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陜西盈棟房地產開發有限公司  西安建工項目管理有限公司 710048

 

    房地產開發項目或工程建設項目前期準備工作階段的工作非常重要。筆者雖然工作時間不長,但通過在這一領域的工作實踐,虛心學習,及時總結,也有一些體會.要做好這項工作，必須對這一階段的工作有一個充分的認識、充分的熟悉、充分的掌握。要充分的認識到前期工作的重要性；要充分的熟悉前期工作的內容、程序、操作步驟和管理方法；要充分的掌握各個環節的控制要點、企業和政府之間的平衡點；內部管理要建全規章制度，明晰崗位職責，實行目

標管理。

 

    前期準備工作階段，是房地產開發或工程項目建設從醞釀提出到編制設計文件、及招投標等各項準備工作的總稱。包括勘察選點，可行性研究，報批建設地點、項目、規模等控制性指標，報批設計任務書及擴大初步設計，完成招投標等內容。是工程項目的決策階段。所以，加強房地產開發項目或工程建設項目前期工作管理，對項目的正確決策，具有非常重要的意義。

 

    對于房地產開發項目或工程建設項目管理，如果按專業性質劃分，可分為前期工作管理，計劃管理，勘測設計管理，招投標管理，施工管理，造價管理，合同管理，財務管理，材料物資管理等九大管理。如果按管理的過程來劃分可分為：前期準備階段管理，施工階段管理，竣工驗收移交階段管理，保修階段管理等四個階段的管理，也可以將前期準備階段管理分為前期工作階段管理和施工準備階段管理，這樣就分為五個階段的管理①。

 

    要更好的完成前期準備工作，不但對前期準備工作階段的管理工作有一個透徹的了解、熟悉、掌握；還要對之后階段的管理工作有一個透徹的了解、熟悉、掌握；因為前期準備工作階段對之后階段的施工管理、施工質量、造價管理將產生大的影響。只有統攬全局，才能更好的把握局部。而按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則②，管理要實現的是：高速、優質、安全、低耗、高效的目標。

 

    1.根據已確定的任務，進行勘察選點和可行性研究，報批建設地點、項目、規模及控制性指標。

    2.根據批準的建設地點、項目、規模及控制性指標，編制設計任務書。

    3.根據批準的設計任務書，申請征用土地，根據規劃設計項目計劃，委托設計單位編制初步設計文件，依據相關規定按程序履行報批手續。

    4.初步設計文件批準后，委托設計單位完成施工圖設計，委托審圖單位審圖，委托造價咨詢單位編制工程量清單。

    5.按程序經批準后，委托招標代理機構完成招標；按照招標文件和中標通知書簽定施工合同,申請領取施工許可證.前期準備工作完成。

 

    前期準備工作程序如圖所示: