商品住宅投資風險防范與處理方法

廖天飛

寧德市房地產(chǎn)管理交易所  352100

    商品住宅投資風險防范與處理主要通過風險回避、風險控制、風險轉(zhuǎn)移、風險分散、風險自擔等五種方法來實現(xiàn)，這些方法往往不是單一使用，而是通過合理組合來達到以最小成本獲得最大安全保障的目的。

1、商品住宅投資風險回避

    商品住宅投資風險回避是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過對商品住宅投資風險的識別和衡量，發(fā)現(xiàn)某項投資活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。

    在實際的商品住宅投資活動中，開發(fā)商常用的風險回避措施主要有：放棄或終止某項可能引起風險損失的商品住宅開發(fā)活動；改變商品住宅投資開發(fā)活動的性質(zhì)、地點或工作方法。

    1.1放棄或終止某項可能引起風險損失的商品住宅開發(fā)活動在投資決策階段，開發(fā)商常常通過可行性研究來進行商品住宅投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發(fā)位置，或某種投資方式乃至整個開發(fā)方案進行的商品住宅開發(fā)活動。

    比如在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用的規(guī)劃要求的深入調(diào)查，放棄購買不合格土地，終止開發(fā)活動。

    1.2改變商品住宅投資開發(fā)活動的性質(zhì)、地點或工作方法

    在投資決策階段，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)現(xiàn)在某地塊進行高檔商品住宅開發(fā)風險較大，而進行普通商品住宅開發(fā)市場前景樂觀且收益有保障，此時開發(fā)商通過改變開發(fā)性質(zhì)從而回避開發(fā)高檔商品住宅的風險；又如，開發(fā)商通過可行性研究發(fā)覺在某地塊進行商品住宅開發(fā)成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，從而改變開發(fā)地點以回避在原地塊開發(fā)帶來的風險。

2、商品住宅投資風險控制

    商品住宅投資風險控制是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風險識別與衡量的基礎上，及時預測和發(fā)現(xiàn)可能存在的風險，采取相應的風險控制措施化解、調(diào)節(jié)、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發(fā)生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現(xiàn)降低房地產(chǎn)投資者預期收益損失。根據(jù)房地產(chǎn)投資中風險事件孕育發(fā)展的不同時期，它通常又分為風險預防和風險抑制。

    2.1商品住宅投資風險預防的措施

    風險預防是一種積極主動的商品住宅投資風險處理方式，  它不同于風險回避的消極放棄與終止，不排除風險發(fā)生的可能性，但通過降低風險損失發(fā)生的概率，從而使開發(fā)商不喪失獲  利機會，故為眾多開發(fā)商普遍接受和喜愛。風險預防是商品住宅投資風險管理中最適用的一種，在整個房地產(chǎn)開發(fā)的前期、建設期以及租售期等各個階段都具有廣泛的應用價值。

    譬如在租售階段開發(fā)商應充分了解市場及需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、商品住宅市場競爭程度、競爭規(guī)模及競爭方式、商品住宅市場的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等，并結(jié)合所推出物業(yè)的特點制訂營銷策略，合理確定商品住宅的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當?shù)淖馐矍�道及營銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確商品住宅租售指標，制訂營銷獎罰制度，加強營銷人員的業(yè)務培訓；在租售后階段應選擇那些管理水平高、經(jīng)驗豐富、服務周到和信譽良好的物業(yè)管理公司，建立健全物業(yè)管理制度、收費體系及收費措施，加強物業(yè)管理人員上崗培訓；配備消  防器材，及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修并消除火災、事故隱患等。

    2.2商品住宅投資風險抑制措施

    風險抑制也為一種積極主動的風險處理方式，它不同于風險回避和風險預防的消除和減少風險發(fā)生的概率，而是減小損失發(fā)生范圍或減輕損失程度。在商品住宅投資實踐中，開發(fā)商可采用一系列風險抑制措施將開發(fā)過程中的風險降到最低程度。譬如建立準確的預警預報，及時發(fā)現(xiàn)風險苗頭，采取正確的應對措施；制訂詳盡而周密的風險應急計劃、建立有效的應急指揮系統(tǒng)，保證一旦出現(xiàn)險情，救護工作可有條不紊地進行；建立后備措施，使開發(fā)商面對自然風險、工期風險、質(zhì)量風險、成本風險、索賠風險時，輕松應對，迅速恢復生機；保護事故現(xiàn)場，收集有關證據(jù)，為向有關各方和保險公司索賠、反索賠準備充足資料等。

3、商品住宅投資風險轉(zhuǎn)移

    風險轉(zhuǎn)移是指開發(fā)商在開發(fā)過程中，有意識地將自己不能  承擔或不愿承擔的風險轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟單位承擔所采取的措施。風險轉(zhuǎn)移的主要途徑有保險轉(zhuǎn)移和非保險轉(zhuǎn)移。

4、商品住宅投資風險分散

    商品住宅投資風險分散是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，即通過投資組合及共同投資方式達到分散風險的目的。在長期的投資實踐活動中，人們發(fā)現(xiàn)保持單一的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會導致風險的過于集中化；在房地產(chǎn)開發(fā)投資實踐活動中，開發(fā)商經(jīng)常遵從“不要把所有的雞蛋裝在一只籃子里這個規(guī)則。換言之，通過房地產(chǎn)開發(fā)投資的多元化，形成不同地域、不同開發(fā)類型，長、中、短期相結(jié)合，大、中、小型相銜接，或多個主體的開發(fā)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。這樣，即使某一開發(fā)投資發(fā)生風  險損失，開發(fā)商還可以從其他方面的收益中得到補償，以使自己立于不敗之地。

5、商品住宅投資風險自擔

    商品住宅投資風險自擔(或自留)是指當商品住宅投資中的某種風險不能避免、控制、轉(zhuǎn)移或因冒該風險可能獲得較大利潤時，房地產(chǎn)開發(fā)商采取較現(xiàn)實的態(tài)度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風險承擔下來，并在風險事件發(fā)生后處理其財務損失。

    商品住宅投資風險自擔措施主要包括：風險損失攤?cè)氤杀尽⒔�立意外損失基金、借款補償風險損失、商品住宅投資專屬保險等。

    (1)風險損失攤?cè)氤杀?/span>

    風險損失攤?cè)氤杀臼侵阜康禺a(chǎn)開發(fā)商在風險損失事件發(fā)生后，將這種意外的風險損失計人企業(yè)當期損益的一種風險處理方法，即將其計人短期(通常為3個月)的現(xiàn)金流通中。這種方法通常只適用于處理那些損失概率高但損失程度較小的風險。如一般企業(yè)都能承受車輛意外損害、失竊或雇員跳槽等造成的損失。

    (2)建立意外損失基金

    意外損失基金，是指房地產(chǎn)開發(fā)商在通過對其所面l臨風險進行識別和對發(fā)生概率、損失范圍和損失程度衡量后，根據(jù)企業(yè)自身的財務能力，預先從企業(yè)自有資金中提取一筆基金用以彌補風險事件所致?lián)p失的一種計劃性風險自擔。通常，這種方法可用于處理那些可能引起較大損失，而這一損失又無法直接攤?cè)私?jīng)營成本的風險。

    (3)借款補償風險損失

    借款補償風險損失是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風險事件發(fā)生后，通過借貸籌集資金用以補償風險事件所造成的損失。采用這種方法，房地產(chǎn)開發(fā)商只需在風險發(fā)生后根據(jù)實際損失情況通過各種借款來彌補，而在事前不需任何支出或計提意外損失基金，所借款項在以后較長的一段時間逐步償還。

    (4)商品住宅投資專屬保險

    商品住宅投資專屬保險是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風險事件發(fā)生前，通過投保于房地產(chǎn)開發(fā)公司(或集團)自己投資設立的專業(yè)附屬保險機構(gòu)來實現(xiàn)風險處理。

    今后，隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模日益擴大，相應的風險數(shù)量增多、發(fā)生范圍更廣、嚴重程度加深，通常將風險損失攤?cè)顺杀尽⒁揽恳馔鈸p失基金和借款補償風險損失已不能滿足開發(fā)企業(yè)對風險管理的要求，同時企業(yè)向保險公司投保所產(chǎn)生的額外負擔也越來越重，通過專屬自保能夠以較低的成本實現(xiàn)對風險的管理，及時補償可能出現(xiàn)的風險損失。

6、結(jié)束語

    通過以上分析可知，商品住宅投資風險因素多，防范難度大，房地產(chǎn)開發(fā)商必須盡早識別風險、評估風險，并以此為基礎合理使用多種風險管理方法、技術和手段，主動行動，創(chuàng)造條件，盡量擴大風險事件的有利結(jié)果，妥善處理風險事件的不利后果，實現(xiàn)投資效益的最大化。

參考文獻

[1]中國房地產(chǎn)估價師學會．房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理[M]．中國物價出版社出版，2003

[2]胡宇辰，李良智，鐘運動，王筱琴．企業(yè)管理學第三版[M]．經(jīng)濟管理出版社出版．

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網(wǎng)絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)