(1)：97—101．

(本文來(lái)源：陜西省土木建筑學(xué)會(huì)  文徑網(wǎng)絡(luò)：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)

上一篇： 資源節(jié)約型小城鎮(zhèn)規(guī)劃策略研究

下一篇： 責(zé)任當(dāng)先創(chuàng)精品