宏觀調控下的房地產企業發展戰略重點分析

崔進

(陜西省建筑房地產開發公司  710003  西安)

    有學者近日指出，在新一輪宏觀調控下，房地產業將面臨根本性的變化，今后80％的房地產企業將退出市場。分析認為，中國房地產業經過近幾年的高速發展，自身形成了一定的泡沫。今年前9個月，全國房地產投資在去年30％的高增長基礎上，同比再增長34％。今年一季度，全國35個大中城市的房價上漲了7.7％，其中有9個城市漲幅超過了l0個百分點。國際評級機構標準普爾曾經在針對中國的經濟報告中指出，中國的房地產市場面臨崩盤的危險，而這種判斷是在中國房地產價格年增8％左右，很多地方的房地產價格已經超出經濟增長速度的情況下作出的判斷，它揭示了房地產市場在高增長表象背后所存在的巨大風險。目前，中國房地產正成為政府宏觀調控的重點行業，國家和各地方政府從加大土地調控力度、實施土地市場清理整頓、緊縮房地產信貸等方面對房地產實行“點剎車”，以遏制局部地區出現的投資增幅過大、土地供應量及價格上漲過快等問題，使廣大房地產企業明顯感覺到宏觀調控的巨大壓力，房地產企業大面積退出市場的情況很有可能發生。房地產企業路在何方，筆者從房地產業現狀、發展機會分析人手，探討房地產企業的發展戰略問題。

1、房地產業的現狀與問題

    近幾年，我國經濟快速發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需政策，都為房地產業的發展注入了新的活力。總體分析我國的房地產業仍處在綠色景氣區內運行，但是，局部過熱和結構性問題已引起政府和相關各方的重視。

    1.1房地產投資迅速擴張，熱點地域房地產價格上升過快

    發展經濟理論告訴我們，資本積累，投資增加是經濟增長的必要條件。對于中國這樣一個人口快速增長的發展中國家來說，保持一定的投資規模尤為重要。近幾年，全球經濟增速放緩，我國經濟實現7.3％和8％的高增長率，其中投資貢獻率高達4％左右。在國內產業結構在調整中，房地產投資占固定資產投資的比重從l990年的5.6％，逐步上升至2001年的20.7％，彌補了傳統產業投資增長率下降的遺缺，其對經濟增長的貢獻率也慢慢顯現出來。從總量分析，近兩年來房地產投資增長率高于全社會投資增長率，從房地產持續投資熱點的分布來看，它主要集中在以廣州、上海和北京為主導的大中城市群。當房地產投資過度集中，特別是地產巨頭圈地炒地，地價經多次轉手越抬越高，勢必造成區域性房地產價格猛長，并且帶動整個房地產市場價格上漲過快。過去5年里房屋累計價格漲幅超過30％，與其他商品一樣，房地產投資也要以需求為后盾，無有效的需求，房地產投資就不可能持續的增長，高價置換地產或高價買入地皮，一旦資金鏈斷裂，其開發的樓盤就會成為爛尾樓，投資自然也化為泡影。

    1.2銷售和空置“雙高”，房地產業發展危機顯現

    近幾年，取消福利分房、購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度的松動等因素刺激了居民購房熱情，商品房屋和商品住宅的銷售快速增長。但在銷售率回升的同時，空置面積也在上升，截止到今年l—7月，全國空置9678萬平方米，累計達到12000萬平方米，占當年房屋竣工面積的13.4％，高于國際警戒線10％。按照需求理論分析，空置率高意味供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，由此會影響資源的優化配置和資金鏈的持續。銷售率同時提高，說明市場還在升溫，只是市場供給速度以比需求增長速度更快的速度增長，市場的盲目性已達極至。

    1.3主要依賴信貸資金，融資渠道不暢

    由于我國沒有開放房地產金融市場，目前房地產企業融資主要靠銀行債務融資和股本融資兩條渠道。在我國目前房地產開發企業中，能夠用公開發行股票融資的企業約為300多家，僅占1％左右，股本融資對大多數房地產開發企業來說還是奢望。“目前房地產開發項目的全部流程都離不開銀行信貸資金的有力支持。”房地產開發商在開發期依靠開發信貸，銷售期依靠流動資金信貸，期房銷售的開發商，絕大多數項目都是在利用個人按揭的資金滾動開發。當前銀行資金占據了房地產資金鏈的70％。從理財角度來看，高收益企業大量債務融資的避稅效應，對企業是有利的，但一旦遇到國家緊縮銀根，央行加強房地產信貸管理等，就會對房地產的開發周期、開發進度、授信額度、購買力、開發區域、銷售價格以及經營資金等起到極大的抑制作用，必然會嚴重影響其正常經營。

    1.4土地的從嚴管理，使國內房地產企業走向全面“斷糧”的境地

    國家有關部門連續出臺加強治理整頓國內土地市場的措施辦法，在資金瓶頸還沒有解決的情況下，依靠土地和資金這兩種資源生存的國內房地產企業即將進入全面斷糧的邊緣。可作為房地產開發的土地儲備越來越少，在購買力較強的大中城市，可供開發的土地資源已近枯竭，直接影響到房地產企業的生存。

    1.5房地產信貸發展，有喜也有憂

    房地產是一種投入大、價值高的資產，無論其投資與消費都離不開金融的支持。對于習慣了“量入為出”的廣大百姓來說更是消費觀念與行為的一次巨變。個人住房抵押信貸的迅速增長，不僅改善了銀行資產結構，也促進了住宅生產與消費的良性循環。在現代信用經濟社會，銀行借貸作為一種融資的手段，如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富，銀行貸款也可以實現良性循環。反之，盲目地炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施，供求關系失調，信貸風險自然加大。

    1.6中國房地產企業起步時間短。內部治理有待完善。

    僅有十年左右發展經歷的中國的房企，是離現代企業制度、資本市場和海外資金要求距離最遠的一個行業。過去由于單一依賴銀行債權式資金支持，股權和股東觀念淡薄，內部幾乎都是封閉式和專權式管理。同時，眾多從它們原來各不相同的主業介入房地產業的上市公司，缺乏經營房地產的基礎和經驗。從項目開始的市場調查、產品定位、營銷策劃、規劃建筑、園林景觀、一直到銷售代理和物業管理，幾乎都是借助各種專業力量，這種經營管理現狀必將局限他們的進一步發展。時代造就了中國的開發商也同樣會淘汰中國的開發商。

2、房地產業發展機會分析

    無論是土地的稀缺性和不可再生性，還是中國城市化進程的加速推進和民眾日益提高的住房需求，都決定了中國房地產行業有著較好的發展機會。其一，決定一個行業的興衰絕不是有形的政府之手，一定是市場這只無形之手。房地產行業相當長的時間里仍然會是一個利潤可觀平均利潤率高于很多行業的行業。而資金的逐利性決定了除了房地產行業自身尋求非銀行融資的融資辦法外，其它行業的資金將會通過各種方式源源不斷的進入房地產行業。其二，全國城市化速度平均在0.85到1.25之間，發達地區城市化速度在2以上，這為房地產企業發展創造了良好的空間。其三，其它行業投資，尤其是上市公司和一些開放度高的行業及成熟企業包括海外專業資金的進入，將會對中國房地產行業的現代企業制度的建立和貫徹發生重大的影響。其四，目前我國房地產投資增量占社會固定資產投資增量的三分之一左右，每年拉動 GDP增長近2個百分點，是我國經濟增長不可替代的拉動力量。此外，房地產市場連接著商品、服務和要素市場，與宏觀經濟、產業發展、居民消費、金融穩定關系密切。因此，國家會越來越重視房地產行業作用，并支持和引導房地產企業持續健康發展，

3、房地產企業發展的戰略重點

    全球經濟結構的大調整、中國工業化及城市化的進程加快，都為我國房地產業的發展提供了新的機遇。我們不僅是未來城市的開發建設者，還是未來城市、地域空間設計者；我們為人們提供的不僅僅是實物資產、價值的載體，還有全新的知識技術、全新的生產與生活方式。

    3.1房地產企業要有爭當“城市運營商”的意識。如今，能否經營好城市的土地是城市發展的關鍵，因此，地產開發與城市經營發生了關系。這是中國房地產企業難得的發展機遇，也更是一次嚴峻的考驗。城市運營商是政府與市場之間必不可少的中間環節。要承政府之上，啟發展商之下，對所在的區域統一規劃與布局，整合各種發展商來投資、經營，乃至用全新的商業模式去打造一個新的區域和城市。房地產企業只有努力向”城市運營商”轉變，將經營效益和社會效益結合起來，才有更廣闊的發展空間。經營理念的超前會帶來項目潛在的收益，缺乏這種悟性的開發商只能搖頭興嘆，處于競爭的劣勢地位。

    3.2實施低成本、規模化發展戰略。在靠炒地圈地獲得暴利的時代過去后，低成本策略將是企業保持競爭優勢的一種重要策略。低成本戰略對于提高企業的競爭地位具有重要的作用。對于資金流量大、開發周期長、流程多的房地產企業來說，不僅要進行嚴格的成本管理，制定科學的管理程序和方法，而且要特別注重通過”規模經濟”達到降低單位成本目的。在市場推廣上也成功地運用規模優勢，從而使單位商品房的銷售成本很低，取得可觀的目標利潤。

    3.3進行運營模式的實質性轉型。中國的房地產要像電訊、家電等開放性的行業一樣通過綜合的重組，通過向金融和資本專業力量的靠近和溝通，實現一個由開發商向企業家和投資商的梯級過渡，股東主義和資本力量在與房企團隊的碰撞和組合中必將催發房地產行業的一次大超越和大機遇，長遠來講，公司治理優秀、專業化程度高、大股東實力雄厚的優質公司抗風險能力、盈利能力、市場競爭力才最強。同時，以信息高效利用為特征的新經濟形態是生產力發展的必然趨勢。新經濟的本質是信息化，信息與資本、技術、勞動力一樣并列為基本的生產要素。資金流的投向、節奏，物質流的結構、流量、流速、密度，資金流與物質流的融會貫通靠的正是基于充分信息基礎上的決策判斷，同時，房地產經營與來自消費者、競爭企業、政府主管部門及上下游產業鏈的多方信息相關，因而，能否用順暢的信息流引導資金流和物質流更是房地產企業成敗的關鍵。

    3.4運用品牌開拓市場。以信息管理統領企業的一切經營活動，建立新的資金、技術、客戶、市場、成本等管理運營模式，實現信息流的暢通。住宅商品房作為不動產特殊商品推向市場，自然也存在著一個不可忽視的品牌問題。那些注重小區生態環境建設、配套工程齊全、工程質量優質、售后服務信譽好的商品房，一直是市場上的熱銷產品。靠名牌占領市場才是今后企業生存和發展的趨勢。在實施品牌戰略中要重點把握四個問題：一是房地產開發要有適應性。決策者要具備超前眼光，及早掌握城市規劃的方向與大體實施的時間，針對不同的區域制定不同的開發戰略，要把消費的潮流，與當地居民的消費水平相結合，開發出適應大多數人購買承受力的適銷對路的產品。二是注重產品質量。近年來，國家又出臺了建筑質量終身負責制的規定，再一次明確了質量的重要性。隨著科學的進步與發展，新技術、新材料在工程上的運用，致使質量管理又增添了新的內容。作為著眼于長遠發展的企業，應不計較一時得失，而是從立項開始就嚴格實施設計招標制，為達到方案優中選優。委托的監理也要經過嚴格篩選，建筑材料供應嚴格把關，大膽推廣使用科技含量高的建材。產品質量只有常抓不懈，企業效益才會源源而來。三是房屋促銷具體形式要多樣化。首選之一，電視和路牌廣告。從工程項目立項開始，就開始做“預告先知”的廣告，其目的就是通過預售獲取一部分定金，以減輕投資的壓力；選擇之二，委托有誠信的中介公司代理銷售；選擇之三，發動以經銷人員為主的員工銷售并給予促銷獎勵；選擇之四，采取以物易物的方式，使工程完成后賬物兩清。四是認真做好售后服務與物業管理。一方面開發商要按規定售房并要嚴格履行售后服務合同，有問題盡量解決在保修期之內；另一方面，物業管理要提早介入，在開發商的配合下把物業工作落實到位，開發商撤出后能順理成章地獨立工作。

    隨著國家宏觀調控政策作用的不斷增大，未來幾年，必將拉開房地產行業的調整序幕，對房地產企業而言，將會上演一場強者恒強，弱者出局的淘汰賽，那些能夠抓住機遇，不斷完善，科學發展的房地產企業將在行業調整中得到發展壯大，而經營不佳、不適應新環境的地產企業將會淡出這個行業。

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)