范婉梅

（陜西建工集團第五建筑工程有限公司  710032  西安）

    在房地產炒得沸沸揚揚的今天，面對房價的不斷攀升，各方面都要冷靜、理性，2010年4月國務院出臺新的房地產政策、房貸新政等若干文件，穩定樓市，促進樓市健康平穩發展（新國十條）。對開發商來說，最理性的事是控制成本，多關注點成本，少關注點房價，因為房價是市場決定的，而成本掌握在自己手中。

     

    房地產開發是一個完整的過程，合理地確定工程造價，就是在建設程序的各個階段，合理確定投資估算、設計概算、施工圖預算、承包合同價結算價、竣工決算價；工程造價的有效控制，就是在優化建設方案設計方案的基礎上，在建設程序的各個階段，采用一定的方法和措施把工程造價的發生控制在合理的范圍和核定的造價限額以內，以求合理使用人力物力和財力，取得較好的投資效益開發項目全過程實施現代化管理和成本控制的效果如何，顯得至關重要，它直接關系到企業的生存和發展。

 

    開發商在項目管理中存在的問題主要表現在以下幾個方面：

    1、把項目成本控制的注意力過分的放在了施工環節。

    房地產開發項目是屬于普通的建設工程項目，而在《建設工程項目管理規范》中對項目成本有這樣的解釋：“企業應按下列程序確定項目經理部的責任目標成本：①在施工合同簽訂后，由企業根據合同造價、施工圖和招標文件中的工程量清單，確定正常情況下的企業管理費、財務費和施工成本。②將正常情況正反制造成本確定為項目經理的可控成本，形成項目經理的責任目標成本。”從上面的定義可以看出，《建設工程項目管理規范》對于項目成本管理的任務主要限定在了施工階段，即房地產項目的建設階段。實際中的大多數房地產公司也是這么做的，他們的所謂的項目經理其實就是施工經理。為防止在施工中產生的各種經濟問題，項目經理的權力被減少至最低，相反相關的職能部門的權力倒是很大。這樣一來在成本控制方面就產生了以下幾點缺陷：①控制成本被分解到各職能部門下面后，各部門就只關注自己的職能范圍內的成本控制情況，只要能控制住自己分管業務的成本，項目總體利益就將不得不讓位于局部利益；②項目經理的的權力被限制到比較低以后，但是他的責任并沒有相應的減少，而協調溝通工作會大大增加，相應的就會減少動作管理項目正常的控制工作的精力和時間，將使項目經理的工作重心由成本控制轉移到其他控制上面；③由于成本控制被分割成各部分，如果部門之間缺乏有效的溝通，就會使成本控制工作效率低下。并且施工階段的成本在房地產開發項目中所占的成本比例并不是最大的。

     

    2、輕視項目管理中的溝通管理，項目成本控制各階段“各掃門前雪”。

    房地產產業鏈很長，包括前期策劃分析、征地、拆遷、規劃、設計、施工、預銷售、產權登記發證以及物業管理。一般情況下，可以劃分為準備、建設和經營三個階段。前期的準備階段，主要是策劃分析、辦理項目立項和規劃的相關手續；工程建設階段，是指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到客戶可以住用程度的過程；房地產經營，是開發商通過對開發房地產的銷售、出租和抵押實現預期投資收益的行為現階段房地產公司項目的項目經理負責的范圍大多主要為項目的施工階段，而項目的前期決策和后期階段大多由公司的其它部門負責，在對于控制成本效果最顯著的決策和設計階段，項目經理很少插手。這樣就造成了項目成本控制的分割，項目管理成本控制按時間分為事先、事中和事后控制三類，最有效、最明顯的是事先控制，而不讓項目經理參與決策和設計就對事先控制的效果大大的打了折扣。項目管理是一個多目標的復雜系統工程，進度、資金、質量與人、機、料、能等單項管理很難獲得最大的經濟效益，走綜合管理是必然之路。但是，我國工程建設的現實卻恰恰是上述各項管理均是鐵路警察，各管一段。不少單位在開展項目管理，往往只是從某一部門的單項應用入手，忽視了其系統性；個別單位甚至覺得用計算機畫出了橫道計劃進度圖就算是項目管理了，各分項之間的邏輯關系、眾多資源的調配利用問題考慮得較少或根本沒有考慮。阻礙項目推行的絆腳石與溝通有關，有效的溝通可以大幅提高項目成功的機率。

     

    3、項目運作過程重實施輕計劃

    項目成本控制管理方式很多，但首先要做到心中有本帳，這本賬從哪里來，就是要靠算出來，也就是所謂的計劃。例如施工前得做好工程的估算，就是在未開工前根據預算總金額（預算也有幾種形式:有投標概算、預算包干和按擴初圖或施工圖先出預算以后再按實際完成工程量結算等,不管哪種方式的預算都有一定的規律和依據）。必須依據材料計劃并對照市場材料價格估算出材料所需費用,還有加工費、臨時設施、工機具費、辦公用品及生活設施費、上繳利稅等,對每一項做一個較詳細的估算。把估算出的總金額與預算總金額進行對照,有了這本賬對今后的工程實施和成本控制有很大的幫助。制定詳實、可行、精確的計劃對于項目管理目標完成的重要性大家都很清楚，可是一到實際項目運行時，現有的房地產商往往為了早開工，以便于早開盤。往往不會花大工夫制定詳盡的計劃，即使制定也是為了表現自己管理的規范而做的“面子工程”。這樣在實際工程中沒有科學的計劃可以依據，某一分部分項工程不知花費是超還是省，這樣的成本控制的效果可想而知。

 

    在房地產項目管理過程中，投資決策階段控制對全過程工程造價具有總攬全局的決定性影響，是建設工程造價控制的重要階段，特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的高低。投資決策階段控制工程造價，是正確確定建設項目計劃投資數額的關鍵，對項目投資者正確控制投資目標值具有重大意義。不論何種項目，其前期工作的核心是編制符合實際的投資估算值，對于以后控制初步設計概算施工圖預算，實現投資者預期的投資效果有著重大的影響。作為工程造價管理人員在決策階段應編制可行性研究報告，并對擬建項目進行經濟評價，選擇技術上可行經濟上合理的建設方案，并優化建設方案，編制高質量的項目投資估算，在項目建設中起到控制項目總投資的作用。一般情況下，決策階段控制造價對項目經濟性的影響高達95%--100%，說明房地產項目投資決策階段造價控制的重要性。因此，決策階段項目決策的內容是決定工程造價的基礎，直接影響著決策階段之后的各個建設階段工程造價的確定與控制是否科學合理的問題。

    在設計階段控制工程造價的直接效果顯著。長期以來，人們普遍不重視工程建設項目前期工程階段的造價控制，而往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段的審核施工圖預算，結算建安工程價款上。工程設計是建設項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是工程建設的靈魂，是處理技術與經濟關系的關鍵性環節，是確定與控制工程造價的重點階段。控制工程造價的關鍵就在于施工以前的投資決策和設計階段，而在項目作出投資決策后，影響工程造價的關鍵階段就在于設計。實踐證明，設計對于房地產項目建設工期工程造價工程質量以及建成后能否獲得較好的經濟效益，都起著決定性的作用。因此，在滿足項目使用功能的前提下合理設計將使工程造價大幅降低，充分挖掘設計潛力，將是控制工程造的關鍵所在為此要做好以下幾方面工作：設計人員應熟識本專業預算定額及費用定額；熟識建筑材料預算價格；切實做好工程造價核算工作；工程造價管理人員與設計人員應密切配合，以保證有效地控制工程造價；推行建筑方案和經濟方案相結合的設計招投標方法，促使設計單位不僅在建造型使用功能上動腦筋，而且要在如何降低工程造價上下工夫。

    新開工建設項目應進行招投標，通過招投標一是引進競爭機制，二是降低工程成本。工程招標投標包括設備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標，開發商選擇施工單位或材料供應商，這對項目投資乃至質量進度的控制都有至關重要的作用；同時，嚴格掌握工程招標條件，認真編制工程標底和標書，做好評標定標工作，以中標價為基礎，通過談判協商確定合同及合理工期工程招標應采取公開招標或邀請招標，杜絕議標或變相議標另外，工程招標時，招標書條款應嚴謹準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口要編制好標底，有條件的應盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限應反復審查造價水平的合理性，是否在投資控制的范圍內中標后合同條款的簽訂應嚴謹細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。

    施工階段是資金投入最大的階段，是招投標工作的延伸，是合同的具體化加強施工控制，就是加強履約行為的管理房地產開發產業是隨著國家住房分配供給體系的改革而產生的，雖然與基建項目具有共性，但也會不可避免地發生三超現象，但三超的超額必須由企業的盈利來彌補，如果控制失衡，會使企業經營虧本因此，房地產企業的營利目的，決定了項目投資必須實現預期的目標。這要做到正確編制施工圖預算書，完善設計變更審批制度，辦好隱蔽工程現場簽證手續等。