2024年1月23日上午，上海市第十六屆人大二次會議開幕，上海市市長龔正作政府工作報告（以下簡稱“報告”）。報告表示，2024年，要深入實(shí)施城市更新行動，以理念創(chuàng)新、方法創(chuàng)新推動城市更新模式創(chuàng)新。

事實(shí)上，加快推進(jìn)城市更新工作也是上海市近年來的主旋律。《中國經(jīng)營報》記者了解到，近日，上海易居房地產(chǎn)研究院聯(lián)合上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會、上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會、上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會、上海市城市更新研究會發(fā)布了“2023城市更新優(yōu)秀實(shí)戰(zhàn)案例”，蟠龍?zhí)斓亍⒑氚怖铩㈠\和越界·衡山路8號、海玥黃浦源、光大安石虹橋中心等15個項(xiàng)目名列其中，成為探索城市更新合作開發(fā)模式的先行者。

盡管已經(jīng)取得眾多成就，但上海市的城市更新工作仍任重道遠(yuǎn)。報告提出，2024年，上海市要大力推進(jìn)“兩舊一村”改造，完成12萬平方米中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造、31萬平方米小梁薄板房屋等不成套舊住房改造，啟動10個城中村改造項(xiàng)目。

上海易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)終身教授張永岳表示，在全國房地產(chǎn)市場調(diào)整、行業(yè)轉(zhuǎn)型的當(dāng)下，企業(yè)要前行需要“抬頭看路”，共同探討行業(yè)發(fā)展之路。而實(shí)施城市更新行動，是超大特大城市實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要路徑。

非標(biāo)準(zhǔn)化要求“一事一議”

城市更新是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入“后開發(fā)時代”的新興動能，也是實(shí)現(xiàn)城市高質(zhì)量發(fā)展的必由之路。

在2024年首個工作日，上海市舉行城市更新推進(jìn)大會并指出，加快推進(jìn)城市更新，是城市建設(shè)進(jìn)入新階段的必然選擇，是踐行人民城市理念的內(nèi)在要求，是提升城市核心功能的重要支撐，是推動經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好的重要抓手。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長崔霽分析認(rèn)為，企業(yè)與政府及其他社會主體休戚與共。政府是城市更新的主導(dǎo)者，企業(yè)則是不可或缺的市場主體，在市場資源配置中是推動者、承擔(dān)者乃至創(chuàng)新者。“可以說，企業(yè)的活躍程度、專業(yè)程度以及企業(yè)在建設(shè)和運(yùn)營城市更新項(xiàng)目的水平和質(zhì)量決定了城市更新發(fā)展的水平與質(zhì)量。”崔霽表示。

縱觀“2023城市更新優(yōu)秀實(shí)戰(zhàn)案例”，由于城市更新工作存在非標(biāo)準(zhǔn)化，不同項(xiàng)目的開發(fā)路徑也各不相同。據(jù)崔霽介紹，例如，以國有平臺公司和專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商為主體的土地更新利用，本次優(yōu)秀實(shí)戰(zhàn)案例中的弘安里、光大安石虹橋中心、蟠龍?zhí)斓氐软?xiàng)目就是這類路徑；而以擁有存量物業(yè)企業(yè)和內(nèi)容運(yùn)營商為主體的業(yè)態(tài)更新提升，“百空間卜內(nèi)門洋行”項(xiàng)目是其中的代表。

“此外，以海尚源深智慧天地、梅隴華鑫天地、云芯科創(chuàng)中心、東方明珠創(chuàng)智中心等為典型，這類項(xiàng)目將擁有存量土地的企業(yè)和以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商為主體的產(chǎn)業(yè)更新融合；再比如，以區(qū)屬國企平臺和多種類型專業(yè)企業(yè)為主體的區(qū)域更新保護(hù)模式，主要代表有衡山路8號項(xiàng)目。”崔霽進(jìn)一步說道。

“企業(yè)在城市更新項(xiàng)目中，非標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)非常明顯，政策多為‘一事一議’。”在上海地鐵資產(chǎn)投資管理有限公司董事長莊巍看來，城市更新項(xiàng)目整個實(shí)施流程不像純商業(yè)地產(chǎn)或銷售型地產(chǎn)，政府把從收儲到開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都規(guī)定得比較清楚。雖然上海市已經(jīng)出臺了完整的城市更新條例，但在實(shí)際操作中，城市更新的規(guī)劃調(diào)整、補(bǔ)地價方式和轉(zhuǎn)型路徑等“一事一議”特征非常明顯。

上海東方明珠房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理謝藝偉也認(rèn)為，城市更新的非標(biāo)準(zhǔn)化就要求具體問題具體分析。對于開發(fā)企業(yè)，要確保將資源稟賦各不相同的項(xiàng)目與政府、產(chǎn)業(yè)和社區(qū)進(jìn)行聯(lián)動發(fā)展，將城市更新融入政府和產(chǎn)業(yè)的宏大敘事中去，在細(xì)微之處見功底。

面臨收益不確定性等難點(diǎn)

記者注意到，企業(yè)在實(shí)施城市更新行動主要面臨著項(xiàng)目周期長、資金投入大、規(guī)劃條件嚴(yán)格、歷史文化保護(hù)要求高、專業(yè)化要求強(qiáng)等問題，導(dǎo)致很多城市更新項(xiàng)目成本高、收益不確定，經(jīng)濟(jì)效益平衡難成為阻礙企業(yè)參與城市更新的普遍性問題。

“與常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不同，上海市的城市更新項(xiàng)目所處地段普遍具有稀缺性，再加上舊改拆遷工作周期長、可控力不強(qiáng)，導(dǎo)致前期策劃項(xiàng)目時的不確定性非常大。”招商蛇口華東研究院院長陳杲告訴記者，企業(yè)在實(shí)施城市更新項(xiàng)目時，經(jīng)常會面臨文保要求高、建設(shè)難、銷售難等問題。同時，在項(xiàng)目規(guī)劃過程中也存在業(yè)態(tài)和容積率的要求，導(dǎo)致政府部門的要求和終端客戶的要求難以平衡。

后期運(yùn)營如何聯(lián)動前端，也是城市更新面臨的難點(diǎn)。在上海萬街商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理李明峰看來，城市更新項(xiàng)目對前端規(guī)劃設(shè)計(jì)定位和后端商業(yè)運(yùn)營的統(tǒng)籌策劃能力要求非常高，而真正能做到前端和后端系統(tǒng)聯(lián)動的項(xiàng)目很少。“有些城市更新項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)得非常漂亮，后期運(yùn)營難度非常大；有些項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營看起來特別熱鬧，但實(shí)際上投資方的收益難以平衡。”

此外，城市更新退出路徑不清晰，也讓全產(chǎn)業(yè)鏈很難實(shí)現(xiàn)資源整合。光大安石資產(chǎn)管理有限公司總裁周頌明介紹，很多城市更新項(xiàng)目存在資產(chǎn)年限、資本市場信心、資產(chǎn)運(yùn)作能力、報批不確定性等痛點(diǎn)，這些都會導(dǎo)致資金成本高、前期預(yù)判難、商業(yè)邏輯不順，最終產(chǎn)生企業(yè)退出難問題。就目前而言，真正打通“投融建管退”全生命周期邏輯的項(xiàng)目也不多。

面對這些挑戰(zhàn)，崔霽指出，企業(yè)實(shí)施城市更新行動，要踐行“一個理念”，即“人民城市人民建，人民城市為人民”；做好“二個兼顧”，即開發(fā)與保護(hù)兼顧，效益與民生兼顧；順應(yīng)“三個趨勢”，即文化重塑、綠色低碳和數(shù)字經(jīng)濟(jì)；抓住“四個重點(diǎn)”，即規(guī)劃為先、產(chǎn)業(yè)為本、運(yùn)營為根和金融為重；平衡“五個關(guān)系”，即舊與新、大與小、快與慢、表與里以及重與輕。

在崔霽看來，科學(xué)定位是企業(yè)實(shí)施城市更新行動的基礎(chǔ)，合適項(xiàng)目是企業(yè)實(shí)施城市更新行動的前提，創(chuàng)新特色是企業(yè)實(shí)施城市更新行動的核心，準(zhǔn)確路徑是企業(yè)實(shí)施城市更新行動的關(guān)鍵，綜合效益是企業(yè)實(shí)施城市更新行動的價值。企業(yè)唯有在這五個方面不懈努力，才能在新時代實(shí)施城市更新行動中譜寫絢麗的新篇章。

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原文標(biāo)題：啟動10個城中村改造項(xiàng)目 上海市探路城市更新模式創(chuàng)新

來源作者：中國經(jīng)營報《貝果財經(jīng)》官方賬號  郭陽琛、張家振

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