劉建黨

（西安市房屋產權產籍管理中心 西安 710000）

 

    建筑物區分所有權，是指在同一幢建筑物上存在多個所有權的情形。這種狀況，主要是現代社會大量高層或多層樓房的出現帶來的。我國改革開放以來，住房制度的改革，大量商品房的出現，在城市已形成了很多的住宅小區，業主的建筑物區分所有權已經成為不動產物權中的重要內容之一。

 

    建筑物區分所有權是近代各國物權法上一項重要的不動產權利，也是我國《物權法》確定的一個新生物權類型。作為一項重要的物權制度，建筑物區分所有權的特殊性，使得它不同于傳統概念上的所有權。因此，其相關的登記制度的建立和完善，對于保障房產權利人的合法權益，促進房地產市場健康發展，減少社會矛盾，降低經濟體活動運行成本，促進社會經濟體系的健康、有序發展，都有著十分重要的作用和意義。

 

    20世紀90年代以來，我國城市土地利用開始向立體化方向發展，越來越多的建筑拔地而起。各式各樣的建筑在緩解城鎮居民居住條件緊張的同時，也產生了一系列新型的民事法律問題——建筑物區分所有權的相關問題。在《物權法》頒布以前，我國立法并沒有明確的建筑物區分所有權登記制度，只是在1995年1月發布的《中華人民共和國城市房地產管理法》和1995年12月18日國家土地管理局發布的《土地登記規則》等行政法規中有相關規定，而這些規定目前無法充分調解實踐中基于“建筑物區分所有”而產生的民事法律關系。

 

    第十屆全國人民代表大會第五次會議上決議通過的《物權法》，2007年10月1日正式實施，使得建筑物區分所有權在我國得以正式和全面確立,體現了建筑物區分所有權登記制度在我國立法上的極大進步。進行建筑物區分所有權的登記，是貫徹《物權法》和《房屋登記辦法》，維護權利人合法權益的需要，也是履行登記職責，明晰權利義務，定紛止爭，構建和諧社會的要求。

 

    西方發達國家在兩次世界大戰之后，已經開始了建筑物區分所有權方面法律法規的研究，而我國對此問題的研究則始于改革開放，至今僅三十年，同時由于種種原因，使我國直到近幾年才真正開始對建筑物區分所有權進行深入研究。因此，起步晚，缺乏深刻認識，是我國建筑物區分所有權研究的一個現狀。

 

    在《物權法》頒布以前，我國立法并沒有明確規定建筑物區分所有權登記制度，只是在《土地登記規則》等行政法規中有一些相關規定，2007年頒布實施的《物權法》對各類物權做了系統詳細的說明，但是對于建筑物區分所有權的規定只有十四條，具體到理論和實務中的權利界定只有七條，依然未能解決建筑物區分所有權中專有部分與共有部分界定模糊，權屬不明確等問題，并且對實際操作過程中容易產生糾紛的問題也未能提出具體的解決方法。有待出臺專項法規或規章予以補充完善。

 

    現行《房屋登記辦法》對建筑物區分所有權登記問題的論述比較原則，而各地對政策法規理解角度各異，在實際工作中所面對歷史條件、社會環境條件各不相同，如歷史沿襲的登記方式，以及銷售計價習慣、物業管理、稅費征收、統計調查口徑要求等各有特點，導致國內各地產權登記機構，或者說整個產權登記系統對于建筑物區分所有權登記制度與方式進行調整或變革的基本思路缺乏統一和明確的認識，這對合理處理發生在建筑物區分所有權登記上的糾紛極其不利。

 

    《物權法》第七十條對專有權已有明確闡述，但對于專有權的客體，即專有部分的范圍，《物權法》及相關政策法規中并未明確規定，這不利于保障權利人專有權的實現。

 

    關于專有部分范圍的確定，在學術屆存在四種不同的觀點。第一種觀點：空間說認為，專有部分系由墻壁、地板、天花板所圍成的空間，至于墻壁、地板與天花板則屬于共有部分。第二種觀點：壁心說認為，專有部分系到達墻壁、地板或天花板等境界部分厚度的中心線。第三種觀點：墻面說認為，專有部分包含墻壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷部分。第四種觀點：內外雙重說認為，在區分所有人相互間對建筑物維持管理關系上，專有部分僅包括墻壁、地板、天花板等境界部分表層所粉刷部分；在諸如買賣、保險、稅金等外部關系上，專有部分到達墻壁、地板、天花板等境界部分厚度的中心線。這四種觀點主要分歧在于：究竟應當將墻壁視為專有部分還是共有部分，或者將墻壁分成兩半，而成為不同的專有部分，并沒有得到明確的答案。

 

    《物權法》第七十三條將建筑區劃內的綠地、道路、物業管理用房等認定為建筑物區分所有權的共有權對象。但是在實際情況中，某些權利人的共有權難以得到保證。例如單幢樓外墻面，部分開發方在跟業主簽訂的購房合同中約定開發方具有單幢樓外墻面的使用權，出租進行廣告等活動，這在一定程度上侵犯了業主的共有權。

 

    在立法過程中，不少部門、專家認為，登記機構特別是不動產登記機構不統一，必然出現重復登記、登記資料分散、增加當事人負擔、資源浪費等弊端，不利于健全登記制度，應當統一登記機構。

 

    （1）對堅持社會主義基本經濟制度，規范有中國特色社會主義市場經濟秩序具有重要的政治意義

    隨著我國住宅商品化體制改革逐步深入，建立和完善建筑物區分所有權登記制度，是適應各種新情況，滿足社會發展的需要。建立起新的物權觀念，借鑒外國的立法經驗，完善建筑物區分所有權登記制度，有助于順應世界潮流，滿足現代化社會生活的需要，有利于妥善處理和有效調節我國社會主義經濟體制。

 

    （2）對切實維護廣大人民群眾利益具有重大的現實意義

    我國城市發展突飛猛進，相應帶來城市人口增多、住宅緊張的危機，建筑物空間化、立體化成為解決這一危機的重要途徑。妥善處理由此所產生的建筑物區分所有權問題，是新時期城市居民維護個人權利的保證。通過對建筑物區分所有權登記制度的研究，促進相關政策法規的進一步完善，才能更好的維護廣大人民群眾的切身利益。

 

    （3）對完善我國立法制度乃至整個法律體系具有重要的法律意義

    《物權法》已經公布并實施，其中對建筑物區分所有權制度的認識也達到了一定深度。以此為契機，理性認識和完善建筑物區分所有權登記制度，對化解我國現存的因建筑物區分所有權糾紛所產生的各種矛盾，促進我國民法制度的健全，具有積極的意義。

 

[1] 陳華彬.現代建筑物區分所有權制度研究[M] .法律出版社，1995： 105-107.

[2] 王利民.論業主的建筑物區分所有權概念[J] .當代法學,2006, (20)：5.
[3] 陳華彬.建筑物區分所有權研究[M] . .法律出版社，2007： 83-93.

[4] 李昊，常鵬翱，葉金強，高潤恒著。不動產登記程序的制度建構[M].北京大學出版社，2005年版

[5] 梁慧星主編.中國物權法研究（上,下）[M].法律出版社，1998年版

[6] 馮雨春編. 中華人民共和國物權法案例應用版[M].中國法制出版社，2009版

[7] 薛云華主編.房地產物權常見問題專家解答[M].中國法制出版社，2008年版

[8] 楊立新. 共有權研究[M]. 高等教育出版社，2003年版

 

(本文來源：陜西省土木建筑學會  文徑網絡：文徑 尹維維 編輯  劉真 審核)