淺談住宅質量分戶驗收的實施

林文劍

(四川建筑職業技術學院，四川德陽618000)

    近年來隨著住宅商品化及房屋開發迅猛增長，百姓由過去居住公房變為自己購房，因此工程質量直接關系到百姓的切身利益。由于百姓維權意識提高，質量投訴不斷增多，甚至群訴群訪事件也時有發生，房屋質量問題已成為構建和諧社會需要重點解決的問題之一。為加強住宅工程質量管理，強化工程建設各方質量意識，保證住宅工程使用功能，切實維護廣大人民群眾利益，據國務院《建設工程質量管理條例》和《四川省住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》，從2007年11月1日起，四川全省開始實施住宅質量分戶驗收。由建設單位總負責，參加并組織施工、監理、設計、物業單位開展分戶驗收工作，并規定完成分戶驗收是竣工驗收的前提。質量分戶驗收是提高住宅工程質量、減少質量投訴的一項新的重大行政措施。

1.住宅質量分戶驗收的內容

    依據《四川省住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》的第六條規定：住宅工程質量分戶驗收，應在確保工程地基基礎和主體結構安全可靠、保溫節能等符合設計要求的基礎上，以檢查工程觀感質量和使用功能質量為主，主要包括以下檢查內容。

    (1)室內空間、構件尺寸；

    (2)地面、墻面和頂棚面層質量；

    (3)門窗安裝質量；

    (4)防水工程質量；

    (5)通風、空調系統安裝質量；

    (6)給排水系統安裝質量；

    (7)室內電氣工程安裝質量。

    其中，每一間的室內凈高、室內凈開間、外窗臺高度、外窗及窗扇安裝質量、欄桿高度及廚衛間等有防水要求的地面應全數檢查。

2.住宅質量分戶驗收與竣工驗收的關系

    分戶驗收與竣工驗收均是在建筑工程分部、分項驗收合格的基礎上進行的。但兩者有所不同，主要有以下幾點。

    (1)驗收主體不同。分戶驗收的主體為建設、監理、施工單位和物業公司等。竣工驗收主體為建設、監理、施工、設計、勘察單位等工程質量責任主體。

    (2)驗收對象不同。分戶驗收適用于住宅工程，而所有建筑工程在交付使用前均應進行竣工驗收。

    (3)驗收階段不同。分戶驗收一般在住宅工程初驗后至竣工驗收前完成，分戶驗收合格是住宅工程進行竣工驗收的必備條件，竣工驗收是施工單位完成分戶驗收并提交竣工報告后單位工程質量的最終驗收。

    (4)驗收內容不同。分戶驗收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質量的驗收，而竣工驗收是工程質量綜合(包括主體、觀感、質量挖掘資料、涉及安全和功能的檢測資料和抽查結果等)并對分戶驗收進行復核。

    (5)實體檢查數量不同，分戶驗收逐戶全數檢查，竣工驗收對實體工程抽樣檢查。

3.住宅質量分戶驗收的一般規定

    3.1分戶驗收檢驗批劃分

    以單位工程每套住宅為單位劃分檢驗批。以住宅的公共部分走廊(含樓梯間、電梯間)、地下車庫為單位劃分檢驗批；將公共部分走廊(含樓梯間、電梯間)的每一層按照一戶對待，劃分為一個檢驗批。將公共部分地下車庫的每一防火分區按照一戶對待，劃分為一個檢驗批。

    3.2住宅質量分戶驗收規定

    (1)檢查項目應符合施工圖、設計說明及其他設計文件的要求，還應符合國家現行的施工質量驗收規范和《四川省住宅工程質量分戶驗收管理暫行規定》的規定。

    (2)每一檢查單元計量檢查的項目中有80％以上檢查點在允許偏差范圍內。

    (3)分戶驗收記錄完整。

    3.3分戶驗收時形成的資料

    (1)分戶驗收過程中，每戶應填寫《住宅工程質量分戶記錄表》、《住宅工程質量分戶驗收結果表》。

    (2)公共部位只需填寫一份《住宅工程質量分戶驗收記錄表》；

    (3)單位工程全數驗收完畢，匯總填寫《住宅工程質量分戶驗收匯總表》(此表應與工程竣工驗收報告等有關資料一起在單位工程竣工驗收前報送質量監督機構)。

    (4)住宅工程交付使用時，《住宅工程質量分戶驗收結果表》應當作為《住宅質量保證書》的附件一并交給業主。

    3.4分戶驗收不符合要求時的處理

    (1)由建設單位組織監理單位、施工單位制訂處理方案，對不符合要求的部位進行返修或返工。

    (2)處理完成后，應對返修或返工部位重新組織驗收，直至全部符合要求。

    (3)當返修或返工確有困難，為了避免社會財富更大的損失，在不影響工程結構安全和基本使用功能的情況下，建設單位可根據《建筑工程施工質量驗收統一標準》(GB50300—2001)第5.0.6條相關規定，按照一定的技術處理方案和協商文件對單位工程進行工程驗收。

    (4)當臥室、起居室(廳)的室內凈高低于2.40 m，局部(指梁底等)凈高低于2．10 m；室內凈高允許偏差超過-50 rain時，建設單位應在《住宅工程質量分戶主驗收結果表》中明確告知業主(用戶)，并積極與業主(用戶)協商處理。

4.住宅質量分戶驗收的實施

    4.1分戶驗收實施程序

    (1)建設單位組織各參加驗收單位成立受檢工程分戶驗收領導小組，召開會議，確定并成立各專業質量檢查組(土建檢查組，給水排水及采暖檢查組，通風空調檢查組，電氣檢查組)。

    (2)分戶驗收領導小組組織編制受檢工程分戶驗收方案。方案包括下列內容：確定具體驗收項目、驗收數量，并制定相應的《分戶驗收記錄表》；確定實測實量的檢查部位和數量，安排檢查工具；安排驗收日程等。

    (3)按照分戶驗收進度計劃對達到分戶驗收條件的項目進行分戶驗收。

    (4)填寫分戶驗收的相關資料，對驗收結果不符合規范或設計文件要求的，按要求進行整改與處理。

    4.2保證分戶驗收實施的措施

    (1)分戶驗收領導小組和各專業檢查組的人員要嚴格組織紀律，按照分戶驗收計劃的安排，所有檢查人員不準在驗收期間請假，嚴格履行自己的職責。

    (2)分戶驗收檢查組人員應認真熟悉施工組織設計，學習施工圖紙，學習住宅工程質量分戶驗收有關文件和法規。

    (3)分戶驗收工具到位。為了確保分戶驗收工作的順利進行，要為各專業檢查組配備檢測報告工具，要求檢查人員熟悉檢查工具的使用方法。

    (4)分戶驗收方案落實到位。分戶驗收領導小組成員和各專業檢查組人員要認真學習和深刻領會分戶驗收方案，做到熟悉工程涉及的檢查項目，按抽查點平面圖檢查質量，對不合格點及不合格項目及時傳達整改通知書。

5.結束語

    通過分戶驗收的全面推行，會使原來按比例抽查不到質量問題得以暴露，從而使質量通病的防治效果會大大改善，同時，必將督促施工單位加強施工過程中的質量管理，以減少在分戶驗收中檢查出現質量問題。認真實施住宅工程分戶質量分戶驗收，無疑對于提高住宅質量具有較大的推動作用。

參考文獻

[1]武樹春．住宅工程質量分戶驗收指南與實例[M]．北京：中國建筑工業出版社，2006．

[2]郭培清．解讀住宅工程質量“分戶驗收”[J]．黑龍江科技信息，2007(4)：192．

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：尚雯瀟 溫紅娟 尹維維 編輯  文徑 審核)