陜西益興實業(yè)發(fā)展公司系陜西省第一建筑工程公司全額投資創(chuàng)辦的具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)企業(yè)。注冊資金：壹仟玖佰玖拾捌萬元，流動資金6000萬，現(xiàn)有職工116人，其中具有高中級專業(yè)技術(shù)職稱的各類技術(shù)人員有39人。自1993年成立以來，為省建一公司盤活土地資源36.3畝。盤活資產(chǎn)6200萬元；為省建一公司代建職工集資建房、經(jīng)濟適用房項目18個，建筑面積15萬平方米，投資額2.5億元。

 

    1.宏觀環(huán)境分析

    現(xiàn)階段西安市注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)公司已達2000余家，其中有實力的不過百家，具有規(guī)模的也就數(shù)家而已。更有甚者，注冊登記房地產(chǎn)開發(fā)公司資本不過100萬元，如此狀況，何談經(jīng)營房地產(chǎn)或城市運營。西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)邁入一個比品牌、拼實力的戰(zhàn)國時代。房地產(chǎn)的建設開發(fā)已經(jīng)完全脫離建筑本身。在西安，以品牌價值11.03億元的紫薇地產(chǎn)和品牌價值4.18億元的西部電子為代表的本地品牌分別引領著西安消費型地產(chǎn)和動力型地產(chǎn)的最新發(fā)展，而隨著以廣廈集團、上海綠地、珠江實業(yè)等為代表的外埠品牌的挺入，西安房地產(chǎn)市場正打破原有格局，面臨重新洗牌。大浪淘沙，誰能經(jīng)受住殘酷的市場洗刷，真正以建設西安、開發(fā)西安為己任，誰便是最成功的城市運營商。據(jù)統(tǒng)計，2006年，陜西省房地產(chǎn)開發(fā)投資297.94億元，比上年增長28.9%。

 

    縱觀西安的土地利用和房地產(chǎn)的整體開放情況，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：城墻以內(nèi)幾乎已無土地出讓；二環(huán)內(nèi)已掛牌土地日漸稀少，并且?guī)缀醵际?0畝以內(nèi)的小塊土地；出讓土地多集中于高新、曲江、城北三個地產(chǎn)主力板塊，城東、城西掛牌土地相對較少；二環(huán)內(nèi)外，超過100畝的地塊已經(jīng)缺少，而超過200畝、 300畝的地塊更是非常稀少。從近幾年西安房地產(chǎn)發(fā)展的情況來看，日前西安二環(huán)內(nèi)外乃至一環(huán)以外區(qū)域，土地供應顯然已遠不能滿足市場的需求，西安九宮格局的規(guī)劃和西安城區(qū)版圖的日益擴大，以及西安每年新增超過100萬平方米的市場消化量，無疑將推動西安地產(chǎn)開發(fā)向三環(huán)進發(fā)，高新、城南、曲江組成的西安南線板塊和城東板塊甚至會向三環(huán)以外擴張，三環(huán)內(nèi)外從而被開辟成為繼西安二環(huán)內(nèi)外的第二主力戰(zhàn)區(qū)。

 

    （1）由于政府宏觀調(diào)控的影響，企業(yè)要對開發(fā)項目進行重新規(guī)劃。

    由于限制單套面積等政策的影響，企業(yè)原有計劃開發(fā)大戶型或者別墅住宅的項目必須重新定位，日前在辦理施工許可證的開發(fā)商，需要重做設計，而這就要重做調(diào)研，再加上重新設計、審批和地基處理時間，至少也要在半年后才能拿到預售證，房地產(chǎn)商的樓盤上市就會相應的延緩。由于上市期的延緩，政策會對房市產(chǎn)生多大的影響也就不容易在短期預見到。房地產(chǎn)商的市場風險明顯加大，對政策的估計有可能產(chǎn)生偏差，給企業(yè)造成經(jīng)濟損失。

 

    （2）外來房地產(chǎn)開發(fā)商增多，市場競爭環(huán)境將更加激烈。

    從西安房地產(chǎn)市場的格局來看，在大盤開發(fā)的所有開發(fā)商之中，來自外埠的地產(chǎn)巨頭多達8個，并且，在2005年以后新增的10個大盤之中，由外埠地產(chǎn)巨頭引領開發(fā)的大盤就占了8個。到目前為至西安房地產(chǎn)市場已經(jīng)吸引了中海、金地、和黃、綠地、大華、萬達、富力、珠江投資等不少國內(nèi)知名地產(chǎn)商來投資，而他們所開發(fā)的中海華庭、富力城、逸翠園、珠江新城等樓盤為不少購房者青睞。

 

    以前進入西安房地產(chǎn)市場的外來開發(fā)商幾乎全是一線城市的大牌開發(fā)公司，但是現(xiàn)在中型規(guī)模的開發(fā)商也對西安房地產(chǎn)市場虎視耽耽，如重慶協(xié)信控股(集團)有限公司、廣州雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、河南鑫苑置業(yè)有限公司等開發(fā)商。這主要因為隨著中國各大城市房地產(chǎn)開發(fā)的程度已趨于飽和，中型房地產(chǎn)企業(yè)無法在過熱城市，房地產(chǎn)巨頭云集的市場上獲得最大利潤，占有市場優(yōu)勢。于是選擇西安這樣的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境相對平緩的城市投資，能夠在小范圍內(nèi)突顯自身的優(yōu)勢。這些新的競爭者，給西安現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一定的威脅。是中小房地產(chǎn)商不得不關注的強有力的競爭對手。

 

    陜西益興實業(yè)發(fā)展公司是陜西省第一建筑工程公司全額投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，依托陜西省第一建筑工程公司的各類資源優(yōu)勢，公司自有土地就有370畝，目前開發(fā)的不到五分之一，應該說在房地產(chǎn)市場的發(fā)展還是大有前景的。

 

    （1）省建一公司是具有國家一級總承包資質(zhì)的建筑施工企業(yè)，具有各方面的管理制度、設備及人力資源等優(yōu)勢。

 

    （2）目前，陜西省第一建筑工程公司在完成產(chǎn)值和企業(yè)信譽等方面在陜西省建筑行業(yè)中也是名列前茅。尤其是在過去幾年中，通過規(guī)范管理，提升企業(yè)文化理念和優(yōu)化資源整合，減員增效，企業(yè)資金鏈方面得到明顯改善。具有投資房地產(chǎn)開發(fā)的資金投入能力。

 

    （3）陜西益興實業(yè)發(fā)展公司開發(fā)實施的項目的施工企業(yè)均由陜西省第一建筑工程公司來完成，具有可靠施工質(zhì)量和完善的竣工后的回訪服務體系，滿足了用戶對房屋質(zhì)量要求，通過陜西省第一建筑工程公司建立的社會信譽，公司所實施的項目在施工質(zhì)量上得到了有力的保障。

 

    （4）陜西益興實業(yè)發(fā)展公司自成立以來，一直從事陜西省第一建筑工程公司職工全額集資住宅樓和經(jīng)濟適用房的建設，積累了不少的項目管理經(jīng)驗。通過省建一公司大興路綠色環(huán)保小區(qū)的建設，積累了開發(fā)和建設群體項目的管理經(jīng)驗。

 

    （5）通過整合和盤活陜西省第一建筑工程公司的現(xiàn)有土地資源，不但給企業(yè)帶來了一定的經(jīng)濟效益，而且給房地產(chǎn)開發(fā)奠定了基礎。

 

    （6）可以利用盤活土地資源的資金和陜西省第一建筑工程公司投入的資金，繼續(xù)購買房地產(chǎn)開發(fā)用地，使本企業(yè)向良性循環(huán)方面發(fā)展，具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?/DIV>