商品住宅投資風險防范與處理方法

廖天飛

寧德市房地產管理交易所  352100

    商品住宅投資風險防范與處理主要通過風險回避、風險控制、風險轉移、風險分散、風險自擔等五種方法來實現，這些方法往往不是單一使用，而是通過合理組合來達到以最小成本獲得最大安全保障的目的。

1、商品住宅投資風險回避

    商品住宅投資風險回避是指房地產開發商通過對商品住宅投資風險的識別和衡量，發現某項投資活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。

    在實際的商品住宅投資活動中，開發商常用的風險回避措施主要有：放棄或終止某項可能引起風險損失的商品住宅開發活動；改變商品住宅投資開發活動的性質、地點或工作方法。

    1.1放棄或終止某項可能引起風險損失的商品住宅開發活動在投資決策階段，開發商常常通過可行性研究來進行商品住宅投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發位置，或某種投資方式乃至整個開發方案進行的商品住宅開發活動。

    比如在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用的規劃要求的深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發活動。

    1.2改變商品住宅投資開發活動的性質、地點或工作方法

    在投資決策階段，開發商通過可行性研究發現在某地塊進行高檔商品住宅開發風險較大，而進行普通商品住宅開發市場前景樂觀且收益有保障，此時開發商通過改變開發性質從而回避開發高檔商品住宅的風險；又如，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行商品住宅開發成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，從而改變開發地點以回避在原地塊開發帶來的風險。

2、商品住宅投資風險控制

    商品住宅投資風險控制是指房地產開發商在風險識別與衡量的基礎上，及時預測和發現可能存在的風險，采取相應的風險控制措施化解、調節、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現降低房地產投資者預期收益損失。根據房地產投資中風險事件孕育發展的不同時期，它通常又分為風險預防和風險抑制。

    2.1商品住宅投資風險預防的措施

    風險預防是一種積極主動的商品住宅投資風險處理方式，  它不同于風險回避的消極放棄與終止，不排除風險發生的可能性，但通過降低風險損失發生的概率，從而使開發商不喪失獲  利機會，故為眾多開發商普遍接受和喜愛。風險預防是商品住宅投資風險管理中最適用的一種，在整個房地產開發的前期、建設期以及租售期等各個階段都具有廣泛的應用價值。

    譬如在租售階段開發商應充分了解市場及需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、商品住宅市場競爭程度、競爭規模及競爭方式、商品住宅市場的性質、結構及發育程度等，并結合所推出物業的特點制訂營銷策略，合理確定商品住宅的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當的租售渠道及營銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確商品住宅租售指標，制訂營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓；在租售后階段應選擇那些管理水平高、經驗豐富、服務周到和信譽良好的物業管理公司，建立健全物業管理制度、收費體系及收費措施，加強物業管理人員上崗培訓；配備消  防器材，及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修并消除火災、事故隱患等。

    2.2商品住宅投資風險抑制措施

    風險抑制也為一種積極主動的風險處理方式，它不同于風險回避和風險預防的消除和減少風險發生的概率，而是減小損失發生范圍或減輕損失程度。在商品住宅投資實踐中，開發商可采用一系列風險抑制措施將開發過程中的風險降到最低程度。譬如建立準確的預警預報，及時發現風險苗頭，采取正確的應對措施；制訂詳盡而周密的風險應急計劃、建立有效的應急指揮系統，保證一旦出現險情，救護工作可有條不紊地進行；建立后備措施，使開發商面對自然風險、工期風險、質量風險、成本風險、索賠風險時，輕松應對，迅速恢復生機；保護事故現場，收集有關證據，為向有關各方和保險公司索賠、反索賠準備充足資料等。

3、商品住宅投資風險轉移

    風險轉移是指開發商在開發過程中，有意識地將自己不能  承擔或不愿承擔的風險轉嫁給其他經濟單位承擔所采取的措施。風險轉移的主要途徑有保險轉移和非保險轉移。

4、商品住宅投資風險分散

    商品住宅投資風險分散是指房地產開發商通過企業內部資產結構的調整，即通過投資組合及共同投資方式達到分散風險的目的。在長期的投資實踐活動中，人們發現保持單一的資產結構會導致風險的過于集中化；在房地產開發投資實踐活動中，開發商經常遵從“不要把所有的雞蛋裝在一只籃子里這個規則。換言之，通過房地產開發投資的多元化，形成不同地域、不同開發類型，長、中、短期相結合，大、中、小型相銜接，或多個主體的開發資產結構。這樣，即使某一開發投資發生風  險損失，開發商還可以從其他方面的收益中得到補償，以使自己立于不敗之地。

5、商品住宅投資風險自擔

    商品住宅投資風險自擔(或自留)是指當商品住宅投資中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時，房地產開發商采取較現實的態度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風險承擔下來，并在風險事件發生后處理其財務損失。

    商品住宅投資風險自擔措施主要包括：風險損失攤入成本、建立意外損失基金、借款補償風險損失、商品住宅投資專屬保險等。

    (1)風險損失攤入成本

    風險損失攤入成本是指房地產開發商在風險損失事件發生后，將這種意外的風險損失計人企業當期損益的一種風險處理方法，即將其計人短期(通常為3個月)的現金流通中。這種方法通常只適用于處理那些損失概率高但損失程度較小的風險。如一般企業都能承受車輛意外損害、失竊或雇員跳槽等造成的損失。

    (2)建立意外損失基金

    意外損失基金，是指房地產開發商在通過對其所面l臨風險進行識別和對發生概率、損失范圍和損失程度衡量后，根據企業自身的財務能力，預先從企業自有資金中提取一筆基金用以彌補風險事件所致損失的一種計劃性風險自擔。通常，這種方法可用于處理那些可能引起較大損失，而這一損失又無法直接攤人經營成本的風險。

    (3)借款補償風險損失

    借款補償風險損失是指房地產開發商在風險事件發生后，通過借貸籌集資金用以補償風險事件所造成的損失。采用這種方法，房地產開發商只需在風險發生后根據實際損失情況通過各種借款來彌補，而在事前不需任何支出或計提意外損失基金，所借款項在以后較長的一段時間逐步償還。

    (4)商品住宅投資專屬保險

    商品住宅投資專屬保險是指房地產開發商在風險事件發生前，通過投保于房地產開發公司(或集團)自己投資設立的專業附屬保險機構來實現風險處理。

    今后，隨著房地產開發企業規模日益擴大，相應的風險數量增多、發生范圍更廣、嚴重程度加深，通常將風險損失攤人成本、依靠意外損失基金和借款補償風險損失已不能滿足開發企業對風險管理的要求，同時企業向保險公司投保所產生的額外負擔也越來越重，通過專屬自保能夠以較低的成本實現對風險的管理，及時補償可能出現的風險損失。

6、結束語

    通過以上分析可知，商品住宅投資風險因素多，防范難度大，房地產開發商必須盡早識別風險、評估風險，并以此為基礎合理使用多種風險管理方法、技術和手段，主動行動，創造條件，盡量擴大風險事件的有利結果，妥善處理風險事件的不利后果，實現投資效益的最大化。

參考文獻

[1]中國房地產估價師學會．房地產開發經營與管理[M]．中國物價出版社出版，2003

[2]胡宇辰，李良智，鐘運動，王筱琴．企業管理學第三版[M]．經濟管理出版社出版．

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：溫紅娟  劉紅娟  尹維維 編輯 文徑 審核)