來(lái)    豪

陜西盈棟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司  西安建工項(xiàng)目管理有限公司 710048

 

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或工程建設(shè)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作階段的工作非常重要。筆者雖然工作時(shí)間不長(zhǎng),但通過(guò)在這一領(lǐng)域的工作實(shí)踐,虛心學(xué)習(xí),及時(shí)總結(jié),也有一些體會(huì).要做好這項(xiàng)工作，必須對(duì)這一階段的工作有一個(gè)充分的認(rèn)識(shí)、充分的熟悉、充分的掌握。要充分的認(rèn)識(shí)到前期工作的重要性；要充分的熟悉前期工作的內(nèi)容、程序、操作步驟和管理方法；要充分的掌握各個(gè)環(huán)節(jié)的控制要點(diǎn)、企業(yè)和政府之間的平衡點(diǎn)；內(nèi)部管理要建全規(guī)章制度，明晰崗位職責(zé)，實(shí)行目

標(biāo)管理。

 

    前期準(zhǔn)備工作階段，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或工程項(xiàng)目建設(shè)從醞釀提出到編制設(shè)計(jì)文件、及招投標(biāo)等各項(xiàng)準(zhǔn)備工作的總稱。包括勘察選點(diǎn)，可行性研究，報(bào)批建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目、規(guī)模等控制性指標(biāo)，報(bào)批設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，完成招投標(biāo)等內(nèi)容。是工程項(xiàng)目的決策階段。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或工程建設(shè)項(xiàng)目前期工作管理，對(duì)項(xiàng)目的正確決策，具有非常重要的意義。

 

    對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或工程建設(shè)項(xiàng)目管理，如果按專業(yè)性質(zhì)劃分，可分為前期工作管理，計(jì)劃管理，勘測(cè)設(shè)計(jì)管理，招投標(biāo)管理，施工管理，造價(jià)管理，合同管理，財(cái)務(wù)管理，材料物資管理等九大管理。如果按管理的過(guò)程來(lái)劃分可分為：前期準(zhǔn)備階段管理，施工階段管理，竣工驗(yàn)收移交階段管理，保修階段管理等四個(gè)階段的管理，也可以將前期準(zhǔn)備階段管理分為前期工作階段管理和施工準(zhǔn)備階段管理，這樣就分為五個(gè)階段的管理①。

 

    要更好的完成前期準(zhǔn)備工作，不但對(duì)前期準(zhǔn)備工作階段的管理工作有一個(gè)透徹的了解、熟悉、掌握；還要對(duì)之后階段的管理工作有一個(gè)透徹的了解、熟悉、掌握；因?yàn)榍捌跍?zhǔn)備工作階段對(duì)之后階段的施工管理、施工質(zhì)量、造價(jià)管理將產(chǎn)生大的影響。只有統(tǒng)攬全局，才能更好的把握局部。而按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則②，管理要實(shí)現(xiàn)的是：高速、優(yōu)質(zhì)、安全、低耗、高效的目標(biāo)。

 

    1.根據(jù)已確定的任務(wù)，進(jìn)行勘察選點(diǎn)和可行性研究，報(bào)批建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目、規(guī)模及控制性指標(biāo)。

    2.根據(jù)批準(zhǔn)的建設(shè)地點(diǎn)、項(xiàng)目、規(guī)模及控制性指標(biāo)，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

    3.根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，申請(qǐng)征用土地，根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃，委托設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)文件，依據(jù)相關(guān)規(guī)定按程序履行報(bào)批手續(xù)。

    4.初步設(shè)計(jì)文件批準(zhǔn)后，委托設(shè)計(jì)單位完成施工圖設(shè)計(jì)，委托審圖單位審圖，委托造價(jià)咨詢單位編制工程量清單。

    5.按程序經(jīng)批準(zhǔn)后，委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)完成招標(biāo)；按照招標(biāo)文件和中標(biāo)通知書(shū)簽定施工合同,申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證.前期準(zhǔn)備工作完成。

 

    前期準(zhǔn)備工作程序如圖所示: