淺析美國次貸危機對中國地產業的啟示

馬林筠1黃敏2

(1．福州華品住宅發展有限公司350011；2．福建德全生物保建品有限公司350000)

一、引言

    中國房地產金融的發展，伴隨著我國改革開放的深入、城市住宅制度與土地使用制度的改革，以及房地產業的復蘇和發展已逐步發展起來。2006年是中國金融市場加入WT0體系后的全面開放，房地產業進入由“土地地產”向“金融地產”的轉型升級優化期，中國地產金融的變革時代已經來臨。因此，2008年房地產將被提到一個新的高度，并強調它自身的重要性。

二、美國房地產金融危機(次級貸款危機)產生的原因

    2001～2004年，美聯儲實施低利率政策，使美國金融機構業務擴張迅速，許多機構采用房地產再融資或賬戶轉移等形式吸引借款人以擴大業務，從而刺激了房地產業的發展，這在客觀上給借款人提供了更多的信用額度，使很多人可以在那段時間里利用新增的貸款額度償還掉從其他機構所借的貸款，讓美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款成了信用條件達不到優惠級貸款要求的購房者的選擇。

    美國次級抵押貸款市場通常采用固定利率和浮動利率相結合的還款方式，即：購房者在購房后頭幾年以固定利率償還貸款，其后以浮動利率償還貸款。由于之前的房價很高，銀行認為盡管貸款給了次級信用貸款者，如果貸款者無法償還貸款，則可以利用抵押的房屋來還，拍賣或者出售后收回銀行貸款。因此在美國住房市場持續繁榮、利率水平較低以及放貸機構間競爭的加劇，催生7多種多樣的高風險次級抵押貸款產品。如只付利息抵押貸款，一些貸款機構甚至推出了“零首付”、“零文件”的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明，如工資條、完稅證明等。在2006年之前的5年里，美國的次級抵押貸款市場迅速發展。

    隨著美國住房市場的降溫尤其是短期利率的提高，次級抵押貸款的還款利率也大幅上升，貸款者無力償還時，銀行把房屋出售，但卻發現得到的資金不能彌補當時的貸款+利息，甚至都無法彌補貸款額本身，這樣銀行就會在這個貸款上出現虧損。少部分貸款者出現這樣的問題還好，但由于分期付款的利息上升，加上這些貸款者本身就是次級信用貸款者，這樣就導致了大量的無法還貸的貸款者。正如上面所說，銀行收回房屋，卻賣不到高價，大面積虧損，引發了次債危機。

三、美國房地產金融危機解析

    應該說美國次級抵押貸款產生的出發點是好的，在最初10年里也取得了顯著的效果。l994～2006年，美國的房屋擁有率從64％上升到69％，超過900萬的家庭在這期間擁有了自己的房屋，這很大部分歸功于次級房貸[1]。在利用次級房貸獲得房屋的人群里，有一半以上是少數族裔，其中大部分是低收入者，這些人由于信用記錄較差或付不起首付而無法取得普通抵押貸款。次級抵押貸款為低收入者提供了選擇權，而不是直接拒絕為他們提供房貸。

    但次級抵押貸款的高風險性也伴隨著其易獲得性而來。相比普通抵押貸款6％～8％的利率，次級房貸的利率有可能高達l0％～l2％，而且大部分次級抵押貸款采取可調整利率(ARM)的形式，隨著美聯儲多次上調利率，次級房貸的還款利率越來越高，最終導致拖欠債務比率和喪失抵押品贖回率的上升，釀成今日的危機。

四、我國地產業的現狀

    房地產行業作為一個資金密集型行業，對資金的依賴性很強，由于中國金融體系的不健全，銀行業在中國金融系統中一行獨大，長期處于壟斷地位，這使金融業背負著巨大系統性風險。另一方面，存在巨大金融需求的房地產業也受到了很大的  限制，造成我國房地產金融市場存在一些滯后和不均衡現象。

首先，金融系統不健全，房地產金融體系嚴重缺失。

    目前中國的金融業資產總共是46萬億，而其中商業銀行資產就占了40多萬億，信托、保險、證券所有的非銀行金融機構(包括租賃公司、財務公司)，它們的金融資產加起來才5萬多億，僅僅為商業銀行的1／10，這樣就造成中國銀行業的系統  性風險就特別大。銀行為了避免和降低風險，采取收縮銀根，控制貸款發行量，以此把風險降到最小，它以一種治標不治本“堵”的政策來減少對房地產行業的投資，把責任和風險推到房地產行業，讓地產商們自尋出路，然而，如果金融體制方面沒有深層次的變革，地產業大起大落還會重演，這只是時間的問題。其次，房地產本身融資渠道不健全，過于單一。

    在美國這種信托業非常發達的國家里，一家大的信托公司管理的信托資產超過商業銀行。在其房地產融資市場上，房地產信托占了23％，抵押占了l4％，銀行占了47％，保險占了12％。融資選擇相對于中國多元化程度很高。中國的房地產企業融資過多地依賴銀行，這樣，一方面加大了銀行的風險，另一方面，房地產很容易就會陷入金融危機。

五、美國次級房貸危機帶給中國的啟示

    美國次貸風波中首當其沖遭遇打擊的就是銀行業，這場危機無疑給國內金融業帶來了不少啟示。

    我國的房地產貸款規模近幾年發展迅速，并對銀行業盈利能力和資產安全有較大影響。據上海銀監局2008年2月發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》稱，截至2007年12月末，全市中資銀行商業性房地產貸款余額5137．62億元，比年初增加452.88億元，同比多增63．28億元，房地產貸款余額同比增長l0.58％。2007年，上海中資商業銀行增量貸款中有27.5％投向了房地產業。截至去年12月末，中資商業銀行房  地產貸款占各項貸款的比重為32.2％。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左  右的信貸資產安全。在房地產市場波動加劇及宏觀調控不斷加強的同時，房地產信貸運行與市場之間的關聯更趨密切，無論是銀行、房地產開發企業，還是房貸借款人，都面臨因房價波動而帶來的壓力與風險。在金融創新、房貸市場發展和金融監  管等方面，當前中國商業銀行應該重視住房抵押貸款背后隱藏的風險問題。

    目前房地產抵押貸款在中國商業銀行的資產中占有相當大比重，也是貸款收入的主要來源之一。在房地產市場整體上升的時期，飛速上漲的房價刺激了購房者的購買熱情，炒房成為獲取巨額財富的途徑，使許多償債能力低的人參與到購房隊  伍中。這期間對商業銀行而言貸款收益率相對較高、違約率較低，一旦出現違約還可以通過拍賣抵押房地產獲得補償。但當房價下跌、房市流動性降低、貸款利率大幅調升時，勢必加大高價購房者的償債壓力，拍賣后的房地產價值可能低于抵押貸款的本息總額甚至本金，這將導致商業銀行的壞賬比率顯著上  升，對商業銀行的盈利性和資本充足率造成沖擊，使銀行信貸面臨巨大違約風險。從長遠來看，中國商業銀行系統抵押貸款發放風險亦不可忽視，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。

六、中國針對次級房貸危機的防范

    美國這次的次貸危機的源頭就是美國房地產金融機構在房地產市場繁榮時期放松了貸款條件，推出了前松后緊的貸款產品。當前中國面臨著通貨膨脹加速及房地產開發熱的情況下，中國商業銀行要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀調控政策對房地產市場可能產生的負面影響，并且嚴格保證首付政策的執行，適度提高貸款首付的比率，杜絕出現零首付的現象及采取嚴格的貸前信用審核，避免出現虛假按揭的現象，制訂并實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產信貸風險。解決問題是一個漫長的過程，但要解決得有相應措施：

    1)制定一系列的法律法規。例如參照國外的作法，有些國家就有建立《金融機構改革、復興和實施法》、《貸款誠實告知法》、《社區再投資法》、《平等信貸機會法》、《住房抵押貸款告知義務法》、《州際土地銷售完全告知義務法》、《房地產交割程序法》、《公平住房法》、《印第安人住房法》等等法律。這些法律不僅規定該國的房地產市場，也規定了房地產金融的組織機構與管理機構、房地產市場規則、房地產金融市場的運作方式、房地產金融市場的信息披露機制及監管制度等等；

    2)政府監控，可以準確、及時采到房地產市場運行一些相關數據信息，可以快速進行分析，以此更好地針對房地產金融市場進行宏觀調控，通盤考慮未來時間的房地產金融發展戰略；

    3)按照房地產開發項目的硬指標，采用差異性金融政策對待房地產的開發及引導住房消費；

    4)控制工業用地的有效利用率外，嚴把城市發展用地的規模，節約用地。例如：日本國土面積達37多萬平方公里，人口1.1億多，我國山東省面積l5萬多平方公里，人口達9千多萬，江蘇、浙江兩省人口達近1．1億多，而兩省的面積僅20萬平方公里多一點。但日本國內一般的住宅建筑面積70～80平方戶型為主。這就說明合理利用資源，節約用地，控制城市發展；還需加大發展多元化的房地產金融市場，利用多種形式擴展住房開發建設的融資渠道，既要進一步加強一級市場標準化的進程，又要推動發展房地產二級金融市場的穩步發展，以此來滿足多層次的房地產融資需求；力口快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。當前中國面臨著通貨膨脹加速及房地產開發熱的情況下，中國商業銀行要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀調控政策對房地產市場可能產生的負面影響，并且嚴格保證首付政策的執行，根據房地產市場的具體情況適度調整貸款首付的比率，杜絕出現零首付的現象及采取嚴格的貸前信用審核，避免出現虛假按揭的現象，制訂并實施合理、科學的信貸政策，分散、管理、控制房地產信貸風險。同時，目前政府投入巨資建設廉租房和經濟適用房，既滿足低收入人群的住房要求，又能有效地控制商品房市場的大起大落。只有做到這些，我們房地產金融才可以健康有續的發展。

七、房地產金融與國際接軌

    與國際接軌會給我國房地產金融帶來了新的發展機遇。其優點體現在：一是外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加，房地產金融業務范圍將得到進一步拓展；二是我國房地產金融行業水平、從業人員的素質將得以提高；三是促進我國房地產金融業發展。

    但帶來機遇的同時，也伴著挑戰。如當外來資本大量進入中國快速崛起而粗放發展的房地產業時，國內的房地產金融業將面臨嚴峻的挑戰。首先是房地產金融業務競爭加劇，信貸風險加大；其次是國際經濟變動狀態對我國房地產金融的影響將加大。再次是房地產金融監管難度增大。

我國的金融環境現狀雖是穩步開放、初見成效、但仍面臨基礎薄弱、風險較大的問題。面對機遇和挑戰，更好促進我們中國建立自己的房地產金融體系，到時房地產金融體系將會逐步系統化、科學化。

八、結論

    從這次美國房地產金融危機無疑給國內金融業帶來了警示。現行中國的房地產企業融資過多地依賴銀行，外加我國的房地產貸款規模近幾年發展迅速，據統計，60％以上的房地產開發資金都直接或間接地來自商業銀行的信貸資金，這對銀行業盈利能力和資產安全就有較大影響。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。從長遠來看，中國商業銀行系統抵押貸款發放風險亦不可忽視，在經濟增長階段忽視風險必將導致經濟減速階段的風險甚至是危機的爆發。美國這次的次貸危機的源頭就是美國房地產金融機構在房地產市場繁榮時期放松了貸款條件，推出了前松后緊的貸款產品。

    中國的房地產金融還需不斷的改革，只有將房地產金融擺在重要位置，建立科學的、系統的體系才可以更好的完善中國房地產金融。

參考文獻：

[1]《美國次級債危機引發全球金融風暴>>EEBl．http：／／ www．stockcity．cn／zhuanti／index_meigu0．html，2009—1—1．

[2]我國商業銀行個人住房抵押貸款風險分析(上)[EB]． [3]《中國房地產金融發展路徑優化與大趨勢》[J]．《財經人物》，2006年11期專訪

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尚雯瀟 尹維維 編輯  文徑 審核)